Người trẻ ít có tích lũy
Ngoại trừ một số ít người trẻ có được sự hỗ trợ tài chính từ gia đình, hầu hết số còn lại đều phải nỗ lực để mua nhà ở. Khó khăn lớn nhất là phải tích lũy đủ số vốn tối thiểu để mua căn hộ, thường phần này chiếm 30% tổng giá trị, an toàn hơn nữa là 50%. Đa phần khách hàng phải tự xoay sở khoản ban đầu này, 50 - 70% còn lại tìm hỗ trợ từ ngân hàng.
Chị Ngọc Mai, nhân viên một công ty truyền thông ở quận 1, TPHCM cho biết, thu nhập của 2 vợ chồng mỗi tháng hơn 20 triệu đồng nhưng hiện vẫn phải đi ở nhà thuê. Chị Mai cho biết: “Thu nhập của hai vợ chồng, gói ghém thì mỗi tháng cũng tích lũy được 5 triệu đồng hoặc hơn nhưng không kiếm đâu ra ngay một lúc hơn cả tỷ đồng để mua nhà. Do đó, mua căn hộ, vay ngân hàng trả trước rồi góp hàng tháng là giải pháp duy nhất để có nhà”.
Anh L.T.D. (30 tuổi) là một trong số những trường hợp "liều" để mua nhà với số tiền tích lũy ban đầu khiêm tốn. Anh D. cho biết, anh mua một căn hộ giá 1,8 tỷ đồng tại khu ven TPHCM vào năm 2018, trong đó vay ngân hàng 1 tỷ đồng với phương thức trả dần trong vòng 20 năm. Hiện tại, anh đã trả nợ ngân hàng được 2 năm và đã nhận nhà vào ở. Theo anh D., kể từ thời điểm mua nhà, vợ chồng anh bên cạnh việc tiết kiệm chi tiêu thì cũng gia tăng các khoản tiền ngoài lương để vừa đủ cho sinh hoạt gia đình, vừa có thể trả nợ cho khoản vay ngân hàng. Đó cũng là động lực để vợ chồng anh cố gắng.
"Với tích lũy khiêm tốn thì việc mua căn hộ là phù hợp hơn cả, nhất là dự án hình thành trong tương lai, đóng theo giai đoạn. Trong đó, về khu ven thành phố để tìm căn hộ với khoảng cách đi làm từ 15 - 25km vừa là cách tính toán tài chính hợp lý, cũng là cách đi đường dài với những gia đình trẻ như mình", anh D. chia sẻ.
Hiện nay đa số người mua nhà - đặc biệt là những người trẻ có nhu cầu mua ở thực - băn khoăn tính toán tài chính để có thể sở hữu được căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng, nhất là khi dịch Covid-19 còn diễn biến kéo dài.
Thực tế, có một số người trẻ có tích lũy 1 tỷ đồng, nhưng không "dám" đi vay 1 tỷ đồng còn lại để mua nhà, vì lo ngại quá sức trả. Nhưng ngược lại, có những người có tích lũy khiêm tốn nhưng quyết tâm để vay thêm mua nhà như trường hợp của anh D., bởi họ biết giá nhà sẽ tiếp tục tăng chứ không giảm. Dĩ nhiên, câu chuyện nằm ở chỗ tính toán tài chính mua nhà như thế nào cho hợp lý quyết định phần lớn đến việc có hay không sở hữu được nhà của người trẻ.
 |
| Làm sao để vừa cân đối giữa khả năng tài chính có hạn và mong muốn có được căn nhà mơ ước là bài toán khó với nhiều bạn trẻ. |
Vay ngân hàng không quá một nửa
Chia sẻ về cách người trẻ có thể vay để mua được nhà, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, với 1 tỷ đồng trong tay, người mua có thể vay thêm ngân hàng từ 800 triệu - 1 tỷ đồng để lựa chọn sản phẩm trên dưới 2 tỷ đồng. Nguyên tắc là vay ngân hàng không quá 50% giá trị sản phẩm đầu tư nhằm hạn chế rủi ro.
