Bất động sản TPHCM: Sốt giá vẫn cần giải cứu, hay giải cứu để ngăn sốt giá?

Phát triển lệch

Hiện dân số trên địa bàn TPHCM gần 13 triệu người, gồm khoảng 3 triệu người nhập cư, mỗi 5 năm lại tăng thêm 1 triệu người (theo số liệu từ Công an TPHCM). Điều này gây áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội rất lớn, nhưng cũng là tiềm năng lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, cơ cấu sản phẩm bất động sản tại thành phố đang mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao nhất, từ 25,2% lên 42,1%, vì đa số doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp.

Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng, chính sách của Nhà nước chưa khuyến khích đầu tư vào phân khúc bình dân cùng với giá đất quá cao khiến tỷ suất lợi nhuận đầu tư sụt giảm. Trong khi giá các căn hộ từ phân khúc trung cấp trở lên được thổi lên khá cao với lý do nguồn cung căn hộ tại TPHCM đang bị "tắc nghẽn" vì vướng thủ tục pháp lý… Đặc biệt, giá nhà ở khu Đông từ khi TP Thủ Đức được thành lập đã leo cao "ngất ngưởng". Tháng 1 vừa qua, hai dự án chung cư cao cấp trên địa bàn Thủ Đức mở bán gây ngỡ ngàng cho nhiều người với giá công bố lên tới 100 triệu đồng/m2, mức giá chưa từng thấy ở khu vực này.

Cụ thể, dự án King Crown Infinity (trên đường Võ Văn Ngân, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức) có quy mô 1,1ha và dự kiến cung cấp cho thị trường 739 căn hộ với diện tích từ 55 - 220m2. Chủ đầu tư BCG Land (thuộc Bamboo Capital Group) công bố giá bán của dự án này lên tới hơn 95 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế GTGT. Tính ra, căn hộ rẻ nhất cũng có giá không dưới 5 tỷ đồng. Kế đến là dự án Masterise Homes quy mô 1,9ha trên xa lộ Hà Nội (phường An Phú, quận 2) cũng vừa công bố giá bán xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Đây được xem là dự án có giá cao nhất khu vực Thảo Điền, An Phú hiện tại. 

Không chỉ căn hộ mà đất nền, đất nông nghiệp, nhà phố của TP Thủ Đức hiện cũng tăng giá khá cao so với trước khi sáp nhập 3 quận. Trong đó, khu vực quận 9 có mức giá tăng mạnh nhất; còn khu vực quận Thủ Đức, quận 2 thì mức tăng ít hơn, nhưng hầu hết đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước khá nhiều.

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư tại TPHCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Phát triển “nóng” ở phân khúc cao cấp khiến thị trường bất động sản TPHCM cần giải cứu.

Đến giải cứu chính sách

Đến cuối năm 2020, Sở TNMT TPHCM đã cấp 11.114 sổ hồng. Riêng hai tháng đầu năm 2021, đã cấp 3.265 sổ hồng cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại. Hiện còn khoảng 20.000 căn hộ nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng

Mới đây, HOREA đã tổng hợp và cho biết thành phố đang có 32 dự án của 21 doanh nghiệp bị vướng mắc, chưa được giải quyết. Cụ thể, dự án Chung cư nhà ở xã hội Nam Lý (quận 9) của CTCP Địa ốc Thảo Điền, gần 10 năm chưa triển khai được dù công ty đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục, nhưng vẫn chưa được giao đất. Nguyên nhân, dự án này trước đó đã được Thủ tướng quyết định giao đất cho Công ty CP Địa ốc 10. Do có những sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, dự án đã bị thanh tra và toàn bộ hồ sơ đang được cơ quan công an thụ lý.

Cũng liên quan đến Công ty CP Địa ốc 10 là dự án Khu nhà ở Him Lam (quận 9) của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Him Lam đến nay vẫn chưa hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư chính, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và xây dựng hệ thống hạ tầng. Dự án đã bị thanh tra, điều tra, nên vẫn chưa được giao đất để làm sổ đỏ cho khách hàng.

Thực trạng phổ biến là việc chậm tính tiền sử dụng đất dự án cũng là vướng mắc chung đang khiến các doanh nghiệp bất động sản thiệt hại. Cụ thể, dự án Chung cư cao tầng An Bình (quận Tân Phú) thuộc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn đã đưa vào sử dụng từ tháng 10/2012. Do một số vướng mắc về pháp lý, nên tháng 5/2018, UBND TPHCM mới có Quyết định số 1937/QĐ-UBND về chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Nhưng đến nay, dự án vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất để công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và làm thủ tục cấp sổ cho người mua nhà.

Một tình trạng nữa là các dự án có quỹ đất hỗn hợp (phải chuyển mục đích sử dụng đất) chưa giải quyết xong trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều và phải làm lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020. Cụ thể như, dự án Khu căn hộ tại phường Bình Thuận, quận 7 của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát; Dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai…Theo đó, các chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp đề nghị UBND TPHCM sớm giải quyết thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" trên cơ sở các dữ liệu sẵn có đã được thực hiện tại các Sở, ngành chấp thuận trước đây, để rút ngắn hơn thời gian làm thủ tục hành chính.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Vì hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có "số thửa đất" được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương.

Do đó, HOREA đề nghị UBND TPHCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở TNMT, Sở GTVT, Sở KHĐT, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể.