Luật sư Lâm Văn Quang, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Dân Chính, Đoàn LS TP HN.
Được nhiều hơn mất
Quy định mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) “ghi tên người thân” vào sổ đỏ khiến dư luận hoang mang, tranh cãi nhiều. Quan điểm của ông, một luật sư thế nào về vấn đề này?
Thực ra thì phải hiểu đúng bản chất quy định của thông tư là hướng dẫn thi hành luật đất đai. Theo quan điểm của tôi, quy định này hướng dẫn đối với trường hợp sử dụng đất cho hộ gia đình, trên cơ sở luật đất đai chứ không phải quan điểm của Bộ TN&MT.
Tức là quy định này không phải do Bộ TN&MT “nghĩ ra”, mà đã có trong Luật đất đai rồi?
Đúng vậy. Trong Bộ luật dân sự người ta khái niệm Hộ gia đình là những thành viên trong gia đình có cùng hộ khẩu đang sinh sống trong gia đình, và người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình là chủ hộ.
Trước đây đối với hộ gia đình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) cấp cho chủ hộ nhưng theo thông tư mới thì xác định rõ ngay trong thời điểm cấp sổ đỏ hộ gia đình gồm các thành viên nào. Chính vì vậy thông tư số 33 này thực ra dựa trên điều 98 luật đất đai, sửa đổi bổ sung năm 2013.
Tên các thành viên đã được ghi rõ trong sổ hộ khẩu rồi, giờ lại ghi thêm trong sổ đỏ, như vậy có cần thiết không, thưa ông?
Hộ khẩu của gia đình chứng minh hộ khẩu đó gồm các thành viên nào, nhưng trong từng thời kỳ bị thay đổi. Như là một số người sẽ tách, chuyển hộ khẩu đi nơi khác (lấy chồng, lấy vợ chẳng hạn) thì không còn tên.
Tuy nhiên, thời điểm được cấp giấy chứng nhận họ lại là thành viên, nếu chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu họ bị mất quyền lợi. Nên cái khắc phục của luật đất đai lần này là ghi rõ là tại thời điểm cấp, thành viên trong gia đình có những ai.
Kể cả sau này một thành viên có tách khẩu đi chăng nữa thì anh vẫn được đảm bảo quyền lợi. Cho nên, theo tôi thông tư mới khắc phục những điểm yếu mà sau này có phát sinh tranh chấp hoặc giáo dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Chứ không phải chỉ là sự rườm rà, phát sinh thủ tục hành chính như người dân lo ngại?
Thực tế, pháp luật luôn đi sau sự phát triển quan hệ xã hội. Chính vì những quan hệ phát sinh tranh chấp mà luật đất đai phải điều chỉnh để đảm bảo quyền của người sử dụng đất.
Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý chứng minh người sử dụng đất họ có quyền hợp pháp để thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Như vậy, thủ tục có rườm rà, mất công sức hơn một chút nhưng quyền lợi lại được đảm bảo hơn. Nếu trong một lựa chọn, giữa cái được và mất, nếu cái được nhiều hơn thì phải lựa chọn cái được chứ!
Hiểu không rõ đã phản ứng
Trong thực tế, ông đã gặp những tranh chấp phát sinh như thế này chưa?
Có chứ. Ví dụ, khi giao dịch chuyển nhượng, ông chủ hộ chứng minh cho công chứng là hộ tôi gồm những thành viên này. Thế nhưng vô tình có một thành viên trong hộ tách đi rồi thì bản thân công chứng viên không biết. Sau này, thành viên đó quay lại khiếu kiện thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Như vậy, luật mới sẽ khắc phục được hạn chế đó?
Theo tôi, luật mới khắc phục được điểm yếu, cụ thể hóa hơn, tránh cho chính người dân những thiệt hại. Theo luật cũ, khi chủ hộ ra công chứng, anh phải chứng minh hộ gia đình của anh bao nhiêu thành viên tôi phải xem xét xem có hợp pháp không mới công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng. Theo luật mới thì người ta chỉ căn cứ vào sổ đỏ thôi, không cần phải chứng minh nữa.
Nhiều người lo ngại, khi làm hồ sơ thân nhân, thì nếu người thân ở xa, hoặc ở nước ngoài, sẽ rất khó trong việc làm hồ sơ, thủ tục?
