BĐS hưởng lợi từ biến cố bên ngoài?
Trong 6 tháng đầu năm 2019, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - một trong những đơn vị đầu tư và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (KCN) lớn nhất Việt Nam - cho thuê mặt bằng KCN đạt xấp xỉ 60 ha, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, nổi bật nhất là việc Foxconn - Tập đoàn công nghệ của Đài Loan, Trung Quốc - đã thuê 15 ha tại khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang. Foxconn cũng lên kế hoạch đặt một nhà máy khác trên diện tích 10 ha tại KCN Đông Mai (Quảng Ninh). Đây là KCN do Tổng công ty Viglacera phát triển.
Tại khu vực phía Nam, Tập đoàn TTI, Inc. (Mỹ) dự định đầu tư 150 triệu USD cho nhà máy sản xuất tấm năng lượng mặt trời và trung tâm nghiên cứu, phát triển tại khu Công nghệ cao Sài Gòn (SHTP). Ngoài ra, nhà máy sản xuất phụ tùng máy bay đầu tiên tại Việt Nam có vốn đầu tư tới 200 triệu USD mang tên Hanwha Aero Engines (Hàn Quốc) - cũng đã bắt đầu xuất khẩu sản phẩm vào tháng 1/2019.
Vào tháng 2/2019, Công ty TNHH Changshin Việt Nam - một công ty của Hàn Quốc - đã bắt đầu xây dựng nhà sản xuất giày dép trị giá 100 triệu USD tại khu công nghiệp Tân Phú. Đây là dự án FDI lớn nhất tại Đồng Nai.
Theo Savills Việt Nam, hiện mức độ tăng trưởng ngành sản xuất công nghiệp Việt Nam lên 12,8%, trong đó sản lượng ngành sản xuất vẫn tăng trưởng đều, trên mức 50 điểm. Đây là tiền đề để thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam phát triển trong thời gian tới.
Còn theo CBRE cho biết, tính đến quý II/2019, nguồn cung BĐS công nghiệp tại miền Bắc là 8.410ha đất công nghiệp và 149,8ha nhà xưởng xây sẵn. Tương tự tại miền Nam, nguồn cung BĐS công nghiệp là 32.229,5ha đất công nghiệp và 148ha nhà xưởng xây sẵn. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy BĐS công nghiệp đang đạt rất cao. Cụ thể, tại miền Bắc tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%, còn tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.
Cùng với đó, mức giá thuê BĐS công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc bình quân là 88,2USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8USD/m2/thời hạn thuê. Ở miền Nam, giá thuê đất công nghiệp là 132USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,5USD/m2/tháng.
Trên thực tế, 2 năm qua ghi nhận sự đột biến trong phát triển của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Thể hiện qua việc hồi sinh của cả loạt các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời là dấu hiệu tăng giá cho thuê hạ tầng tại các khu vực này.
Điều này được giải thích có nguyên nhân từ sự bất ổn của nền sản xuất Trung Quốc trong chiến tranh thương mại với Mỹ. Đã thúc đẩy làn sóng chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác, trong đó có Việt Nam. Thực tế, thời gian qua đã ghi nhận hiện tượng hàng loạt các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cung ứng linh kiện, điện tử đã mở rộng quy mô sản xuất tại Việt Nam, cùng với việc các nhà sản xuất từ Trung Quốc tìm hiểu cơ hội đặt dự án đầu tư sản xuất tại Việt Nam.
Nhưng cản trở là từ nội tại
Ngày 30/06/2019, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) đã chính thức được ký kết. hiệp định này được dự báo sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS Việt Nam, trong đó có BĐS công nghiệp.
Ở bình diện rộng hơn, chiến lược tích cực tham gia các Hiệp định FTA thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á. Thực tế, nòng cốt trong chiến lược này là chính sách tạo điều kiện, ưu đãi cho nhưng dự án ứng dụng những công nghệ sản xuất mới nhất và tăng cường đào tạo nhân lực. Đồng thời với đó là nỗ lực của Chính phủ trong nâng cao tính minh bạch môi trường kinh doanh, từ đó giúp giảm thiểu những lo ngại của nhà đầu tư và nâng tiêu chuẩn chất lượng sản xuất tại Việt Nam.
Nhìn từ giác độ này, không quá khó để thấy EVFTA sẽ đóng vai trò thúc đẩy mạnh mẽ các lĩnh vực công nghiệp và xuất khẩu tại Việt Nam, thông qua nội dung quan trọng nhất là gỡ bỏ tới 99% thuế quan với các dòng hàng hoá xuất nhập khẩu. Một trong những tác động lớn nhất của các cam kết về thuế quan là tạo tác động giúp các cụm và khu công nghiệp tại Việt Nam thu hút được nhiều vốn FDI hơn, từ đó tăng số lượng việc làm và tạo ra nhiều cơ hội hơn cho phân khúc BĐS công nghiệp.
Theo Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, trong ngắn hạn, căng thẳng thương mại Trung - Mỹ sẽ tiếp diễn, kéo theo duy trì xu hướng dịch chuyển sản xuất. Từ đó tạo thuận lợi cho hoạt động cho thuê KCN. Ngay cả trong trường hợp Trung - Mỹ đạt được thỏa thuận thương mại, thị trường Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế hơn Trung Quốc nhờ chi phí nhân công thấp và ít rủi ro hơn về chính sách.
Trong tương lai, thị trường Việt Nam sẽ tiếp tục đón nhận sự "di cư" mạnh mẽ hơn của các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu, bởi hoạt động dịch chuyển sản xuất mất nhiều thời gian, trung bình mất khoảng 12 - 18 tháng đối với các doanh nghiệp vừa và lớn.
CBRE Việt Nam dự báo, về dài hạn, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Theo đó, đến năm 2020, Việt Nam sẽ phát triển tới quy mô 500 KCN, tổng diện tích khoảng 500.000 ha.
Tuy nhiên, sự phát triển của BĐS công nghiệp Việt Nam không hẳn đã thuận lợi sau thời gian dài trầm lắng trước đó. Thực tế, hạ tầng kết nối đa phương tiện của Việt Nam dù được đầu tư lớn, nhưng thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy khiến tỷ lệ vận tải hàng hóa đường bộ - vốn đắt đỏ chỉ sau hàng không - vẫn chiếm tới 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước. Điều này khiến chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực…
Ngoài ra, các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp nước ngoài vẫn còn e ngại khi đầu tư vào BĐS công nghiệp do gặp vướng mắc với những thủ tục hành chính và tính minh bạch của môi trường đầu tư kinh doanh. Thách thức nữa là sản xuất công nghiệp chủ đạo của Việt Nam hiện nay phần lớn vẫn thuộc những ngành có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, thâm dụng lao động lớn, đơn giản. Trong khi nhu cầu xu của doanh nghiệp lại tập trung vào các lĩnh vực sản xuất có hàm lượng công nghệ cao. Điều đó thực sự đang tạo ra điểm nghẽn trong nỗ lực tranh thủ cơ hội thu hút dự án công nghệ cao của Việt Nam.
