Ma trận thủ tục dự án bất động sản - Bài 1: Khi cải cách song hành… cạm bẫy

Mục tiêu lớn nhất của cải cách thủ tục hành chính là giảm chi phí và thời gian cho chủ đầu tư, từ đó giúp quy định trở thành công cụ lớn ổn định thị trường cả về giá và nguồn cung.

Nhưng nếu nhìn từ giác độ này, có thể nói cải cách hành chính trong lĩnh vực bất động sản, đất đai, xây dựng nói chung đã không đạt mục tiêu, khi giá đất vẫn nhảy múa và thời gian thủ tục vẫn kéo dài.

Gõ trăm “cánh cửa”, 3 năm chưa xong

“Tôi thấy mệt. Mới ba năm bám trụ nơi này để xin làm dự án mà cứ ngỡ đã qua 1/3 đời người. Chờ đợi, căng thẳng, chán nản không lúc nào thôi đeo bám…”, đó là tâm sự của anh T., chủ một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở Hà Nội (đề nghị được giấu tên) khi nói về hành trình gian nan đi xin giấy cấp phép xây dựng dự án nghỉ dưỡng ở một tỉnh gần Hà Nội.

Chủ doanh nghiệp này cho biết, anh định xây một dự án resort 4 sao với diện tích gần 4ha, tổng mức đầu tư 100 tỷ đồng, và xây dựng một hệ thống cộng đồng, bản văn hóa xung quanh để dạy người dân bản địa cách làm du lịch. “Đất là của mình nên cứ ngỡ sẽ xin cấp phép phê duyệt dự án bé thế này sẽ nhanh, nhưng ai có ngờ nó lại kéo dài gần 3 năm...”, anh T. cho biết.

Từ khi bắt đầu ý tưởng đến khi đưa vào hoạt động một phần dự án đã mất 37 tháng, tương đương 1.095 ngày, mất đúng 29 tháng mới xin được giấy cấp phép xây dựng. Doanh nghiệp đã phải đi qua tất cả các sở ban ngành của tỉnh để hoàn thiện thủ tục, với sự tham gia của hàng trăm cán bộ.

Anh T. phải thực hiện 25 nhóm nội dung công việc chính và 67 nhóm nội dung công việc nhỏ cho dự án của mình. Trong đó, có tới 18 nội dung thủ tục phải đi xin liên quan trực tiếp đến sự quản lý và phê duyệt của chính quyền, chiếm trên 70% khối lượng công việc phải thực hiện, chỉ có gần 30% khối lượng công việc là của doanh nghiệp được hoàn toàn chủ động.

Cả khối lượng công việc thủ tục này chịu sự chi phối của ít nhất 7 bộ luật, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Dân sự, cùng hàng ngàn loại văn bản hướng dẫn dưới luật. Đó, đích xác là rủi ro với nhà đầu tư.

“Những yếu tố này đã ám ảnh tôi, bởi vì tôi bị phụ thuộc, tức là phải chờ cơ quan nhà nước và không thể dự báo về những thay đổi tiếp theo, để lên kế hoạch kinh doanh chính xác cho doanh nghiệp trong tương lai. Tất nhiên, khi không lập được kế hoạch đồng nghĩa với... chết”, anh T. nói.

Vướng "thiên la địa võng" pháp lý dày đặc và phức tạp, ông chủ dự án này không thể tự làm hồ sơ cho dự án của mình mà phải xin biểu mẫu từ cơ quan cấp phép của tỉnh để áp vào làm hồ sơ. Nhưng trớ trêu, những biểu mẫu này đã cũ, không còn phù hợp, vì là của dự án trước. Nên khi áp cho dự án của anh T. đã không còn phù hợp với quy định pháp luật mới.

“Cái tròng cổ đã nặng nay còn được quấn thêm một mớ bòng bong. Dự án thực hiện trên đất tư nhân có sẵn, nhưng cũng bị om tới gần 3 năm. Mất bao nhiêu tiền tôi không dám nói… Theo bạn tôi có trụ nổi không ?”, anh T. ngao ngán.

Càng cải cách, đất càng tăng giá

Nỗ lực cải cách hành chính đã được đặt ra ngay từ những giai đoạn mở cửa đầu tiên (1986). Ngày 4/9/2003, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg về Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Mục tiêu nhằm bảo đảm tính pháp lý, minh bạch, hiệu quả và công bằng trong khi giải quyết công việc hành chính. Từ đây sẽ loại bỏ những thủ tục rườm rà, chồng chéo dễ bị lợi dụng để tham nhũng, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Theo thời gian, cải cách thủ tục hành chính đã thường xuyên là thành tích được ghi nhận tại vô số báo cáo của các cơ quan có vai trò quản lý liên quan tới bất động sản. Với những thay đổi lớn, từ Luật cho tới hướng dẫn thi hành các vấn đề liên quan tới lĩnh vực bất động sản.

Nhưng, cũng là thực tế, không quá khó để tìm các loại báo cáo của các cơ quan, tổ chức xác nhận thực tế: Những năm qua, nguồn cung của thị trường bất động sản đã bị sụt giảm, nhiều dự án bị chững lại không thể thực hiện, nguyên nhân là bởi rào cản trong thủ tục hành chính, những bất cập giữa quy định và thực tiễn. 

Phản hồi từ các doanh nghiệp bất động sản vẫn cho rằng, kết quả giảm thủ tục hành chính và thời gian thủ tục liên quan tới bất động sản là chưa đạt mong muốn.

Dù nhà quản lý có ấn định thời gian hoàn thành thủ tục cho doanh nghiệp là bao nhiêu, thì doanh nghiệp vẫn khó có thể đưa ra được con số chính xác sẽ mất bao lâu để hoàn thành được thủ tục cho một dự án. Trong điều kiện thuận lợi, một dự án cũng phải mất từ 3 – 5 năm để hoàn thiện thủ tục xây dựng (với hàng trăm đầu việc). Còn hoàn thiện thủ tục hoàn công, thuế… thì còn lâu hơn.

Thực tế ấy sẽ đem lại nhiều rủi ro. Vì phần lớn doanh nghiệp đều huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vẫn là vay ngân hàng để có vốn thực hiện dự án. Vốn vay đổ vào bất động sản tăng vọt là lý do khiến cơ quan quản lý phải ban hành quy định siết chặt cho vay bất động sản. 

Với doanh nghiệp, thủ tục hành chính bị kéo dài đồng nghĩa với thời gian vay, chi phí lãi vay tăng cao, chi phí thủ tục cũng tăng theo và thế là giá thành sản phẩm buộc phải tăng cao tương ứng mới hi vọng tránh được rủi ro đầu tư.

Nhìn từ đây sẽ không khó để thấy, thay vì là chìa khóa giải bài toán giá bất động sản, thì nỗ lực cải cách hành chính nhưng không đạt yêu cầu có thể đã trở thành tác nhân khiến rủi ro đầu tư tăng cao và khiến giá bất động sản những năm qua chỉ tăng, không giảm.

Giả thiết này liệu có thể giải thích cho thực tế vì sao mà ở Việt Nam, bất chấp các ưu đãi, khuyến khích, thì loại hình nhà ở xã hội vốn luôn có nhu cầu lớn nhất, lại không thể tìm ra cách để phát triển, dù định mức xây dựng đã được "khóa" bằng quy định, có nghĩa là rủi ro buộc phải tăng giá sản phẩm chỉ có thể nằm ở những nguyên nhân ngoài định mức?