Bản chất việc ghi tên thành viên gia đình vào “sổ đỏ”

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường có hiệu lực hiệu lực từ 5/12/2017 đang gây nóng dư luận quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất đang gây nóng dư luận bởi quy định tại khoản 5, điều 6 của thông tư khi nhiều người cảm thấy như phức tạp hơn và có gì chưa ổn.

Sáng 25/11, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đã tổ chức buổi tọa đàm: “Làm rõ quy định mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với sự tham gia của ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật BASICO.

Ảnh minh họa.

Bản chất của việc ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất
Nói về phạm vi, bản chất của sự điều chỉnh trên, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai Mai Văn Phấn cho biết, phạm vi điều chỉnh các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình sử dụng đất.

Về quy định hiện hành có 17 trường hợp thể hiện thông tin người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hộ gia đình chỉ là một trong số đó. Chúng ta chỉ điều chỉnh thể hiện thông tin của các chủ thể là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Lý do phải điều chỉnh, theo ông Mai Văn Phấn xuất phát từ việc quản lý đất đai trải qua các thời kỳ khác nhau, phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm đó. Luật năm 1993, 1998 chúng ta quy định chủ thể trong việc sử dụng và quản lý đất đai là hộ gia đình. Qua các thời kỳ, chúng ta đã ghi tên chủ hộ gia đình trên giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đổi mới này, thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng. Vì vậy, tên của người chủ sử dụng đất hoặc chủ hộ gia đình không còn phù hợp, thích ứng với điều kiện bâu giờ.

Từ thực tế phát sinh, việc ghi tên chủ hộ gia đình, đến thời điểm hiện nay, giá trị đất đai lên, quyền sử dụng đất được mở rộng, chính sách đền bù thu hồi đất khi nhà nước thu hồi để sử dụng vào các mục đích, có chính sách đền bù hỗ trợ cho người bị thu hồi đất có sự đổi mới.

Nội bộ trong các hộ gia đình sẽ phát sinh ra sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên. Có thể, có thành viên tại thời điểm giao đất trước đây được quyền sử dụng đất nhưng có thành viên sẽ phát sinh sau này, sẽ không có quyền sử dụng đất. Vì thế ngay trong nội bộ gia đình đã có sự phát sinh mâu thuẫn.

Khi quyền sử dụng đất được đưa vào thị trường đất đai, sẽ gây khó khăn khi giữa một bên là người sử dụng đất và một bên nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ khi giấy chứng nhận đã được cấp mang tên chủ hộ hoặc mang tên chủ gia đình . Sau đó, chủ hộ thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng, sau đó không có khả năng để giải chấp. Bắt buộc các tổ chức tín dụng phải đề nghị các cơ quan để phát mãi tài sản, thực hiện việc thi hành.

Tuy nhiên, khi thi hành phát mãi tài sản sẽ phát sinh khiếu nại giữa các thành viên trong hộ gia đình với cơ quan thực hiện thi hành án. Lý do các thành viên khiếu nại là đây là quyền sử dụng đất chung, còn chủ hộ thực hiện giao dịch đó chỉ là một phần quyền của chủ hộ gia đình, gây khó cho các cơ quan thi hành án.

Khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án, các thành viên trong hộ gia đình, có người có quyền sử dụng đất, có người không có quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện việc đền bù hỗ trợ, không xác định rạch ròi thành viên nào đủ để có quyền nhận hỗ trợ.

“Do vậy, trong lần điều chỉnh này, chúng tôi muốn đi vào bản chất là xác định chính xác chủ thể nào là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất, để đảm bảo tính chặt chẽ về mặt pháp lý, giảm thiểu mâu thuẫn trong các hộ gia đình, đảm bảo việc thực hiện các giao dịch, minh bạch giao dịch quyền sử dụng đất sau này, đảm bảo việc hỗ trợ đền bù khi nhà nước thu hồi đất”, ông Mai Văn Phấn nói.

Hiểu thế nào cho đúng về khái niệm “hộ gia đình” trong “sổ đỏ”?
Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng thành viên công ty luật BASICO cho biết, khái niệm hộ gia đình đã được đưa vào rất nhiều các đạo luật từ những năm 1964 đến nay. Hiện có trên 50 luật ghi nhận hộ gia đình.

“Có rất nhiều dạng khác nhau như hộ gia đình của bộ Luật dân sư, mua bán điện… Còn hộ gia đình sử dụng đất, Luật đất đai 2013 đã định nghĩa rõ tại điều 3 khoản 29. Cụ thể, Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể xác định rất rõ ai là chủ thể, ai là thành viên hộ gia đình để có quyền sử dụng đất”, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết.

Tuy nhiên, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, hộ gia đình sử dụng đất mới chỉ định nghĩa trên khái niệm chứ chưa thể hiện trên giấy tờ dễ dẫn đến những vướng mắc khi mua bán, khi thế chấp, khi giao dịch…khiến công chứng viên, cơ quan nhà nước, chủ thể giao dịch…họ không biết đâu là thành viên hộ gia đình. Nên việc ghi vào là điều cần thiết, đúng đắn và hợp lý. Lẽ ra phải ghi vào từ rất lâu rồi.

“Trong trường hợp đất nhà nước giao cho các hộ gia đình nông nghiệp, nông dân, nông thôn… thì tương đối dễ vì tất các các thành viên đều có quyền. Thế còn, đối với những đất hình thành từ những nguồn gốc khác, phải do bản thân những thành viên trong hộ gia đình xác định. Nếu bố mẹ thấy rằng con cái có đóng góp một nửa tiền vào việc xây nhà và mua đất thì việc con cái cùng đứng tên là hợp lý. Còn nếu, con cái không đóng góp hoặc con cái nhỏ thì đương nhiên không có quyền đứng tên chung vào sổ đỏ của hộ gia đình”, Luật sư Đức cho hay.

Khi có nhu cầu chuyển nhượng có cần chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình?

Tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng, người nào có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đó sẽ phải ký tên trong các giao dịch chuyển nhượng, mua bán.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho rằng, về nội dung trên, Thông tư 33 không khác thông tư 23 trước đây nhưng quy định rõ hơn vị trí ghi các thành viên trong hộ gia đình.

“Thông tư là cái hướng dẫn thực hiện Nghị định trong khi đó Nghị định là quy định để thực hiện Bộ Luật. Thông tư hướng dẫn cho những người thực hiện như chúng tôi. Nội dung quy định trong thông tư 33 không khác thông tư 23 lần trước, chỉ có điều hướng dẫn thêm về mặt chuyên môn đối với chúng tôi. Trước đây, thông tư 23 không hướng dẫn cụ thể các thành viên trong gia đình cho nên dẫn đến tình trạng ghi không thống nhất nơi ghi trang 1, nơi ghi trang 2, thậm chí có nơi ghi ở trang phụ lục đính kèm. Thành viên trong gia đình mà thông tư 33 đề cập không hẳn những người có tên ở thời điểm cấp giấy chứng nhận mà tại thời điểm được giao đất. Bản chất vấn đề không khác gì thông tư 23 trước đây”, ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết.

Hải Ninh

(theo Kiến Thức)