--Quảng cáo---
--Quảng cáo---

Trái phiếu và dòng tiền bất động sản ngoài ngân hàng

THIÊN ÂN - 09:48 22/09/2021

(khoahocdoisong.vn) - Ngân hàng mua trái phiếu bất động sản nhiều nhất đang là thực tế. Và câu hỏi đặt ra sẽ là: “Tại sao ngân hàng liên tục huy động vốn bằng trái phiếu, nhưng lại dư dả tiền để mua trái phiếu bất động sản vốn đầy rủi ro?”.

"Số to", loạn giải thích 

Đã có ý kiến chuyên gia cho rằng, nhiều giao dịch mua bán trái phiếu là nhằm tăng vốn, đảo nợ cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. 

Tuy nhiên, mục đích phát hành trái phiếu có nhiều, chứ không bó hẹp trong phạm vi một mục đích. Tại Việt Nam, chỉ có thể phần nào đoán định mục đích thực sự của doanh nghiệp, khi quan sát luân chuyển tiền phát hành trái phiếu. Đây là một công việc tới giờ vẫn khó khăn, chứ không như tìm kiếm thông tin về loại trái phiếu được phát hành, hay doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Thực tế, nhiều thương vụ mua bán trái phiếu hiện tiến hành khá lòng vòng, rối rắm. Trong một số trường hợp, doanh nghiệp phát hành có quan hệ mật thiết, thân tình với ngân hàng thì lại không do ngân hàng đó mua trái phiếu, mà lại do một ngân hàng khác.

Thực tế này dẫn tới nghi vấn, có thể đang có hiện tượng phổ biến, vay nợ chéo giữa các ngân hàng thông qua các công ty "sân sau", mà ít chịu kiểm soát của các định chế và các cơ quan quản lý.

Đơn cử, vào tháng 7/2021, Công ty CP Phú Hoàng Vương, Công ty CP Hoa Phú Thịnh và Công ty CP Osaka Garden đã lần lượt phát hành thành công các lô trái phiếu với tổng trị giá 11.200 tỷ đồng. Tư vấn cho cả 3 thương vụ này là Công ty CP Chứng khoán Kỹ Thương (Techcom Securities), bên nhận tài sản đảm bảo là Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank).

Việc phát hành trái phiếu này nhằm mua lại một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (SDI) tại phường An Phú, quận 2, TPHCM, với lãi suất cao nhất lên đến 13,65%. Thông tin bổ sung, dự án này do Him Lam Group đầu tư và đã được Sacombank cho vay vốn.

Trước đó, tháng 12/2018, Công ty CP Đầu tư Quang Thuận huy động 3.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm. Một trong những cổ đông chính của Quang Thuận có bà Trương Huệ Vân, Trương Lập Hưng - các lãnh đạo cao cấp của tập đoàn Vạn Thịnh Phát của nữ doanh nhân Trương Mỹ Lan. Vạn Thịnh Phát và doanh nhân Trương Mỹ Lan hiện là cổ đông tại SCB. Còn mua lại lô trái phiếu này là một ngân hàng ở phía Bắc.

Theo thống kê của SSI, 6 tháng đầu năm 2021, ngân hàng thương mại không chỉ là đơn vị phát hành trái phiếu nhiều nhất, mà đồng thời cũng là nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản lớn nhất, bằng các hình thức trực tiếp, gián tiếp qua công ty chứng khoán, hoặc một bên thứ 3 khác. 

Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành trong 6 tháng đầu năm 2021 lên tới 92,3 nghìn tỷ đồng. Theo Bộ Tài chính, đây là số vốn vay rất lớn, đặc biệt khi các dự án bất động sản đã ngưng trệ vì dịch Covid-19 và vướng mắc trong thủ tục hành chính suốt hai năm qua, khiến tài sản của doanh nghiệp đang định giá ở mức thấp hơn kỳ vọng.

Ai đang thao túng giá đất?

Theo Bộ Tài chính và các chuyên gia, trong đại dịch Covid-19, nhất là khi đại dịch bùng phát lần thứ 4, lĩnh vực bất động sản đang không khả quan như thông tin từ các doanh nghiệp. Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về bán sản phẩm hoặc triển khai các dự án.

Tuy nhiên, thống kê 19 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán thì có đến 17 đơn vị báo cáo có tăng trưởng lợi nhuận. Báo cáo tài chính nhiều công ty như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt… cho thấy duy trì được dòng tiền dương trong nửa đầu năm. Nhưng nhiều doanh nghiệp thì lại thể hiện đang khó khăn lớn về dòng tiền kinh doanh, nhất là doanh nghiệp có quy mô trung bình và nhỏ. 

