Trao đổi với Khoa học và Đời sống/Báo Tri thức và Cuộc sống, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội và Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, đều cho rằng, động cơ ban hành Quyết định số 34 quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp của Hà Nội là tốt. Tuy nhiên, các chuyên gia nêu quan điểm, Hà Nội cần xem xét lại về tính phù hợp và khả thi của quy định.
Lý do Hà Nội quy định xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư
Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 34, quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, mục tiêu hướng đến là gì, thưa các chuyên gia?
Luật sư Trương Anh Tú: Quan điểm của UBND Thành phố Hà Nội khi ban hành quy định có thể do ảnh hưởng bởi mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia về tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người, một trong những chỉ số quan trọng bên cạnh những chỉ số khác như thu nhập bình quân đầu người.
Cụ thể, nhằm nâng cao đời sống nhân dân, Quyết định 2161/QĐ-TTg về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, đã đặt mục tiêu đến năm 2025 diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc khoảng 27m2 sàn/người (khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn 26 m2 sàn/người), đến năm 2030 đạt khoảng 30m2 sàn/người (khu vực đô thị đạt 32m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn 28m2 sàn/người).
Như vậy, việc UBND TP Hà Nội quy định đối với căn hộ chung cư thương mại, có 2 phòng ngủ, diện tích từ 45m2 - 70m2 chỉ tối đa được ở 2 người, có thể xuất phát từ mục đích hướng đến đạt được mục tiêu tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã nêu.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Phải khẳng định quy định tính toán số người ở với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp không chỉ để tính chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, mà còn thể hiện được định hướng phát triển nhà ở của TP Hà Nội. Bởi vì hiện nay, Hà Nội có chương trình phát triển nhà ở và đang phấn đấu bình quân đạt 30m2/người dân.
Khi đặt chỉ tiêu tính toán như vậy, những nhà có số lượng người vượt quá mức quy định thì rõ ràng họ phải tìm địa điểm khác thích hợp. Hà Nội cũng đang có chủ trương phát triển mạnh những địa điểm khác như nhà tái định cư nhiều khu vực hiện còn bỏ hoang, chương trình nhà ở xã hội của thành phố chưa đạt được chỉ tiêu như đã đề ra.
Việc đặt ra chỉ tiêu như vậy sẽ gắn trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước với trách nhiệm người dân ở Hà Nội. Tôi cho rằng, thành phố đặt ra chỉ tiêu đó là sát với mức phấn đấu.
Vừa qua, Hà Nội cũng tổng kết về nhà ở, tạo sự công bằng trong điều kiện ở của người dân ở Thủ đô. Theo tôi, việc này nên làm, chứ không nên hạ thấp tiêu chuẩn, bởi như vậy sẽ không hợp lý đối với nhu cầu, điều kiện ở của người dân.
 |
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam. Ảnh: Kinh tế Sài Gòn Online.
Theo chuyên gia, để đáp ứng chỉ tiêu trên, Hà Nội cần những điều kiện gì?
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Như tôi nói ở trên, Hà Nội đang tăng cường dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, dự án Luật Thủ đô đang trình Quốc hội cũng có những đề xuất mới như sử dụng lại quỹ đất trong khu đô thị mới làm nhà ở xã hội, khuyến khích cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, cả các đối tượng khác là cho thuê nhà ở, chứ không chỉ mua và bán nữa. Đây là định hướng đúng, sẽ thúc đẩy nền kinh tế của Thủ đô.
Ngoài ra, khi triển khai, Hà Nội cần chú trọng những chính sách đặc thù như giảm giá nhà. Việc này đã đặt ra ngay trong Luật Thủ đô, khi được phê duyệt sẽ là đòn bẩy thực hiện đồng bộ các vấn đề, nội dung về nhà ở cho người dân.
Vội vàng áp dụng sẽ bất hợp lý và không khả thi
Một số ý kiến cho rằng, dù quy định trên đáp ứng tiêu chí, hướng đến mục tiêu nhà ở quốc gia, nhưng lại tạo ra rào cản đối với người dân khi tiếp cận nhà ở, chuyên gia đánh giá sao về việc này?
 |
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm.
Luật sư Trương Anh Tú: Quy định trên của UBND TP Hà Nội cần được xem xét thêm về tính phù hợp và khả thi. Bởi vì, đối với người dân, ai cũng mong muốn được sống rộng rãi, thoải mái nhưng giá căn hộ thời gian qua đã tăng phi mã, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM.
Hiện tại, sở hữu căn hộ tại các đô thị này vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân. Vì vậy, quy định trên tưởng rằng phù hợp, đáp ứng đúng tiêu chí, hướng đến mục tiêu nhà ở quốc gia, nhưng vô hình chung lại tạo ra rào cản khi người dân tiếp cận nhà ở.
Bên cạnh đó, việc giới hạn số lượng người tối đa được ở đã hạn chế quyền sử dụng của người dân, vốn là quyền rất quan trọng bên cạnh quyền chiếm hữu, định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về dân sự.
Do đó, trong bối cảnh chưa tạo được quỹ nhà ở tốt để tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người, chưa giúp người dân tiếp cận nhà ở với giá cả phải chăng, mà đã vội vàng áp dụng quy định trên là bất hợp lý, không khả thi.
Xin cảm ơn các chuyên gia!
Quyết định số 34 của UBND TP Hà Nội được ban hành ngày 27/5, quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác sẽ có hiệu lực từ ngày 10/6.
Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ, hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Với căn hộ một phòng ở của chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại, diện tích sử dụng 25 - 45m2 tính một người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45 - 70m2 tính 2 người; căn hộ trên 70 - 100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng trở lên, diện tích trên 100 - 125m2 tính 4 người; từ 125m2 trở lên tính 5 người ở.
Chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Theo đó, căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng 25-45 m2 tính một người; căn hộ 2-3 phòng, trên 40-55 m2 tính 2 người; trên 55-70 m2 tính 3 người; trên 70-77 m2 tính 4 người ở.
Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ...), việc áp dụng quy định trên không phù hợp, Sở Quy hoạch và Kiến trúc báo cáo UBND TP Hà Nội xem xét, quyết định.
