Kém minh bạch, tồn kho BĐS tăng cao

Từ tồn kho Condotel...

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng và sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính toàn thị trường sẽ khoảng 30.000 căn hộ condotel. Nguyên nhân chính khiến loại hình BĐS mới này “đứng hình” suốt một thời gian dài, tồn kho lớn, là pháp lý không rõ ràng về quyền sở hữu, sử dụng đất, cấp sổ hồng hay sổ đỏ….

Như tên gọi, condotel là phòng khách sạn được xây dựng như căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ. Quy định về quản lý, sử dụng hiện nay không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) cho Condotel.

Một luật sư cho biết, nếu xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm BĐS, thì sẽ kéo theo nhiều những hệ lụy. Trong đó rõ ràng nhất là việc cấp sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu tài sản cho người sở hữu. Điều này sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Do đó, cần ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với Condotel theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn, đất sử dụng để xây Condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở.

Các vấn đề pháp lý liên quan tới quyền sở hữu cho Condotel đã tranh cãi một thời gian dài, từ các Hiệp hội BĐS, doanh nghiệp BĐS đến các sàn giao dịch đều đã có các tham vấn lên Chính phủ, nhưng đến nay vấn đề pháp lý liên quan đến Condotel vẫn chưa được khai thông.

Tại phiên chất vấn Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành các loại hình BĐS mới (condotel, officetel…). Các văn bản này sẽ được hoàn tất trong năm 2019. Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng condotel hoặc kết hợp giữa condotel với nhà ở.

Tuy nhiên Bộ trưởng Phạm Hồng Hà không nói rõ condotel sẽ được quản bằng loại giấy tờ nào, sổ hồng, sổ đỏ, hay một giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng...khác. 

Trong khi đó, Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) với mục tiêu siết tín dụng cho vay BĐS cao cấp, tuy đang trong quá trình lấy ý kiến, nhưng cũng đã khiến tâm lý các nhà đầu tư lo ngại khi đổ tiền vào các dự án cao cấp như Condotel.

Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế của NHNN - ông Nguyễn Quốc Hùng - cho rằng Thông tư thay thế Thông tư 36 sẽ hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân - phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Do đó, có thể nhìn nhận, nếu được khơi thông về mặt pháp lý, thì với chính sách hướng tín dụng về phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ của NHNN, số Condotel đang tồn kho cũng khó được nới chính sách để có thể... xả hàng.

... đến số liệu tồn kho “ảo”

Không riêng về condotel, mới đây, theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS tính đến ngày 20/12/2018 là khoảng 22.825 tỷ đồng. Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho biết, so với thời kỳ “đỉnh cao” hàng tồn năm 2013, con số này giảm mạnh chỉ còn trên dưới 20%.

Tuy nhiên, điều thị trường lo ngại hiện nay là tốc độ giải quyết hàng tồn kho đã chậm lại đáng kể, cho thấy đây là khối băng rất “cứng đầu”. Còn theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) lại cho biết, số liệu thống kê hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán cho thấy, số tồn kho BDS đã lên đến 201.921 tỷ đồng. 

Số liệu thống kê thực tế này cao gấp 10 lần so với số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng. Do vậy, HoREA cho rằng vấn đề tồn kho BĐS đang bị đánh giá chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn.

Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường BĐS, báo cáo của HoREA viết.

Bên cạnh đó, đối với đánh giá của Bộ Xây dựng về việc hàng tồn kho năm 2018 đã giảm so với quý 1/2013, HoREA cũng cho biết, số liệu của Bộ đưa ra chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho BĐS tại thời điểm khảo sát năm 2012. Đồng thời cũng chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Trong khi vấn đề hàng tồn kho cũ còn chưa được giải quyết triệt để, nhiều thay đổi liên quan đến các chính sách, đặc biệt là việc ngân hàng thắt chặt kiểm soát tín dụng, khiến thị trường đối mặt thêm một mối lo khác khi nguy cơ hàng tồn kho có thể gia tăng trở lại bất cứ lúc nào.

Chính vì vậy, Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà có giá vừa túi tiền. Đồng thời, tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ để sớm xử lý hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Như vậy, trong khi NHNN và doanh nghiệp khá thống nhất về số liệu tồn kho BĐS, dẫn tới hạn chế cung tín dụng vào thị trường này, thì Bộ Xây dựng khá lạc lõng với số liệu của mình. Đó cũng nên xem là một biểu hiện thiếu tích cực và rủi ro của thị trường BĐS, khi giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp thiếu tiếng nói chung, dù chỉ về con số.