Đơn cử, trong 6 tháng đầu năm 2021, dòng tiền kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Hải Phát âm gần 1.550 tỷ đồng. Cen Land âm đến 885 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ năm trước dòng tiền dương), Khang Điền diễn biến tiêu cực từ dương 455 tỷ đồng cùng kỳ chuyển sàn âm hơn 840 tỷ đồng, hay Đất Xanh đang âm hơn 1.500 tỷ đồng… Điểm đặc biệt là tất cả các doanh nghiệp này đều góp mặt trong danh sách những công ty bất động sản phát hành trái phiếu liên tục trong thời gian qua.

Điểm giống nhau nữa, đơn vị mua trái phiếu của các doanh nghiệp này phần lớn là ngân hàng, hoặc các công ty chứng khoán.

Nhiều chuyên gia giải thích, do tình hình dịch bệnh, các doanh nghiệp không hoạt động, trong khi tiền gửi của người dân vào ngân hàng tăng lên khiến cho một số ngân hàng thừa vốn, lại khó có thể cho vay như mong muốn, nên tìm đến các kênh đầu tư khác, trong đó có trái phiếu – kênh “siêu lợi nhuận” hiện nay.

Một giải thích khác là tăng vốn vẫn là nhu cầu thường trực của các ngân hàng. Vì vốn chủ sở hữu của các ngân hàng thương mại của Việt Nam đa phần còn mỏng, tín dụng tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng của vốn chủ sở hữu khiến tỷ lệ an toàn vốn luôn trong tình trạng cần gia cố. 

Thực tế từ 2 năm qua là giai đoạn nền kinh tế và doanh nghiệp vật lộn với tác động dịch bệnh. Khiến thanh khoản và khả năng tìm kiếm lợi nhuận của ngân hàng bị ảnh hưởng tiêu cực. Do vậy, việc phát hành, mua bán trái phiếu cũng là một kênh để bù đắp.

Mặt khác, lượng trái phiếu mà ngân hàng phát hành và mua thời gian gần đây đa phần có kỳ hạn 3 - 5 năm. Như vậy, khả năng các ngân hàng đang thiếu hụt nguồn vốn trung, dài hạn tạm thời.

Tuy nhiên, có thể hình dung một giả thiết khác, dựa vào các thực tế đang diễn ra. Cụ thể, trong tổng số hơn 1,3 triệu tỷ đồng trái phiếu đã phát hành trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, có khoảng 40% là trái phiếu bất động sản. Theo SSI, cho đến hiện tại, ngân hàng và các công ty chứng khoán vẫn là các nhà đầu tư chủ yếu mua trái phiếu bất động sản.

Ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất và cùng với các công ty chứng khoán cũng là các nhà đầu tư chủ yếu mua vài trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản. Thực tế này đã tạo ra một dòng tiền khổng lồ ngoài ngân hàng và vì thế ít chịu các quy định giám sát áp dụng với việc cho vay. 

Trong khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đổ vào bất động sản, thì việc huy động tiền qua kênh trái phiếu bất động sản lại bùng nổ. Tức là, tiền vào bất động sản sẽ không giảm, mà chỉ thay đổi tính chất từ vốn vay sang vốn trái phiếu.

Do lãi suất trái phiếu cao hơn hẳn lãi suất cho vay của ngân hàng, đương nhiên sẽ tác động tăng chi phí giá vốn và từ đó tăng giá bán bất động sản tại các dự án. 

Thế thì, cò đất là đối tượng chủ chốt khiến giá đất tăng và neo tại mức cao như hiện nay hay cơ chế quản lý "hẹp cửa vay, rộng cửa trái phiếu" đang được áp dụng mới là nguyên nhân chính? 

  • Tỷ trọng trái phiếu bất động sản tăng mạnh, tiềm ẩm nhiều rủi ro
    Kinh tế- Hữu Thông - 14:54 31/05/2021
    (khoahocdoisong.vn) - Theo SSI, trong quý 1/2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 23,15 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Riêng trong tháng 3, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với quy mô phát hành 4.450 tỷ đồng (chiếm 29,7% tổng giá trị phát hành), tăng 42,4% so với tháng trước đó.

(0) Bình luận
Nổi bật Khoa học & Đời sống
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---