Bất động sản Hà Nội: Căn hộ bình dân thiếu hụt, giá đất ven đô tăng cao

Cung thấp, giao dịch còn ít hơn

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, riêng về sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường, theo ghi nhận, trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội có 7.989 sản phẩm. Riêng quý 3 có 2.486 sản phẩm, giao dịch 872 sản phẩm.

Trong quý, căn hộ bình dân tiếp tỉ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng có tỉ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế bởi tỉ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp chỉ khoảng 10%.

So với cùng kỳ các năm 2018, 2019, lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán quý 3/2020 tại Hà Nội giảm mạnh (lượng giao dịch chỉ đạt 15,7% so với quý 3/2018 và 28.1% so với quý 3/2019).

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2 - 3 năm trở lại là rất ì ạch. Gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước từ từ nhỏ giọt cung cấp sản phẩm cho thị trường bất động sản TP Hà Nội. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ nhoi cho một thành phố có gần mười triệu dân.

Về giá đất nền tại các dự án, do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá loại hàng này có biến động tăng.

Trong lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có phân khúc này thường nằm tại các cùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức cao đạt khoảng 70%.

Các sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Do dịch bệnh Covid-19, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể.

Về giá bất động sản, chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá. Có hiện tượng tặng quà, khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm.

Giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Một vài dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.

Cẩn trọng “bong bóng” thị trường

Về giá đất nền tại các dự án, do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên giá loại hàng này có biến động tăng. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, do khan hiếm nguồn hàng chính thống, giá căn hộ các phân khúc đều đang ở ngưỡng trần nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức và khu vực Hòa Lạc…

Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị… Tuy nhiên, thực tế đầu tư thì chưa hề ghi nhận có dự án. Đất làng quê ở vùng ven Hà Nội và TPHCM tăng giá, nhất là ở những khu vực được quy hoạch lên quận, có thông tin nhà đầu tư lớn vào nghiên cứu.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nêu ra có hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn làm cho đất đai làng xóm sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn/m2, nay đã lên đến vài triệu đồng, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí, đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2. 

Thị trường cũng xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng /m2.

Do giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.

“Giá đất nền tại những khu vực ven đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM hay Bắc Ninh, Bắc Giang... ghi nhận có sự gia tăng. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư thổi giá, lướt sóng nên thị trường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khó lường. Vì vậy, nhà đầu tư mới khi tham gia vào thị trường cần hết sức thận trọng”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến cáo.

Nhận định về thị trường bất động sản cuối năm, một số chuyên gia cho rằng, những tháng cuối năm, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, làn sóng mua sắm cuối năm gia tăng có thể sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản cả nước.

“Các dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn, sau khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức sau Đại hội. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai tại các địa phương để tạo ngân sách đảm bảo sự đầu tư phát triển cho nhiệm kỳ mới”, ông Đính nói.