Bất động sản vùng ven: "Trông giỏ để bỏ thóc"

Sốt ảo

Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt dự án ma, bánh vẽ trên đất nông nghiệp, khiến hàng nghìn người mất tiền oan. Một trong những đặc điểm chung, những vụ việc này thường diễn ra tại các khu vực vùng ven, với các thông tin ăn theo quy hoạch. Trong khi chính quyền chưa sát, các công ty này đã lợi dụng việc thiếu thông tin, thiếu hiểu biết của người dân để lôi kéo, dụ dỗ đầu tư.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy cao chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Thị trường đang xuất hiện nghịch lý, đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định: “Thị trường vùng ven trở thành miếng bánh màu mỡ cho giới đầu tư. Phần lớn họ đầu tư vào các dự án phát triển hạ tầng, đô thị, nhà ở các địa phương, trong đó đất nền, nhà đất nhận được sự quan tâm rất lớn. Nhiều vụ lừa đảo liên quan đến đất đai ở các khu vực vùng ven đã gây ra hậu quả rất lớn. Dấu hiệu ở những vụ sai phạm như Alibaba rất rõ khi tất cả những khu đất mà doanh nghiệp này rao bán đều không đầy đủ thủ tục pháp lý”.

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, trước khi rót vốn vào các khu đất vùng ven, nhà đầu tư nên tham khảo, kiểm tra thông tin quy hoạch từ địa phương, tránh chạy theo tâm lý đám đông, dẫn đến việc "ôm cũng dở mà bán cũng không xong". Có nhiều người "hốt bạc" nhờ đầu tư đất vùng ven nhưng cũng không ít người phải nhận "trái đắng" khi ôm đất vùng này.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE, đầu tư các khu vực đất vùng ven, những thị trường mới nổi, nhà đầu tư cần lưu ý tính thanh khoản của nó. Có những nhà đầu tư "lướt sóng" kiếm lời nhưng khi thị trường đi xuống, muốn rút chân ra rất khó. "Phải nắm được thông tin về khu vực đó có thể hiện thực hóa đến đâu, có nằm trong quy hoạch không, góp ý như thế nào, tài chính nhà đầu tư có đủ vững hay không", bà An khuyến cáo.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”.

Các chuyên gia cho rằng, trước khi rót vốn vào các khu đất vùng ven, nhà đầu tư nên tham khảo, kiểm tra thông tin quy hoạch từ địa phương, tránh chạy theo tâm lý đám đông.

Hai tình huống khó chọn

Theo bà Vân, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư. Tình huống 1: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? Tình huống 2: Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với tình huống 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau. Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường.

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án. 

"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản cũng như tránh tâm lý đám đông". 

 Bà Nguyễn Thị Hồng Vân