Lo ngại giá nhà tăng cao do áp giá xây dựng mới

Mức giá nhà ở theo Quyết định mới tăng 5-10%

Tên đầy đủ của quyết định này là Quyết định (số 22/2019/QĐ-UBND) ban hành Bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TPHCM. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/9/2019, và thay thế Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND TPHCM ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn TP.HCM.

Theo Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND, giá để căn cứ tính thuế trước bạ, tiền sử dụng đất được chia làm nhiều loại. 

Trong đó, biệt thự trệt chia làm 3 loại, với giá từ 6,425 triệu đồng tới 7,657 triệu đồng/m2 (mức giá cũ là từ 5,370 triệu đồng đến 6,4 triệu đồng/m2).

Biệt thự lầu chia làm 5 loại, với giá từ 3,649 triệu đồng đến 7,095 triệu đồng/m2 (giá cũ từ 3,05 triệu đồng đến 5,63 triệu đồng/m2). Nhà phố liền kề trệt chia làm 8 loại, với giá từ 1,125 triệu đến 4,965 triệu đồng/m2 (giá cũ từ 940.000 đồng đến 4,150 triệu đồng/m2)…Tuy nhiên, Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND không điều chỉnh giá nhà chung cư.

Giá trị xây dựng nhà ở, công trình, vật kiến trúc không có trong Bảng giá này thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình được Bộ Xây dựng công bố.

Lý giải về việc áp giá nhà ở mới, Sở Xây dựng TPHCM nói rằng, từ năm 2012 việc tính lệ phí trước bạ căn cứ biểu giá chuẩn ban hành kèm theo quyết định số 66/2012 của UBND TPHCM.

Từ năm 2012 đến nay, giá xây dựng nhà và các công trình đã có nhiều thay đổi do trượt giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu xây dựng. Nguyên nhân do tăng lương tối thiểu theo quy định của Chính phủ; do các định mức xây dựng có nhiều chỉnh sửa bổ sung; loại hình các công trình trong thời gian qua cũng ngày càng phong phú... Chỉ số giá công trình xây dựng năm 2018 so với năm 2012 đã tăng lên từ 15 - 20% tùy loại hình công trình.

Do đó, căn cứ vào các quy định của pháp luật và diễn biến thực tế của thị trường, việc ban hành bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn thành phố là thực sự cần thiết. Như vậy, mức giá nhà ở theo Quyết định số 22/2019/QĐ-UBND đã tăng 5 - 10% so với quyết định áp dụng giá nhà gần nhất (Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND).

Biểu giá mới vừa được áp dụng.

Người có thu nhập thấp lo ngại

Với sự điều chỉnh này, nhiều chuyên gia cho rằng khi áp dụng mức giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới, giá nhà tại TPHCM sẽ tiếp tục tăng vọt do bảng giá này tác động trực tiếp tới giá thành xây dựng.

Luật sư Trần Đức Phượng -Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, việc TPHCM đưa ra Bảng giá nhà mới vào áp dụng sẽ ảnh hưởng ngay đến người mua nhà, nhất là người có thu nhập thấp.

“Khi phí trước bạ chuyển mục đích sử dụng đất tăng, doanh nghiệp sẽ áp thẳng vào giá nhà bán ra, kéo theo giá nhà tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi người mua nhà” - ông Phượng nói.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land tỏ ra lo ngại vì giá nhà hiện nay đã ở mức cao. Theo bà Hương, giá nhà cao hiện nay bắt đầu từ khi TPHCM áp giá mới, theo đó, doanh nghiệp bị áp mức thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao hơn và thuế này đã được chủ đầu tư tính vào giá bán cho khách hàng.

“Thực tế, cùng một vị trí và thời điểm mở bán, nhưng hai dự án có mức giá khác nhau. Doanh nghiệp bán giá thấp hơn bởi họ đã sở hữu quỹ đất và đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi TPHCM áp dụng giá đất mới, còn doanh nghiệp kia đóng tiền sử dụng đất cao hơn theo mức giá nhà, đất mới, nên đội giá thành”, bà Hương cho biết.

Đó cũng là mối lo lớn của doanh nghiệp địa ốc hiện nay, vì có nhiều doanh nghiệp sở hữu quỹ đất từ lâu, nhưng vướng thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, nên khi áp giá đất mới, số tiền doanh nghiệp phải đóng tăng cao hơn trước rất nhiều, gây bất lợi cho doanh nghiệp.

Thực tế những năm qua, giá nhà tại TP.HCM tăng khá mạnh. Chẳng hạn, năm 2016, Công ty Đại Phúc bán Dự án Van Phuc City tại quận Thủ Đức với giá 5 tỷ đồng cho căn nhà phố diện tích 5x20 m thiết kế 1 triệt 3 lầu, nhưng nay giá đã tăng lên 17 tỷ đồng. Còn tại khu vực quận 1, giá căn hộ tại nhiều dự án hiện nay có giá cao gấp tới 5 lần so với khoảng 3 năm trước. Sản phẩm nhà phố thương mại xây sẵn đã tăng trưởng ấn tượng. Nếu năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường nhà phố thương mại là 2.400 USD/m2 đất, thì đến giữa năm 2019, giá bán sản phẩm này trên thị trường đã lên tới 6.000 USD/m2 đất, tăng 2,5 lần so với năm 2017.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, trong bối cảnh giá nhà đất đã tăng mạnh, nay giá nhà mới được áp dụng, thì giá nhà mà các chủ đầu tư đưa ra sẽ còn tăng mạnh.

“Nhu cầu nhà ở tại TPHCM hiện nay rất lớn, nhưng thu nhập bình quân của người dân còn thấp và nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Khi giá nhà tiếp tục bị đẩy lên, thì lượng người dân khó có thể mua nhà sẽ tăng cao. Điều này có thể dẫn tới bong bóng giá nhà trong thời gian tới”, ông Châu phân tích.

Số liệu CBRE cho thấy, giá bán nhà ở tại TPHCM những năm gần đây đã liên tục tăng mạnh. Trong quý 2/2019, giá bán trung bình thị trường đã đạt 1.873 USD/m2, tăng 20% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2, quận 7 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 15%-25% so với năm ngoái. Trong ba năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường cũng đã tăng trung bình là 7% mỗi năm.

Trong giai đoạn 2020 và 2021, công ty này dự báo tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp dự kiến trung bình là 5-10% mỗi năm. Phân khúc trung cấp sẽ tăng chậm hơn vì có lượng nguồn cung lớn ở các khu vực phía Đông, Tây và Nam. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% do khan hiếm nguồn cung cũng như chất lượng dự án ngày càng tốt hơn.

So với phân khúc hạng sang, phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6% vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Phân khúc bình dân sẽ duy trì mức tăng 3% mỗi năm.