Nhiều rủi ro… thị trường mua bán, cho thuê vẫn sôi động?

Vụ cháy kinh hoàng tòa nhà chung cư mini 9 tầng xảy ra đêm ngày 12, rạng sáng 13/9, tại ngõ 29/70 phố Khương Hạ (quận Thanh Xuân, Hà Nội) làm hàng chục người thương vong đã gây hoang mang dư luận, khiến nhiều người giật mình về công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy tại các tòa nhà chung cư tự phát này. Thực tế hiện trạng mua bán, cho thuê chung cư mini đã diễn ra tấp nập trên địa bàn Hà Nội, TP HCM nhiều năm nay.

Thị trường mua bán, cho thuê sôi động

So với các dự án chung cư, căn hộ chung cư mini có diện tích và số lượng phòng trong một tòa nhà ít hơn hẳn, mỗi tòa thường chỉ có 5 - 8 tầng, mỗi tầng gồm 2 - 3 căn nhỏ. Mỗi căn chung cư mini có diện tích khoảng 30 - 50m2, hướng đến đối tượng thuê/mua chủ yếu là người có thu nhập trung bình, người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ, ít thành viên để tiện cho việc sinh hoạt.

Dù thiếu an toàn, nhưng việc thuê chung cư mini đang là xu thế của giới trẻ, bởi những tiện ích và giá cả mà chúng mang lại

Cũng vì hướng tới đối tượng trên, mà giá mua bán của căn hộ chung cư mini vào khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn, và cũng được rất nhiều người săn đón, bởi chúng cung cấp “vừa đủ” các dịch vụ cần thiết như an ninh, giao thông thuận tiện, căn hộ khép kín, đầy đủ nội thất cơ bản để có thể vào ở ngay lập tức…

Tìm kiếm trên mạng internet với cụm từ “mua bán chung cư mini”, người tìm kiếm có thể nhận về đến hơn 7 triệu kết quả tìm kiếm, đến từ nhiều trang thương mại điện tử chuyên về bất động sản khác nhau như Batdongsan.com.vn, Homedy.com, Nhatot.com, Batdongsanonline.vn…

Theo đó, tại website Homedy.com, giá của một căn hộ chung cư mini tại Cát Linh, TP. Hà Nội đã đầy đủ nội thất, có chỗ đỗ ô tô giao động từ khoảng 780 triệu đến 1,4 tỷ đồng, tuỳ theo diện tích từ 35 - 55m2.

Tại khu vực Ngã Tư Sở, căn hộ chung cư mini được đăng trên website Nhatot.com, bao gồm 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất, diện tích 35m2 có giá bán 680 triệu đồng.

Và còn rất nhiều các căn chung cư mini khác, nằm tại trung tâm Hà Nội với đa dạng diện tích, giá cả cho người mua lựa chọn. Để tối đa hoá lợi nhuận, các chủ đầu tư cũng thường cho xây dựng chung cư mini tại những vị trí thuận tiện, gần khu trung tâm, trường học, chợ, khu trung tâm thương mại.

Anh Trần Hải, một môi giới bất động sản cho hay, trong khi muốn sở hữu một căn hộ chung cư thông thường, người mua nhà phải bỏ ra số tiền trên dưới 2 tỷ đồng, thì giá của những căn chung cư mini chỉ bằng phân nửa. Chất lượng dịch vụ dù không thể sánh bằng các tòa chung cư tầm trung và cao cấp, nhưng cũng “vừa đủ dùng”. Đây cũng là nguyên nhân để nhiều người tìm mua các căn hộ này.

Bên cạnh mua bán, việc tìm thuê căn hộ chung cư mini cũng sôi động không kém, đặc biệt là vào khoảng Quý II hàng năm, trước khi các gia đình cho con, cháu nhập học các trường Đại học, Cao đẳng tại thành phố lớn.

Theo khảo sát ở Hà Nội, tại quận Cầu Giấy, các căn chung cư mini có diện tích 25 - 30m2 đầy đủ nội thất hiện cho thuê với giá 4,5 - 5 triệu đồng/tháng. Những căn diện tích 50 - 60m2 cho thuê với giá 7 - 8 triệu đồng/tháng.

Ở các quận khác như: Đống Đa, Hai Bà Trưng… những căn hộ 25 - 30m2 giá cho thuê từ 3,5 - 4 triệu đồng/tháng, căn 50 - 60m2 giá thuê từ 6 - 7 triệu đồng/tháng.

Mua để đầu tư

Theo chị Lê Thị Dương, một môi giới bất động sản trong thị trường chung cư mini, phần lớn khách hàng tìm đến chung cư mini để thuê. Bởi lẽ, với diện tích từ 30 - 60m2, một căn hộ chung cư mini thường không đủ cho một gia đình 3 người (bố, mẹ và một con) sinh hoạt thoải mái. Do đó, số lượng gia đình tìm đến chung cư mini để mua ở là không nhiều.

Căn hộ chung cư mini thường có giá khá rẻ

Bù lại, với mức giá mua bán của những căn chung cư mini hiện dao động khoảng 600 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận từ cho thuê khá ổn định nên nhiều người có tầm tài chính khoảng 1 tỷ lựa chọn mua chung cư mini, rồi sau đó cho thuê lại.

"Đầu tư mua căn hộ chung cư cao cấp, ban đầu phải bỏ ra số tiền không hề nhỏ. Chẳng hạn, mua căn hộ cao cấp với giá 3,5 tỷ đồng trở lên, bỏ thêm khoảng 200-300 triệu đồng đầu tư nội thất bên trong, thì phải cho thuê với giá khoảng 20 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, chỉ cần bỏ khoảng 1 tỷ đồng đầu tư căn hộ chung cư mini, mỗi tháng có thể cho thuê được 8 triệu đồng", anh Nguyễn Văn Dũng - chủ một tòa chung cư mini chia sẻ.

Việc cho thuê căn hộ chung cư mini tại các thành phố lớn cũng rất đơn giản, hầu như thời điểm nào cũng có người thuê. Bởi đa số người thuê các căn hộ này là sinh viên (vốn có thu nhập thấp), có thể lựa chọn sống một mình hoặc ở chung để giảm bớt chi phí.

Bên cạnh đó, khi mà giá cho thuê phòng trọ tại các thành phố lớn hiện nay khoảng 2 - 4 triệu/tháng, đã gần bằng với chi phí thuê chung cư mini. Nhưng xét giữa 2 bên, chung cư mini sở hữu nhiều đặc điểm tốt hơn như rộng rãi, riêng tư, cơ sở hạ tầng kiên cố,... Chính vì điều này, nhiều sinh viên, lao động phổ thông lựa chọn thuê chung cư mini thay vì nhà trọ.

Bộ Xây dựng từng cảnh báo về chung cư mini

Bộ Xây dựng đã từng cảnh báo về tình trạng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở hay còn gọi là chung cư mini.

Theo đó, năm 2020, Bộ Xây dựng từng có văn bản yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, xử lý những trường hợp vi phạm về trật tự xây dựng, đặc biệt là vi phạm trong việc xây dựng chung cư mini để bán.

Bộ Xây dựng nêu rõ, tại một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân đã tự ý xây dựng công trình nhà riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật như: Xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu không siết chặt quản lý sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.

Trong thực tế, tình trạng vi phạm vẫn xảy ra, việc rao bán căn hộ chung cư mini được thực hiện công khai nhiều năm qua.