Ma trận thủ tục dự án bất động sản - Bài 3: “Luật” của địa phương và chi phí "không tên"

Một cơ chế chỉ dành cho ông lớn

Trong những năm qua, Nhà nước đã nỗ lực cải cách thủ tục hành chính, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng thực tế, nhiều hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản vẫn tồn tại bất cập chưa được giải quyết.

Không quá khó để tìm được những dự án phải “om” từ 3 - 5 năm mới xin được giấy phép xây dựng, lại mất thêm 1 - 3 năm để hoàn thành toàn bộ thủ tục, hồ sơ giấy tờ cho khách hàng vào ở.

Nhưng một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng ngâm dự án đó chính là “luật” của địa phương. Đó là những thỏa thuận ngầm mà doanh nghiệp phải thực hiện với cơ quan thẩm quyền địa phương như là hình thức đổi chác, tùy từng địa phương, tùy từng tỉnh, giống như BOT, hoặc tương tự BOT.

Ví dụ, tỉnh cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì doanh nghiệp phải làm gì đó cho địa phương. Bên ngoài công bố là do tỉnh thực hiện dự án hoặc chương trình phát triển, nhưng đằng sau nó thực chất lại là tiền của doanh nghiệp “đổi chác”. Nếu không chấp nhận điều này thì doanh nghiệp phải rút lui cho đơn vị khác vào tham gia dự án.

Điều này đã khiến nhiều doanh nghiệp có thể có năng lực xây dựng, năng lực triển khai dự án, nhưng không tham gia được vào cuộc chơi mà cơ quan nhà nước của nơi xin dự án đề ra nên sẽ bị rớt đài. Doanh nghiệp nào “tay to” thì doanh nghiệp đó thắng.

Xét ở một khía cạnh nào đó, đây cũng có thể coi là một “sáng kiến” của lãnh đạo tỉnh nhằm phát triển địa phương. Nhưng vô hình trung, điều đó lại đang kìm hãm khả năng phát triển của những doanh nghiệp muốn được cạnh tranh sòng phẳng trên thị trường, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp lớn ngày càng được đà bành trướng.

Theo anh T., giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội, nếu muốn triển khai dự án ở một địa phương nào đó, trước tiên chủ đầu tư phải tìm hiểu quy trình xử lý công việc của địa phương. Vì mỗi tỉnh sẽ có những cách xử lý công việc khác nhau. Ví dụ, sở, ban ngành nào mạnh thì sở, ban ngành đó sẽ có quyền quyết định nhiều hơn. Ngay từ đầu, những dự án xin cấp phép sẽ được giao cho sở này đứng ra giải quyết và làm đầu mối cho các sở còn lại. Do đó, doanh nghiệp phải biết để thân với sở đó trước tiên.

“Có những tỉnh sẽ là Sở Xây dựng, nhưng cũng có tỉnh sẽ là Sở Tài nguyên và Môi trường. Chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư nhỏ cần phải tìm hiểu trước điều này để tránh đi nhầm cửa”, anh T. nói.

Chưa kể, hoạt động phòng chống tham nhũng cũng làm không ít cán bộ "ngại" hướng dẫn các quy định pháp luật, thường là đợi chờ ý kiến của các bộ ngành và cho “om” dự án vô thời hạn.

Những khó khăn chồng lấn khó khăn sẽ làm mất đi cơ hội đầu tư, làm thiệt hại hiệu quả kinh doanh. Khi thời gian kéo dài, quy định chưa đồng bộ, doanh nghiệp phải phụ thuộc, không thể chủ động. Việc thiếu đi bàn tay điều tiết của Nhà nước khiến doanh nghiệp cứ loay hoay trong mớ bòng bong thủ tục.

Nhất hệ, nhì tệ, ba duệ… và trí tuệ!

Tháng 6/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra (C03), Bộ Công an đã tiếp tục tạm giam 6 bị can là lãnh đạo, nguyên lãnh đạo tỉnh Bình Dương về tội "vi phạm quy định về quản lý tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí" theo điều 219 Bộ luật Hình sự. Gần nhất, Bí thư Tỉnh ủy của tỉnh Bình Dương cũng đã bị cách chức tất cả các chức vụ trong Đảng do liên quan tới cùng vụ việc.

Trước đó, ngày 8/6/2021, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa đã khởi tố, bắt tạm giam nguyên 3 lãnh đạo của tỉnh này về tội “vi phạm quy định về quản lý đất đai”.

Câu hỏi đặt ra từ hai sự kiện nổi cộm này, nếu các lãnh đạo tỉnh bị khởi tố về các tội danh trên, thì ai sẽ là người hưởng lợi khi tài sản nhà nước bị thất thoát lãng phí, nếu không phải là doanh nghiệp chủ đầu tư của các dự án?

Trong các kỳ họp Quốc hội gần đây, cử tri liên tục phản ánh và yêu cầu Nhà nước cũng như các cơ quan chức năng làm rõ những biểu hiện “sân sau”, “lợi ích nhóm” trong các vụ đại án liên quan đến quan chức, được hoán đổi bằng những khu đất “vàng” bán giá bèo, những dự án nghìn tỉ được chỉ định thầu, những chính sách được ban hành thiếu minh bạch…

Hiện nay, các doanh nghiệp thay vì phải đối phó với những diễn biến của thị trường, cạnh tranh với các đối thủ thì lại phải tập trung nhiều thời gian, công sức và cả tài chính cho việc giải quyết các thủ tục hành chính. Lo ngại thủ tục dự án luôn khiến cho các chủ đầu tư ngán ngẩm, từ đó thúc đẩy họ phải thực hiện những biện pháp “đi đêm” nhằm rút ngắn thời gian, sử dụng mối quan hệ xin - cho để đạt được kết quả nhanh nhất, tránh những rủi ro không đáng có.

Theo chia sẻ của chủ đầu tư bất động sản, chi phí “lobby” đối với dự án là vô cùng, nhưng thông thường nó chiếm khoảng 2 - 3% tổng đầu tư. Tuy nhiên, với những dự án “khó nhằn” thì có thể lên tới 5% hoặc hơn. Như vậy, với một dự án 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp phải chi mất 50 tỷ đồng tiền “lobby”, bằng 1/12 GDP của tỉnh Bắc Kạn và bằng số tiền hỗ trợ xây nhà tình nghĩa cho 1.200 hộ nghèo huyện Mường Nhé, Lai Châu vào năm 2020.

Ảnh hưởng xấu của tình trạng tiêu cực này là rất lớn, nó không chỉ gây tổn thất về tài chính cho các doanh nghiệp, khiến nhiều doanh nghiệp kiệt quệ, mà còn làm biến dạng chi phí giá thành, đẩy giá nhà lên cao khiến cho thị trường bất động sản bị lũng đoạn, và làm hủy hoại đến đạo đức con người, đạo đức nghề nghiệp và đạo đức xã hội.

Chưa kể, những luật lệ “đi đêm” này sẽ khiến cho doanh nghiệp ngại sự điều chỉnh về thủ tục hành chính. Bản chất, họ muốn thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp cũng như thị trường kinh doanh, tạo ra những sản phẩm có giá trị nhưng nếu phải bắt tay từ đầu cho một sự điều chỉnh đầy lãng phí và tốn kém, họ sẽ từ chối. Như vậy, lợi ích cho cả ba bên, doanh nghiệp - xã hội – khách hàng sẽ không còn.