Tỷ trọng trái phiếu bất động sản tăng mạnh, tiềm ẩm nhiều rủi ro

Lãi suất hấp dẫn

Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong tháng 3, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%.

Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)… Đầu tháng 1, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000đ với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.

Từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019. Lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, từ mức 9,7%/năm lên 11%/năm. Trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm. Đáng chú ý nhất là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các bất động sản đắt giá tại những thành phố lớn.

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của SSI cũng cho hay so với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều. Hiện nay, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng dao động từ 3 - 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các doanh nghiệp phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là yếu tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu bất động sản.

Các chuyên gia nhận định, việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp, cũng như những ảnh hưởng về triển vọng của ngành và những tác động từ yếu tố dịch bệnh tới việc các nhà phát hành trái phiếu trong ngành bất động sản phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn.

Việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp.

Nguy cơ tiềm ẩn

Theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn khá cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Bởi vậy, lãi suất trái phiếu bất động sản có thể nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại về rủi ro lớn cho các nhà đầu tư, khi thị trường bất động sản hiện nay đang tăng trưởng nóng, nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không có tài sản đảm bảo, hoặc nếu có sẽ được sử dụng chính dự án bất động sản làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, khi thị trường “đóng băng”, doanh nghiệp không có khả năng trả lãi, thanh khoản thị trường thấp, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán. Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu thực hiện nghiêm một số nội dung trong hoạt động, đặc biệt nhấn mạnh công tác quản lý tín dụng với các lĩnh vực rủi ro cao gồm: Đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng chứng khoán, bất động sản, BOT giao thông, cho vay tiêu dùng…

Dù vậy, trong tổng lượng phát hành quý I/2021 có tới 50,2% là các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Cụ thể, có 15,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong kỳ không có tài sản đảm bảo (chiếm 41%)… Trong khi trước đó, năm 2020, gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành không có tài sản đảm bảo, chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2020, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu cá nhân tăng mạnh. Trong đó có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình trung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu. Bên cạnh đó, HoREA cảnh báo rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.

Nghị định 153/2020/NĐ-CP ban hành năm 2020, được đánh giá tăng thêm quy định bảo vệ nhà đầu tư và thị trường, trong đó quy định rõ ràng hơn về trách nhiệm, nghĩa vụ và rủi ro của nhà đầu tư cũng như tổ chức phát hành. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cẩn trọng với những trái phiếu lãi suất cao và trước khi mua phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Thời gian gần đây, Bộ Tài chính liên tục khuyến nghị các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp cận đầy đủ thông tin, phân tích và đánh giá kỹ các rủi ro có thể gặp phải đối với trái phiếu. Theo đó, chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu và cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro có thể gặp phải, nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân mới nên mua trái phiếu. Không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, vì có khả năng không thu hồi được khoản tiền đầu tư trái phiếu nếu doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn.