Thị trường BĐS: Khi nội run, ngoại thích

Chu kỳ

Báo cáo tình hình kinh tế xã hội 4 tháng đầu năm 2019 của Tổng Cục thống kê cho biết, trong tháng 4/2019, lĩnh vực bất động sản có gần 2.500 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2018. Tính trung bình, mỗi ngày có gần 21 doanh nghiệp bất động sản được thành lập.

Còn báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT) cho biết, vốn FDI rót vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2019 đã đạt 1,1 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.

Để so sánh, có thể thấy  vốn FDI đổ vào BĐS trong 4 tháng đầu năm 2019 đã bằng già nửa nguồn FDI đầu tư vào lĩnh vực này trong cả năm 2016 (1,68 tỷ USD). Thông tin bổ sung là liên tục kể từ năm 2016 đến nay, BĐS đã vươn lên chiếm vị trí thứ hai trong thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với số đầutư không ngừng tăng lên.

Đáng chú ý, vốn FDI vào BĐS đã tăng mạnh ngay trong khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang siết tín dụng bất động sản để đảm bảo an toàn tài chính. Trước đó, động thái này của NHNN đã khiến các chuyên gia đưa  cảnh báo, rằng sẽ khiến thị trường bị méo mó, thậm chí là chao đảo, tác động dây chuyền tới nhiều ngành nghề khác, và tác động đến nguồn thu ngân sách. 

Từ một giác độ khác, dựa trên thực tế nguồn cung BĐS trong đầu năm 2019, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà dự báo thị trường bất động sản năm 2019 sẽ không có nhiều khác biệt so với năm 2018.

Cụ thể, nguồn cung BĐS đầu năm 2019 đang có dấu hiệu chững lại, như tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại Tp.HCM, nguồn cung sản phẩm bất động sản giảm tới hơn 50% so với đầu năm 2018.

Tuy nhiên, nguyên nhân của tình trạng giảm nguồn cung chủ yếu là do các dự án lớn ở 2 địa phương này đã bung hàng hầu hết vào quý 4/2018. Bên cạnh đó, cũng còn do tác động một phần của việc chậm phê duyệt các dự án ở Tp.HCM, việc thắt chặt tín dụng bất động sản được thực hiện từ năm 2017 và đặc biệt trong quý 4/2018… khiến giảm nguồn cung bất động sản.

Cũng có nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS suy giảm theo chu kỳ 10 năm. Nhưng trong lần này, việc đi xuống này không đáng lo ngại, khi cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư… đều tiếp thu được nhiều kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng BĐS giai đoạn 2008 - 2013. Những bài học, kinh nghiệm này sẽ giúp ích nhiều cho sự phát triển ổn định của thị trường.

Và khác quy luật

Về diễn biến thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng thị trường sẽ chịu sự tác động của phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho BĐS. Trong đó, xu hướng đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng và BĐS công nghiệp vẫn là 2 xu hướng quan trọng.

Cụ thể, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các loại hình BĐS như nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển, đặc biệt là các thị trường mới, do nguồn lợi từ các các bất động sản nghỉ dưỡng mang lại cho các địa phương, sẽ thúc đẩy các địa phương mới phát triển.

Việc siết tín dụng bất động sản cũng sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay BDS lành mạnh hơn, giảm nợ xấu. Đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác, hình thành xu hướng đầu tư mới - thu hút lượng vốn lớn từ nguồn vốn M&A đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… tại một số địa phương có tiềm năng. Ngoài ra, nguồn cung sản phẩm BĐS sẽ được cải thiện các thủ tục đầu tư được giải phóng, đưa các dự án vào kinh doanh sẽ khá hơn.

Hơn nữa, từ nay đến cuối năm, dự kiến có 4 đạo luật liên quan đến BĐS được sửa đổi, trong đó Luật Đấu thầu và Luật Xây dựng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa và nguồn đầu tư, từ đó xác định lại chiến lược đầu tư, tránh hiện tượng bong bóng, đâu tư theo trào lưu. Chưa kể, từ đầu năm 2019, đã có sự dịch chuyển dòng tiền từ chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể kéo dài đến năm 2021, thậm chí đến năm 2023.

Giai đoạn từ năm 2021 – 2023, thị trường BĐS sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng, còn trong năm nay và cả năm sau nữa thì khó có thể xảy ra bong bóng BĐS – đó là ý kiến dự báo được nhiều chuyên gia đưa ra, dự trên những diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian gần.

Tuy nhiên, vẫn còn những khoảng không rõ ràng trong diễn biến của thị trường và trong dự báo. Chẳng hạn, như trên đã dẫn, vốn FDI vào BĐS tăng trưởng mạnh đang ngược chiều với điều chỉnh của NHNN. Và ngược với các dự báo có phần tiêu cực của nhiều chuyên gia. Đang có sự trái chiều giữa hưng phấn của nhà đầu tư ngoại với sự thận trọng của cơ quan quản lý và doanh nghiệp nội.

Và nếu tính theo thời gian chuẩn bị thủ tục đầu tư, triển khai đầu tư, thì hiệu quả của FDI vào BĐS không những sẽ khiến thị trường “tươi” ngay trong ngắn hạn, mà còn duy trì hiệu quả ấy trong ít nhất 5 năm sau nữa. Đó là chưa tính tới những dịch vụ gia tăng từ sản phẩm BĐS có thể khác sau khi dự án đã vận hành. Và như vậy sự gia tăng liên tục của dòng vốn FDI dường như cho thấy thị trường BĐS thực ra đang tự điều chỉnh theo hướng gia tăng sự khác biệt giữa các phân khúc thị trường, hơn là trầm lắng chung.