Ma trận thủ tục của dự án bất động sản - Bài cuối: Chống lợi ích nhóm "chen, trèo" vào cơ chế

Một đặc tính của bất an

Ngày 23/7/2021, Thanh tra Chính phủ ban hành thông báo (số 1183) về việc thực hiện Kết luận thanh tra số 1468 ngày 4/9/2018 (thanh tra một số dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay; việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội giai đoạn 2003 - 2016). 

Đây là một lời nhắc, thực ra là "tối hậu thư" của Thanh tra Chính phủ, khi nội dung thông báo số 1183 cho thấy TP Hà Nội đã thực hiện rất ít những nội dung yêu cầu tại kết luận thanh tra (số 1468) đã ban hành trước đó gần 3 năm, dù Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đã nhiều lần chỉ đạo. 

Điểm có thể "thông cảm" với Hà Nội khi chậm triển khai yêu cầu của Thanh tra Chính phủ, là trong quãng thời gian thanh tra (giai đoạn 2003 - 2016), các chính sách liên quan tới đất đai đã thay đổi quá nhiều. Nhiều chủ thể có thể phải chịu điều chỉnh của kết luận thanh tra 1468 đã "không còn nguyên vẹn như trước".

Không riêng chính quyền Hà Nội khó khăn trong thực hiện kết luận thanh tra, mà ngay các doanh nghiệp bất động sản cũng phải ngán ngại sự bất định trong chính sách liên quan tới ngành này. Bất chấp các chuyên gia, nhà làm luật, các cơ quan chức năng hăng hái đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thì cứ 3 hoặc 5 năm trôi qua, họ phải cập nhật Luật Đất đai mới một lần, có khi ngắn hơn… chỉ vài tháng thông tư, nghị định mới lại ra đời.

Gần nhất, Quốc hội tiếp tục yêu cầu sửa Luật Đất đai. Như vậy, tính bình quân, từ năm 1993 tới nay, cứ 10 năm Luật Đất đai phải sửa đổi, bổ sung một lần. Sau đó các thông tư, nghị định lại thay đổi thêm lần nữa. Kết quả là quy định về đất đai và bất động sản của Việt Nam, thay vì được đơn giản hóa theo thời gian, thì lại đã trở thành một hệ thống đồ sộ, nhưng rối rắm và thay đổi liên tục bậc nhất.

Tất nhiên, trong điều kiện ấy, mục tiêu tiết kiệm hơn 20% chi phí cho doanh nghiệp nhờ cải cách thủ tục hành chính sẽ không đạt được. Mà ngược lại, còn khiến dự án của doanh nghiệp luôn trong tình trạng bị “om”, bị kéo dài về thời gian. Qua đó, càng khuyến khích những nỗ lực lách luật, tức là càng khiến doanh nghiệp phải kinh doanh trong tình thế bất trắc về quy định, buộc phải tìm tới, hay xây dựng các quan hệ cộng sinh, lợi ích nhóm với không ít cán bộ.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Sỹ Anh, Giám đốc Công ty Luật Hàm Rồng cho rằng: “Hiện nay, bất kỳ nhà làm luật nào cũng sẽ thấy trong các bộ luật đều xuất hiện những quy định chứa nhóm lợi ích riêng. Nên việc làm luật của Việt Nam có nhiều trở ngại, không rõ ràng. Sự tồn tại của giá trị văn bản luật không lâu và luôn đi chậm một bước so với thế giới. Chính vì vậy, cần phải gỡ được nút thắt của vấn đề, đó chính là 2 phía: Cơ quan nhà nước – doanh nghiệp”.

Chọn cứng hóa, hay chọn mềm?

Về nguyên tắc, quy định hiện hành yêu cầu nếu chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để làm dự án thì phải trải qua đấu giá. Tuy nhiên, cũng quy định hiện hành có không ít lựa chọn cho các địa phương và doanh nghiệp "trèo" qua chính nguyên tắc này. Chẳng hạn, quy định cho phép địa phương, doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức chào giá cạnh tranh thực hiện dự án, sau đó dàn xếp trước để một doanh nghiệp trúng chào giá.

