Ma trận thủ tục dự án bất động sản - Bài 2: 11 luật, 400 hướng dẫn “bó chặt” một ngành

11 luật, 400 hướng dẫn chi phối một ngành

Tại một hội nghị của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về những khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC chia sẻ rằng, khi triển khai các dự án, chủ đầu tư có 3 điểm vướng mắc lớn, khó tháo gỡ, đó là: Thủ tục pháp lý, nguồn vốn và thủ tục hành chính.

Thực tế, hệ thống pháp lý quản lý lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản rất dày đặc và phức tạp, với nhiều quy định pháp lý khác nhau điều chỉnh các vấn đề, các loại hình, sản phẩm bất động sản… trong giao lưu dân sự - kinh doanh về bất động sản.

Theo tổng hợp của phóng viên, hiện khung pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản có 11 luật bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá, Luật quản lý và sử dụng các tài sản công, Luật Thuế và Luật Doanh nghiệp.

Quá nhiều luật, nhiều quy định chi phối quá trình thực hiện, nên càng cải tiến, cải cách, thì quy trình pháp lý cho bất động sản lại càng dễ chồng chéo, hình thành thủ tục hành chính rườm rà, dẫn đến tình trạng dự án bị “om” trung bình từ 3 – 5 năm mới “hòm hòm” hồ sơ và tốn kém nhiều chi phí của doanh nghiệp.

Trung bình, doanh nghiệp phải tìm hiểu thêm hơn 400 văn bản hướng dẫn dưới luật khi thực hiện dự án. Những thủ tục này là rào cản kìm hãm sự phát triển của các dự án, lớn hơn là sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản.

Chưa kể, những năm gần đây, Chính phủ nỗ lực phòng chống tham nhũng, rất nhiều cán bộ cấp cao đã bị truy tố. Điều này cũng tạo tâm lý "ngại" hướng dẫn các quy định pháp luật của cán bộ, thường là phát công văn hỏi và chờ ý kiến của các bộ ngành, hay thậm chí là “om” dự án.

Anh Tuấn, chủ một chủ doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho rằng, thủ tục pháp lý bất động sản hiện nay quá rắc rối. Ví dụ, về lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại hiện nay. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định: “Dự án có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư”.

Nhưng thực tế, hiện việc chuyển đất nông nghiệp, đất chuyên dùng sang thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở là được khuyến khích, vì quỹ đất ở hạn hẹp. Do đó, nếu giữ quy định cứng nhắc và lỗi thời này, thì nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn và rất nhiều dự án sẽ không thể thực hiện.

Bên cạnh đó, theo rà soát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), riêng luật đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu có đến 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn, dẫn đến trong quá trình triển khai có nhiều dự án bị đình trệ, hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản sụt giảm dẫn đến giá bất động sản tăng trong vài năm tới.

Đã có rất nhiều hội nghị, hội thảo, sửa đổi, góp ý, bổ sung để hoàn thiện pháp lý bất động sản. Nhưng, việc sửa đổi rất khó có kết quả, khi vấn đề lớn nhất là có quá nhiều quy định, luật đang chi phối bất động sản. Dẫn tới việc sửa quy định này thì mâu thuẫn, hay bị quy định khác phủ định. Thực tế ấy đã ảnh hưởng tới việc kinh doanh của doanh nghiệp và bị kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản suốt thời gian qua.

Càng sửa càng rối

Pháp lý luôn là yếu tố then chốt để tạo nên sự vững chắc cho thị trường bất động sản. Hệ thống pháp lý không chỉ quan trọng với các nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường, mà còn ảnh hưởng đến uy tín, sự phát triển của doanh nghiệp, qua đó tạo cân bằng, thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng tích cực.

Hệ thống pháp lý quá rắc rối và chồng chéo sẽ cản trở doanh nghiệp và người đầu tư, nhưng nếu quá lỏng lẻo thì cũng sẽ là kẽ hở cho những kẻ trục lợi. Thực tế, sau nhiều năm đi vào cuộc sống, quy định về bất động sản hiện nay vẫn có nhiều điểm bất cập.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, khung pháp lý hiện còn có nhiều khoảng trống, một số nghị định chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết, lệch pha giữa những quy định… đã khiến doanh nghiệp lúng túng. Đây là một trong những lý do khiến thị trường bất động sản bị chững lại, thậm chí chững lại trước cả khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Trong 2 năm 2019 và 2020, số dự án tại TPHCM và Hà Nội đã giảm đi 10 lần.

Ví dụ, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan. Điều này không chỉ dẫn tới sự khó khăn cho các doanh nghiệp mà còn dẫn tới khó khăn cho các cơ quan quản lý trong việc xác định rõ trách nhiệm của mình tới đâu.

Nhiều đơn vị bất động sản phản ánh, họ chưa hết mừng vì luật cởi trói đất công xen kẹt trong dự án thì mới đây Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021 (sửa đổi, bổ sung Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở) đã khiến các dự án nhà ở thương mại gần như tắc nghẽn, dừng lại toàn bộ.

Trước đó, vào năm 2019, Đà Nẵng đã cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel. Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai lại có quy định chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở. Trong đó, có căn hộ condotel, nhà phố du lịch, biệt thự du lịch thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, nhà phố thương mại, căn hộ dịch vụ, có quyền yêu cầu được cấp sổ hồng có thời hạn theo thời hạn của dự án. Bất cập này đã khiến cho các cơ quan có thẩm quyền phải vào cuộc tháo gỡ.