Đúng là cái hạn chế nhất là khi tham gia giao dịch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải bổ sung hồ sơ. Thay vì trước đây chỉ có duy nhất ông chủ hộ đi kê khai. Còn giờ thì phải bổ sung hồ sơ các thành viên trong gia đình.
Ví dụ hồ sơ về nhân thân, giấy khai sinh, chứng minh thư, hộ khẩu… cũng mất nhiều công sức. Thế nhưng, sau này, quyền lợi lại được đảm bảo chặt chẽ, thì như tôi đã nói, cái được vẫn nhiều hơn.
Nó có ảnh hưởng tới việc thừa kế không, thưa ông? Có ý kiến cho rằng, chẳng hạn, có những đứa con “nghịch tử”, cha mẹ không muốn trao quyền sử dụng đất cho thành viên đó thì làm thế nào?
Mình phải hiểu tách bạch ra, thừa kế khác. Thừa kế phải hiểu là bản thân anh được người có quyền sử dụng đất hợp pháp để lại thừa kế cho anh. Còn đối với đất của hộ gia đình, thì ngay khi trở thành thành viên của hộ ở thời điểm được giao đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất… thì trở thành người sử dụng hợp pháp chứ không phải là người thừa kế, không phụ thuộc anh là người tốt hay xấu, được yêu hay ghét.
Tức là luật này chỉ áp dụng đối với quyền sở hữu đất cho hộ gia đình thôi, thưa ông?
Đúng thế, cho nên nhiều quan điểm hiểu không rõ đã phản ứng. Ghi tên người thân theo quy định này chỉ đối với trường hợp hộ gia đình thôi. Còn chủ sử dụng đất thì có rất nhiều, ví dụ một cá nhân cụ thể, quan hệ vợ chồng, hoặc cộng đồng dân cư, tổ chức…
Thông tư ra đời nên có sự tuyên truyền
Nhưng một điều luật ra đời mà gây nhiều cách hiểu khác nhau, khiến người dân hoang mang, lo lắng, thì có phải lỗi do người dân không, thưa ông?
Tôi cho rằng, hệ thống pháp luật của mình bao gồm rất nhiều ngành luật “rộng lớn” như một kho tàng kiến thức, người dân không thể nào tiếp thu được hết. Vì thế mới có việc Nhà nước phải thực hiện công tác tuyên truyền pháp luật; đào tạo những con người chuyên về luật để tư vấn, giúp đỡ người dân.
Nhưng thông tư là văn bản giải thích, hướng dẫn thực hiện những văn bản của Nhà nước ban hành, mà vẫn gây khó hiểu, thì có thể hiện năng lực của người ra thông tư không, thưa ông?
Thực ra, ở góc độ người dân thì khó hiểu, nhưng với giới chuyên môn người ta đọc và hiểu bản chất ngay. Cái này cũng rất khó, bởi nó phụ thuộc vào ngôn ngữ miêu tả. Trong cái phần quy định của pháp luật phải có phần giả định, quy định và chế tài, đôi khi chỉ những người được đào tạo luật còn có cách hiểu khác nhau. Không chỉ luật đất đai mà rất nhiều luật khác.
Vậy để tránh gây những sự tranh cãi không đáng có, và để người dân không hiểu sai về luật, theo ông cần làm gì?
Mới đây, Bộ TN&MT cũng đã nhận “rút kinh nghiệm” về việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để ai cũng hiểu được. Và cũng đã quyết định lùi thời điểm có hiệu lực quy định này, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết, đồng bộ, trong đó có sự đồng thuận của người dân tôi cho là hợp lý.
Theo tôi, mỗi một thông tư ra đời nên có sự tuyên truyền giải thích để tránh những hiểu lầm. Cũng như việc các văn bản pháp luật do Quốc hội ban hành cũng phải đăng công báo tức là một hình thức phổ biến tiếp cận đến người dân. Sau đó văn bản mới có hiệu lực để người dân được tiếp xúc hiểu dần.
Trân trọng cảm ơn ông!
Mới đây, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số 33/2017 đã sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014, quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình… Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Như vậy, Thông tư 33/2017 đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.
Mai Loan (thực hiện)
