Giá đất có tăng khi Hà Nội đẩy tiến độ đường vành đai 4?

Sáng 22/5, trong phiên họp Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái trình bày Báo cáo đánh giá bổ sung kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) và ngân sách Nhà nước năm 2022; tình hình thực hiện kế hoạch phát triển KT-XH và ngân sách Nhà nước những tháng đầu năm 2023. Theo báo cáo, phấn đấu tháng 6/2023 sẽ khởi công đường Vành đai 4 Hà Nội.

Giá đất ăn theo tăng, giảm ảo

Sau thời gian dài thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, thông tin mới này là tín hiệu tốt giúp thị trường nhà đất ven đô phục hồi. Tuy nhiên, không ít nhà môi giới cho rằng, hiện rất ít nhà đầu tư đi xem đất như năm 2022, do tăng cường kiểm tra việc mua bán nhà đất hai giá, siết phân lô, tách thửa rồi ngân hàng tăng lãi suất, không cho vay đầu cơ bất động sản. Nhiều nhà đầu tư bị kẹt vốn.

Chị Nguyễn Thanh Thủy, chuyên viên tư vấn Công ty Bất động sản An Bình, cho hay, thời gian qua, đất tại các khu vực dọc theo đường vành đai 4 Hà Nội tăng ảo nên khi siết tín dụng, một số khu vực vỡ bong bóng, giảm mạnh. Tuy nhiên gần đây, thông tin Hà Nội đẩy tiến độ đường vành đai 4, người dân thuộc diện đền bù nhận được tiền giải phóng mặt bằng nên đất các khu vực này "ấm" lên. Chắc chắn sau khi dự án khởi công vào tháng 6 tới, đất quanh trục vành đai 4 sẽ tăng giá. Mức độ tăng tùy thuộc từng địa phận.

Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay. Không ít nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên, hiện nay, có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế, thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "om" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

Thời điểm tháng 6/2022, khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 vùng thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường thu hút giới đầu tư. Khảo sát thực tế và thông tin từ các website rao bán nhà đất, có thể thấy từ cuối năm 2021 đến nay, giá đất ở những khu vực mà đường Vành đai 4 đi qua như Thường Tín, Mê Linh, Đan Phượng Sóc Sơn, Văn Giang (Hưng Yên)... tăng từ 20 - 50%.

Anh Nguyễn Văn Lương (chuyên môi giới nhà đất huyện Hoài Đức) nói, từ cuối năm 2021, khi rục rịch thông tin duyệt dự án đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành kéo về khu vực giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen của huyện Hoài Đức để khảo sát, khiến giá đất tăng cao. Thời điểm tháng 7 và 8/2022, giá đất tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên, Đức Thượng tăng thêm khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái, đạt mức 40 - 55 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm có giá khoảng 130 - 160 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đan Phượng, lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng giá 130 - 145 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15%.

Tuy nhiên, theo các nhà môi giới bất động sản, thời điểm sau Tết nguyên đán, giá đất các vùng ven đô Hà Nội bắt đầu đi ngang hoặc sụt giảm. Tại Hà Đông, tuyến đường Vành đai 4 với chiều dài khoảng 2 km đi từ khu đô thị Đô Nghĩa đến Quốc lộ 6 đang ghi nhận mức giá giảm của nhiều bất động sản ở khu vực này. Cụ thể, một số biệt thự, liền kề tại Đô Nghĩa được chào bán rẻ hơn khoảng 10% so với tháng 10/2022. Một căn liền kề 75m2 tại khu đô thị này từng được chủ nhà rao bán 7,5 tỷ đồng thì sau Tết giá bán chỉ còn 6,5 tỷ đồng. Một căn liền kề khác có diện tích 100m2 giá gần 10 tỷ đồng vào năm ngoái, hiện chủ nhà rao giá hơn 8 tỷ đồng.

Cùng thời điểm trên, khu vực Yên Nghĩa, những vị trí hưởng lợi từ đường Vành đai 4 cũng chứng kiến mức giảm đáng kể khi giá đất từ mức 65-70 triệu đồng/m2, nay rao bán khoảng 60 triệu đồng/m2. Dự án Vành đai 4 cũng đi qua địa phận huyện Thanh Oai với chiều dài 7,9 km, giá đất từ 60-65 triệu đồng/m2 của năm ngoái đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Minh cũng từ mức 40-45 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khi giá chào bán đang ở mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại Bích Hoà gần vành đai 4 từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện có chủ bán giá 52 triệu đồng/m2.

Thúc tiến độ khởi công

Dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô có chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần, chạy qua địa bàn Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh... hiện được Ban Chỉ đạo cùng UBND các tỉnh khẩn trương chuẩn bị thực hiện trong khâu giải phóng mặt bằng, lên phương án vật liệu để thực hiện dự án.

"Tiến độ phê duyệt các dự án thành phần đang chậm so với kế hoạch đề ra, đề nghị các bộ quan tâm, giải quyết", trích Thông báo số 08-TB/BCĐ truyền đạt kết luận của Bí thư Thành ủy Hà Nội, Trưởng ban Chỉ đạo triển khai Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô tại buổi làm việc với UBND tỉnh và sở, ngành của các địa phương về mỏ vật liệu phục vụ thi công Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô ngày 13/4.

Trước đó, Ban QLDA Đầu tư xây dựng công trình giao thông thành phố Hà Nội báo cáo về công tác giải phóng mặt bằng, di chuyển mồ mả liên quan dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Chủ tịch UBND huyện Thường Tín Nguyễn Xuân Minh thông tin, đến nay, sau gần 30 đợt chi trả tiền, bồi thường, giải phóng mặt bằng đường Vành đai 4, các hộ gia đình ở 8/9 xã đã nhận gần 642 tỷ đồng. Toàn huyện chi trả 97,49 trên 134,28 ha (đạt 72,6%) thực hiện giải phóng mặt bằng.

Ngày 20/5, 100% người dân thuộc khu phố Nghi Khúc, phường An Bình được Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng thị xã Thuận Thành (Bắc Ninh) chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ do có diện tích thu hồi phục vụ dự án đường vành đai 4 Hà Nội.

Tuy nhiên, theo báo cáo, công tác thẩm định dự án thành phần 3, do quy mô và tính chất phức tạp của dự án, đồng thời liên quan nhiều địa phương và bộ, ngành nên tiến độ thực hiện chưa đáp ứng được theo tiến độ đề ra ban đầu. Ban đang phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn và các đơn vị liên quan hoàn chỉnh hồ sơ, trình Hội đồng thẩm định nhà nước xem xét thẩm định trước ngày 10/5.

Mặt khác liên quan nội dung khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai đối với Dự án thành phần 3, UBND thành phố Hà Nội sẽ tổ chức họp với các Bộ KH&ĐT, Tài chính, Xây dựng, GTVT và Tư pháp để tham vấn ý kiến, để định hướng giải quyết các vấn đề tồn tại, khó khăn vướng mắc, dự kiến trước ngày 10/5.

Về công tác phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình dự án thành phần 2.1 cơ bản bám sát theo các mốc thời gian theo tiến độ. Dự kiến hoàn thành toàn bộ công tác thẩm định, phê duyệt thiết kế, lựa chọn nhà thầu và tổ chức khởi công trước 30/6.