Hết dịch Covid-19: Bất động sản có nguy cơ sốt giá

Xu hướng dịch chuyển dòng tiền

Dù bị ảnh hưởng lớn bởi nhiều đợt dịch tái bùng phát, nhưng thị trường bất động sản vẫn đón nhận dòng tiền đầu tư lớn. Theo Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính), nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản tăng 61,7% so với cùng kỳ, tương đương khoảng 8.600 tỷ đồng. Cụ thể, thuế thu nhập doanh nghiệp tăng khoảng 3.000 tỷ đồng. Trong đó, thu từ chuyển nhượng bất động sản khu đô thị Phước Hưng của Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp và Xây dựng Long Hưng (Đồng Nai) là 2.268 tỷ đồng; Công ty Thành phố Xanh 250 tỷ đồng; Dự án bất động sản New Vision 336 tỷ đồng; Tập đoàn Bitexco 110 tỷ đồng... Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cũng tăng khoảng 4.500 tỷ đồng; lệ phí trước bạ nhà đất tăng khoảng 1.100 tỷ đồng.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, các chỉ số cơ bản của thị trường bất động sản như nguồn cung, lượng giao dịch, lượng vốn đầu tư, tín dụng, hoạt động của các doanh nghiệp hiện vẫn ổn định. Thời gian qua, xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng mạnh mẽ vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và còn nhiều cơ hội phát triển.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2021 vừa được Hội môi giới bất động sản Việt Nam công bố cũng cho thấy nguồn cung bất động sản cả nước 6 tháng đạt 129.890 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 47.119 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 33,9% nguồn cung.

Tại Hà Nội, trong quý 2 tổng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt 4.578 sản phẩm, trong đó có 3.726 căn hộ chung cư, 852 nhà ở thấp tầng. Lượng giao dịch bất động sản tại thị trường Hà Nội rất thấp, đạt 1.094 sản phẩm, trong đó có 670 căn hộ chung cư, 424 nhà thấp tầng. Trong khi đó tại TPHCM, quý 2 ghi nhận 4.028 sản phẩm chào bán, gồm 3.844 căn hộ chung cư, 184 nhà ở thấp tầng. Tổng sản phẩm giao dịch trên thị trường rất thấp, đạt 963 sản phẩm, trong đó có 853 căn hộ chung cư, 110 nhà ở thấp tầng. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản tại Hà Nội và TPHCM đạt 23,9% tổng số nguồn cung quý 2. Lượng tồn kho trên thị trường bất động sản cả nước 6 tháng đầu năm theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam rất lớn, nguyên nhân do giao dịch trên thị trường từ đầu năm 2020 tới nay rất thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, hiện nay có thực tế là dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, phải đóng cửa. Dòng tiền thay vì chảy vào sản xuất - kinh doanh đã chuyển hướng sang bất động sản, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn theo quan niệm lâu nay của người dân.

"Lãi suất gửi tiết kiệm chưa bao giờ thấp như thời gian qua, khiến dòng tiền nhàn rỗi chảy vào bất động sản. Chính sách cho vay của các ngân hàng thương mại cũng góp phần khiến vốn tín dụng đổ nhiều hơn vào bất động sản, khi khách hàng có thể vay tới 70% giá trị tài sản bảo đảm. 3 tháng đầu năm, tín dụng bất động sản cao hơn mặt bằng tín dụng chung của nền kinh tế đã cho thấy thực tế này", ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Nhà đầu tư tấp nập đỗ về khu vực liên xã An Khương và Tân Lợi (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước) "lướt sóng" trong thời gian gần gây.

Nguy cơ sốt giá bất động sản thời kỳ hậu Covid-19

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, hiện khoảng 2/3 tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản là vay mua nhà, đổi nhà, số còn lại là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Trong 5 tháng đầu năm, có 3.500 doanh nghiệp mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thành lập, tăng 57% về số doanh nghiệp và tăng 20% về số vốn đăng ký tạo ra 23.000 công ăn việc làm. Khoảng 720 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng khoảng 19%. Tuy nhiên, cũng có khoảng 935 doanh nghiệp bất động sản tạm dừng hoạt động trong 5 tháng đầu năm, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ.

Một nguồn nữa đổ vào bất động sản là vốn FDI. Tính đến hết tháng 5, tổng vốn đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản là khoảng 740 triệu USD, chiếm 10,6% tổng vốn đăng ký và đứng thứ 3 về các lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài. Ngoài ra là vốn phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Trong 5 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 57.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 44% tổng số phát hành trái phiếu toàn thị trường.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch bệnh tác động đến thu nhập của người dân dẫn đến nhu cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm. Thế nhưng, tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm như đã nêu ở trên.

Khi nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt ở thời điểm tháng 2, tháng 3 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo ông Đính, giá bất động sản một phần bị đẩy lên, nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá. Lý do là sau cơn sốt, giá đất trên thị trường nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên việc đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ cao. Cùng với đó, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản)... Nhất là thủ tục phê duyệt dự án kéo dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí.

Ông Đính cho rằng, thị trường sẽ có điểm sáng vào quý cuối năm 2021. "Lực cầu của thị trường sẽ tăng mạnh trở lại vào quý 4 năm nay, tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 - 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TPHCM nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp sẽ được hấp thụ tốt” - ông Đính nhận định.