Thị trường bất động sản cần trợ lực từ chính sách

Nguồn cung và lượng tiêu thụ đều sụt giảm

Theo DKRA Việt Nam, quý 2/2021, dịch Covid-19 bùng phát trở lại lần thứ 4 dẫn đến nhiều địa phương trên cả nước phải áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội, khiến thị trường bất động sản (BĐS) chỉ hoạt động chủ yếu trong tháng 4 và đầu tháng 5, ghi nhận sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở phân khúc căn hộ.

Đối với BĐS nghỉ dưỡng, DKRA Việt Nam ghi nhận những tín hiệu hồi tích cực vào cuối quý 1 và đầu quý 2/2021 với nguồn cung tăng khá mạnh ở phân khúc condotel và nhà phố, shophouse biển. Tuy nhiên, dịch bệnh đã ảnh hưởng lớn đến đà hồi phục của phân khúc này.

Tại TPHCM, nguồn cung mới ngày càng ít, mặt bằng giá sơ cấp các phân khúc có sự điều chỉnh tăng. Cụ thể, thị trường căn hộ TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm nhẹ so với quý 1/2021. Trong đó, nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%. Mức giá sơ cấp tại TPHCM trong nửa đầu quý 2 tăng khoảng 3 - 5%, do các dự án được giới thiệu ra thị trường chủ yếu thuộc những giai đoạn tiếp theo, sắp hoàn thành hoặc dự án có quy hoạch đồng bộ.

Tương tự, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự khu vực TPHCM có sự sụt giảm mạnh do ảnh hưởng bởi phần lớn thời gian thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội phòng chống dịch Covid-19 bùng phát lần 4. Mặt bằng giá sơ cấp trong quý có sự điều chỉnh tăng nhẹ ở một số dự án, đặc biệt là tại thị trường TPHCM do nguồn cung hạn chế trong khi thị trường thứ cấp không có nhiều biến động.

Theo các chuyên gia kinh tế, có nhiều kịch bản có khả năng sẽ xảy ra vào những tháng còn lại của năm 2021. Trong đó, kịch bản tích cực là thị trường BĐS sẽ hồi phục một phần vào giữa quý 3 và khởi sắc trở lại trong quý 4/2021 với giả thiết tối thiểu 50% người dân được tiêm văcxin, còn các công ty BĐS có 100% nhân viên được tiêm phòng. Thị trường BĐS những tháng cuối năm 2021 có khả năng tăng trưởng ít nhất 25 - 30% so với 6 tháng đầu năm.

Kịch bản xấu hơn là tiếp tục mất thêm quý 3/2021 để dập dịch Covid-19, văcxin không đủ để tiêm cho người dân và chỉ đạt mức dưới 30%. Các công ty BĐS có chưa đến 50% nhân viên được tiêm. Thị trường nửa cuối năm có khả năng tăng trưởng không cao do các doanh nghiệp đuối sức. 

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, trong cả hai kịch bản nêu trên thì vẫn có những yếu tố ngoại lực tác động vào thị trường BĐS. Đó là trợ lực từ cơ chế chính sách của Nhà nước, các gói hỗ trợ cho doanh nghiệp, gói kích cầu tiêu dùng, tiến độ giải ngân các gói đầu tư công, tiến độ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho dự án... Sự trợ lực này sẽ ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp đến các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư và tâm lý thị trường chung theo chiều hướng lạc quan hay thận trọng hơn.

Tại TPHCM, mặc dù nguồn cung mới tăng nhẹ so với quý I/2021 nhưng thực chất thị trường căn hộ chỉ sôi động ở nửa đầu quý II/2021.

Chính sách cần trợ lực thế nào?

Mới đây, nhằm “giải cứu” các doanh nghiệp BĐS đang khó khăn bởi dịch Covid-19, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất cho những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi dịch. Và kéo dài gia hạn nộp thuế với các khoản thuế cho doanh nghiệp lên 1 năm thay vì 5 tháng, lý do vì ảnh hưởng của dịch bệnh dự kiến sẽ còn kéo dài.

Tuy nhiên, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải trực tiếp chịu tác động kép do những khó khăn pháp lý đang tồn tại trước ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19. Tuy vậy, Nghị định mới của Chính phủ chỉ phát huy tác dụng đối với những doanh nghiệp BĐS đã và đang có các dự án được triển khai xây dựng và đi vào hoạt động. Với các dự án đang chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý, việc gia hạn thời gian nộp thuế chưa mang lại hiệu quả thiết thực.

Ở một khía cạnh khác, đề nghị tăng thời hạn giãn nộp thuế thêm 1 năm cũng chỉ giải quyết được các vấn đề trong ngắn hạn, bởi khó khăn lớn nhất đang tồn tại trong doanh nghiệp BĐS là vấn đề thủ tục pháp lý. Do đó, các bộ ngành Trung ương cần có những hình thức và biện pháp hợp lý để đánh giá một cách tổng quan, cụ thể về các kiến nghị do các doanh nghiệp BĐS đề xuất. Quan trọng nhất vẫn là xem xét đến việc là giải quyết một cách triệt để các vướng mắc về vấn đề pháp lý và thủ tục của dự án mới để có thể hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp trong trung và dài hạn.

Theo TS Sử Ngọc Khương, thời gian vừa qua cũng là một phép thử đánh giá thực chất về năng lực quản trị tài chính, năng lực quản trị khủng hoảng để giúp cân đối tiềm lực của chính doanh nghiệp BĐS. Nhiều doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh, do vậy, khi thị trường xảy ra các biến cố lớn, doanh nghiệp BĐS sẽ phải chịu những tổn thất về tài chính một cách tiêu cực. Các doanh nghiệp có thể cân nhắc tới việc cắt lỗ khi không có đủ năng lực tài chính, nhằm tránh hoặc giảm thiểu các nguy cơ về phá sản. Ông Khương lưu ý, với lĩnh vực BĐS, sức mua trong nước được dự đoán chưa thể thay đổi theo chiều hướng tích cực. Ít nhất cũng phải đến cuối năm và sẽ có những tín hiệu khả quan vào đầu hoặc giữa năm 2021.

Đánh giá thị trường BĐS thời gian vừa quan, ông Nguyễn Mạnh khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực này dù đã được tháo gỡ, nhưng vẫn cần những quy định tiếp tục hỗ trợ thị trường.

Tuy nhiên, các chính sách liên quan đến BĐS có độ trễ tương đối lâu so với chính sách khác, thông thường từ 6 tháng mới có tác động nhiều đến thị trường. Do vậy, ở góc độ quản lý Nhà nước, các doanh nghiệp, các nhà hoạt động kinh doanh BĐS và người tham gia thị trường cần phải có cách nhìn hết sức thận trọng, có chiến lược kinh doanh bảo đảm để tránh bị tác động xấu ảnh hưởng.

Ông Khởi cho biết: “Từ nay đến cuối năm, Bộ Xây dựng sẽ có một loạt những chính sách mới ban hành. Chúng tôi đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III - IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh BĐS”.