Bà Dung dẫn chứng, chẳng hạn, bạn định đầu tư vào sản phẩm trị giá 2 tỷ đồng thì chỉ nên vay ngân hàng từ 800 – 1 tỷ đồng. Đòn bẩy tài chính rất có hiệu quả nếu chúng ta vay ở tỷ lệ 50% trở xuống của dự án. Nếu cao hơn nữa, gánh nặng tài chính là rất lớn.
Ở khía cạnh mua căn hộ để đầu tư, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản (BĐS) cá nhân từng cho rằng, trong mua bán BĐS, nhà đầu tư (NĐT) dùng đòn bẩy để đầu tư là một cách thông minh. Tuy nhiên, để dùng đòn bẩy hiệu quả thì mình phải có các nguyên tắc.
Thứ nhất, phải có sản phẩm trước khi nghĩ đến vấn đề đòn bẩy: tức là phải lựa chọn được sản phẩm BĐS tiềm năng, có khả năng sinh lợi đầu tư.
Thứ hai, nắm được quy luật 2 lần 50%: nghĩa là tiền vay không được vượt quá 50% giá sản phẩm và tiền trả hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập hộ gia đình hàng tháng.
Thứ ba, đặt ra những quy định chung trước khi cùng mua dự án: Nếu từ 2 người cùng góp vốn mua BĐS và vay ngân hàng thì cần đặt ra các quy tắc về thời gian thoát hàng, lợi nhuận…"Khi vay ngân hàng, NĐT cần lưu ý: Xem kỹ hợp đồng tín dụng, số tiền phải trả hàng tháng…", ông Chánh nhấn mạnh.
Nói về cách NĐT cá nhân định giá được sản phẩm BĐS trước khi "xuống tiền", theo bà Dung, thứ nhất, NĐT nên dùng phương pháp so sánh: Nhìn vào các sản phẩm tương tự như sản phẩm mình định đầu tư, xem có tương đồng về vị trí, quy cách, phân khúc, định vị sản phẩm, giá bán hay không, từ đó tự xác định. NĐT nên có tầm 5 - 6 sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực để so sánh.
Thứ hai, phương pháp chi phí: NĐT cần xem xét, để đầu tư sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu? Chi phí xây dựng là bao nhiêu và lợi nhuận mong muốn là bao nhiêu? Từ đó xác định được giá trị của BĐS cần đầu tư;
Thứ ba, phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp truyền thống. Đối với những sản phẩm đã hoàn thiện, đã đi vào hoạt động, đã có lợi tức cho thuê hàng tháng… thì NĐT xác định xem sản phẩm này có thể đem lại cho chúng ta mức thu nhập là bao nhiêu? Từ đó, NĐT sẽ xác định được mức tiền mình cần bỏ ra để đầu tư sinh lợi trên BĐS đó.
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, nếu có trong tay 1 tỷ đồng, sử dụng thêm vốn vay ngân hàng khoảng 40 - 50% có thể sở hữu được các căn hộ có diện tích nhỏ ở khu vực ven trung tâm thành phố.
Hiện tại trên thị trường vẫn còn các sản phẩm căn hộ này mặc dù đã khan hiếm hơn trước. Nhưng nếu chịu khó tìm kiếm NĐT vẫn có thể mua được. Đặc biệt, ở các dự án "mới tinh" sắp bung thị trường, ở thời điểm đầu mở bán, chủ đầu tư (CĐT) sẽ bung các căn diện tích nhỏ, giá dưới 2 tỷ đồng/căn, NĐT để ý và chớp cơ hội.
Ngoài khu ven trung tâm TPHCM thì NĐT có thể lựa chọn căn hộ ở khu vực tỉnh giáp ranh thành phố như Bình Dương, Đồng Nai nhưng có hạ tầng đồng bộ, kết nối dễ dàng với TPHCM thì sẽ dễ ra hàng sau đó.