Hay địa phương, doanh nghiệp có thể chọn giải pháp cho dự án, là xây dựng căn hộ dịch vụ, xây trung tâm thương mại... để tránh phải đấu giá. Đó là thực tế đã áp dụng tại hàng chục dự án được địa phương giao đất xây dựng bán nhà cho khách hàng, bằng cách cấp đất làm resort, khu nghỉ dưỡng, đất cho thuê 50 năm… đất có thời hạn. Nhưng sau đó, trong giấy chứng nhận cấp cho nhà đầu tư thứ cấp, thời hạn sử dụng đất lại được ghi là được "sử dụng ổn định lâu dài"... 

Một hình thức phổ biến khác, thường áp dụng tại những khu đất đắc địa tại nội đô các thành phố lớn, là chủ sử dụng (thường là các doanh nghiệp nhà nước trước kia) thành lập và nắm thiểu số tại các liên danh triển khai dự án bất động sản. Kết hợp với việc xác định dự án có thời hạn (thường là 50 năm), các khu vực "đất vàng" có thể nghiễm nhiên thành sản phẩm bất động sản có thể ở lâu dài, mà không cần trải qua đấu giá.

Về lâu dài, do sức ép bảo vệ tài sản của người dân - những nhà đầu tư thứ cấp đã mua sản phẩm tại các dự án kiểu này, Luật Đất đai và các quy định hướng dẫn sẽ dần phải sửa đổi theo hướng thỏa hiệp, nới dần và công nhận dần các quyền tài sản phát sinh tại các dự án kiểu này.

Như trên đã dẫn, quy định về đất đai và bất động sản của Việt Nam hiện đã trở thành một hệ thống đồ sộ, nhưng rối rắm và thay đổi liên tục bậc nhất. Nên vấn đề đặt ra để nâng cao hiệu quả của hệ thống ấy, là phải thực hiện đúng, có thể là thực hiện đúng một cách cứng nhắc, các nguyên tắc đã xác lập. Thay vì liên tục ban hành các văn bản hướng dẫn, nhưng thực tế là vẽ thêm quy trình, thêm cách hiểu để lách khỏi hệ thống. 

Một doanh nghiệp bất động sản nhận xét, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở phần nổi, cụ thể là ở thị trường thứ cấp, nơi các sản phẩm căn hộ, đất nền giao dịch. Nhưng ở phần chìm - thị trường M&A dự án - thì lại hoạt động sôi nổi. "Việt Nam hiện có hàng chục doanh nghiệp bất động sản lớn, với quy mô mỗi doanh nghiệp đã sở hữu quy đất hàng nghìn ha đất để khai thác trong nhiều năm tới" - doanh nghiệp này nói.

Cũng doanh nghiệp này bổ sung: "Quy định đất đai nhiều nhưng dễ lách, quy định liên quan tới phát hành trái phiếu, cho vay dễ dãi đã giúp các doanh nghiệp này huy động nguồn tiền để tranh thủ tích lũy quỹ đất". Do thế, khi Luật Đất đai được sửa đổi, trường hợp quy định nới hơn, thì giá bất động sản mặc định được "neo" ở mức cao hơn, do đã gánh các chi phí lãi tài chính giai đoạn trước. Lợi ích vì thế chỉ rơi vào nhóm nhỏ các doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất lớn với giá rẻ thời gian trước. Người tiêu dùng sẽ phải chi trả cho lợi ích ấy của nhóm nhỏ này. 

Hy vọng duy nhất để giúp người tiêu dùng tăng khả năng tiếp cận bất động sản giá hợp lý, là làm chặt chẽ hơn nữa quy trình thủ tục của các dự án. Và khi cần, có thể buộc các liên minh chủ đầu tư - ngân hàng phải thực hiện yêu cầu ấy. Đó là nhiệm vụ đặt ra với hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước. Quản lý thị trường bất động sản, về bản chất là quản lý giá bất động sản, với mục tiêu của quản lý nhà nước, là giúp đa số dân chúng tiếp cận được với sản phẩm của thị trường, chứ không phải ngày càng khiến cơ hội có nhà của công chúng khó, hẹp hơn.