Đầu tư bất động sản vùng ven: Cẩn trọng “cò” thổi giá

Giá bất động sản tăng mạnh

Giáp ranh với TPHCM, bất động sản (BĐS) Bình Dương sôi nổi hơn cả khi năm 2020 sẽ có khoảng hơn 100 dự án BĐS được cấp phép. Dù số lượng dự án tương đối nhiều nhưng giá căn hộ vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt. Nếu tính từ quý 2/2019, nhiều dự án mở bán đợt đầu tiên đã đưa ra mức giá từ 37 - 40 triệu đồng/m2. Đơn cử, một dự án vừa mới được mở bán tại thị xã Thuận An có giá chào bán từ 37 triệu đồng/m2 (chưa VAT) cho tất cả loại hình 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ; một dự án khác cũng nằm trên trục Quốc lộ 13 đang được rao bán 37 - 39 triệu đồng/m2. Nếu tính thêm các loại thuế phí, giá căn hộ đã rơi vào tầm 42 - 45 triệu đồng/m2, đẩy giá lên mức tương đương từ 2,1 tới hơn 3,8 tỷ đồng/căn.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại TP Biên Hòa và Vũng Tàu. Một dự án nằm trên trục đường Võ Thị Sáu (Biên Hòa) đang được môi giới chào bán căn 2 phòng ngủ diện tích 70m2, giá xấp xỉ 2,9 tỷ đồng, hơn 41 triệu đồng/m2. Một khu căn hộ khác nằm tại trung tâm TP Biên Hoà cũng được giới thiệu với mức giá bật lên khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại Vũng Tàu, các căn hộ thuộc tuyến đường Lê Hồng Phong đang được chào bán ở ngưỡng 39 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, dự án trên đường Hoàng Hoa Thám đang được rao với mức 38 - 40 triệu đồng/m2. Mức tăng trung bình các dự án nói trên dao động từ 15 - 40% so với cách đây 1 năm.

Ông An Tiến Hưng, chuyên gia BĐS cho biết, trong năm 2020, bất chấp đại dịch Covid-19, phân khúc đất nền vùng ven vẫn giao dịch sôi động. Bình quân giá đất 4 tỉnh giáp TPHCM cũng đã tăng 10 - 15%, thậm chí tại Long Thành (Đồng Nai) đã tăng 20% so với đầu năm 2019. Sở dĩ có hiện tượng này chính là do đất nền là phân khúc “nóng” và được nhiều nhà đầu tư săn đón nhất hiện nay. 

Theo phân tích của giới chuyên môn, thị trường BĐS các địa phương bao quanh TPHCM tăng giá thời gian qua do nguồn cung hạn chế của TPHCM dẫn đến nhiều nhà đầu tư buộc phải "đánh bắt xa bờ". Tiếp đó, hạ tầng các quận mới của TPHCM được đầu tư đồng bộ hơn cũng tác động làm BĐS các địa phương kế cận tăng giá theo.

TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TPHCM cho rằng, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng “dòng tiền” tất yếu phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Trong dòng chảy đó, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước đang có những lợi thế lớn. Chính vì vậy, sức mua của thị trường trong thời gian tới sẽ tập trung vào các thị trường vùng ven, nhất là các khu đô thị với quy hoạch bài bản.

Tuy nhiên, ông Hòa cũng lưu ý người dân mua nhà đất tại các tỉnh vùng ven không chỉ cần nhà ở mà còn cần lưu tâm đến tiện ích, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm (bệnh viện), trung tâm mua sắm, chợ, thậm chí là chùa chiền, nhà thờ... Đồng thời, ông Hòa cảnh báo các chủ đầu tư phát triển khu đô thị, căn hộ ở các tỉnh lân cận TPHCM nếu không cẩn thận sẽ tạo ra thành phố "ngày sống đêm chết" hoặc chỉ hoạt động vào cuối tuần, sau đó như đô thị ma".

Đất nền các tỉnh ven TPHCM đang là thị trường tiềm năng, nhưng cũng là "miếng mồi" của nhiều "cò đất".

Chỉ khoảng 10% người mua để ở

Theo CBRE, làn sóng đầu tư nhà đất dịch chuyển từ vùng trung tâm ra các tỉnh ngoại thành đã khiến thị trường này sôi động trong 2 năm trở lại đây. Giá BĐS tại các tỉnh giáp ranh, lân cận TPHCM vì vậy cũng đang tăng khá cao. Nhiều khu vực giá đất tiệm cận mức chào bán tại TPHCM. Tuy nhiên, mặt trái của làn sóng đầu tư BĐS vùng ven là chỉ có khoảng trên dưới 10% người mua nhà đất tại các đô thị ở Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu để ở, số còn lại gom hàng chờ tăng giá bán kiếm lời, thậm chí là đầu cơ đẩy giá.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, sự hình thành của các khu đô thị quy mô được xem là điểm nhấn đáng chú ý tại thị trường nhà ở các tỉnh lân cận TPHCM. Các khu đô thị này được hình thành dọc theo các tuyến giao thông kết nối thành phố và các tỉnh thành nên rất được khách TPHCM ưa chuộng.

Nhưng, phần lớn nhà đầu tư đến từ TPHCM mua BĐS ở các tỉnh lân cận là để đầu tư. Họ tìm kiếm các sản phẩm BĐS và “xuống tiền” từ giai đoạn đầu tiên, sau đó đợi tăng giá và bán lại. Bài toán làm sao để thu hút được cư dân về sinh sống tại những khu đô thị này rất khó khăn. Thị trường đã chứng kiến những khu đô thị dù bán xong gần chục năm vẫn không có người về sinh sống. Điều này không chỉ làm giảm giá trị sản phẩm nhà đất mà còn gây lãng phí lớn.

Bên cạnh đó, việc giá đất tại thị trường vùng ven tăng mạnh trong các năm gần đây cũng khiến nhiều người mua có nhu cầu định cư gặp khó khăn. Do là sản phẩm chủ yếu mua đầu tư nên nhà đất thường xuyên bị chuyển nhượng sang tay khiến giá bán tăng cao qua từng giai đoạn, gây ra không ít cơn sốt ảo, tác động tiêu cực đến thị trường. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, quản lý cấp cao, Giám đốc Bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, dù là xu hướng tất yếu nhưng mua BĐS vùng ven cũng có nhiều vấn đề cần cân nhắc. Tỷ suất sinh lời của các dự án tỉnh chịu tác động từ nhiều yếu tố như uy tín chủ đầu tư, tiện ích, hạ tầng, chất lượng sản phẩm, vị trí dự án, cảnh quan.

“Khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Thị trường tỉnh đang tập trung phát triển dòng sản phẩm khu đô thị quy mô. Các khu đô thị mới thường không phục vụ nhu cầu ở ngay, nên chưa thể mua đi bán lại nhanh mà buộc phải chờ đợi thêm. Nhà đầu tư nên xác định kỳ vọng tăng giá có khả thi hay không, hiệu suất sinh lời là bao nhiêu và thanh khoản ra sao, thời gian chờ là bao lâu. Nên tìm hiểu kỹ khu vực đầu tư trước khi chọn mặt gửi vàng, đừng đi theo xu hướng đám đông" - ông Kiệt khuyến cáo.