Siết vay đầu tư BĐS: Điều tiết, nhưng sao cho khỏi rối?

Ảnh: Khống chế trần lãi vay 20% gây lúng túng và tăng thuế TNDN cho nhiều đơn vị trong nước.

Thắt tín dụng, thị trường suy giảm

Theo Savills, số lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM trong những tháng đầu năm 2019 giảm 57% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường bất động sản TP HCM liên tục sụt giảm. Năm 2018, quy mô thị trường đã giảm 34% so với năm 2017,  thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%. Quý I/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Doanh nghiệp bất động sản đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách, điển hình là việc áp dụng "hồi tố" với một số trường hợp gần đây.

Cũng theo (HoREA, thị trường bất động sản hiện bị giảm quy mô, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá bán có xu thế tăng do cung ít, cầu nhiều. Theo nhiều chuyên gia, quyết định siết tín dụng với bất động sản có thể khiến thị trường chao đảo, đồng thời tác động đến nguồn thu ngân sách.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS muốn phát triển cần tiền và đất, nhưng cả hai yếu tố này đều giảm trong thời gian gần đây. Thêm nữa, tâm lý lo lắng về bong bóng bất động sản và dự báo sắp tới Chính phủ sẽ siết chặt tín dụng hơn nữa cũng khiến thị trường suy giảm. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp kêu khó về nghị định 20 và thông tư 36.

Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn của các ngân hàng từ 60% xuống 40% trong vòng hai năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Thông tư hiện quy định các khoản phải thu của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó. Nói cách khác, việc nâng hệ số rủi ro lên 150% sẽ  ngăn chặn dòng vốn ngân hàng đổ vào phân khúc căn hộ cao cấp.  Theo ông Nam, rất nhiều luật sư, chuyên gia kinh tế đã kiến nghị  đề nghị tạm dừng áp dụng điều khoản này hoặc có sửa đổi phù hợp.

Liên quan đến Nghị định số 20/2017/NĐ - CP (NĐ 20), khoản 3 Điều 8 của NĐ này quy định: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp". Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới các doanh nghiệp, đặc biệt các tập đoàn quy mô lớn. Cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, hiện các tập đoàn lớn vay vốn để phân bổ cho các công ty con. Nhưng nếu theo quy định này thì doanh nghiệp lớn không được trừ thuế. Tổng cục thuế và Bộ Tài chính giải thích quy định này là để chống chuyển giá. Chống chuyển giá để “bắn” FDI nhưng lại bắn cả doanh nghiệp trong nước - ông Nam nhận xét.

Điều này không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế TNDN. Luật DN cho phép các DN được huy động các nguồn vốn hợp pháp. Luật Thuế TNDN cho phép khấu trừ các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ và có hóa đơn. Đi vay ngân hàng là hợp lý hợp lệ, chứng từ có đầy đủ, nhưng lại khống chế chỉ được khấu trừ 20%, còn bao nhiêu phải xuất ra ngoài. Như thế thủ tiêu động lực phát triển của DN, tạo ra các chi phí phi lý, làm thêm gánh nặng cho DN... Sau khi nhiều Hiệp hội, DN kiến nghị, Tổng cục Thuế đã có văn bản trả lời sẽ nghiên cứu xem xét lại điều khoản này. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có thông tin gì.

Lúng túng vì trần lãi vay 20%

Cũng theo ông Nam, siết cho vay mua nhà với khách hàng có dư nợ hơn 3 tỷ đồng không ảnh hưởng đến việc sở hữu nhà của người nghèo nhưng lại chưa hợp lý. “Lý gì hạn chế người giàu mua nhà? Nếu vay dưới 3 tỷ mà khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng cũng vỡ trận. Ngược lại khách hàng vay 10 tỷ nhưng họ trả được cả gốc, lãi đầy đủ thì tại sao không cho vay. Giúp người nghèo bằng cơ chế chính sách khác, nguồn riêng... Ngân hàng là đơn vị kinh doanh, cứ trả gốc lãi đúng hạn thì cho vay. Bảo vệ người nghèo là đúng nhưng không trọng người giàu thì cũng không đúng. Việc cho vay như thế nào nên để tự các ngân hàng quyết định. Các chính sách không nên nghiêng quá về an toàn hệ thống mà thủ tiêu động lực phát triển của các DN. Chính phủ đã rà phanh thị trường và đến nay dòng tiền đang giảm. Nếu tiếp tục có chính sách siết thêm sẽ có tác động không nhỏ tới bất động sản cũng như nhiều ngành kinh tế" - ông Nam nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý doanh nghiệp lớn cho biết, NĐ 20 được áp dụng với cả FDI và trong nước. Thời gian qua rất nhiều phản ứng từ các doanh nghiệp trong nước đối với nghị định này. "Do vậy tôi đồng tình phải xem xét lại. Vụ Quản lý DN lớn sẽ có văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ. Các doanh nghiệp cần khai bổ sung, khai điều chỉnh theo Nghị định 20, tránh bị phạt sai phạm 20%, không có việc không thực hiện Nghị định của Chính phủ” - ông Phụng cho biết.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thị trường vốn của Việt Nam chưa phát triển, chủ yếu là đi vay. Tại Mỹ và châu Âu, tỷ lệ vay vốn ngân hàng của DN khoảng 35%, trong khi đó ở VN lên tới 60%. Nghị định 20 gần đây nâng tỷ lệ này lên là 26% -30% và phải thực thi, nhưng nếu muốn DN thực hiện thì phải có lộ trình và phải phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế hiện nay. Đây không phải là lần đầu tiên các chuyên gia, doanh nghiệp đề cập đến vấn đề quy định khống chế trần lãi vay 20% gây khó khăn cho doanh nghiệp trong nước. Trước đó, các doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Điện lực Việt Nam, Tập đoàn Than - Khoáng sản, Tổng công ty lắp máy Việt Nam... đều cho biết đang lúng túng khi thực hiện vì quy định này khiến họ phải nộp thêm hàng trăm tỷ đồng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp.