Ảm đạm
Nhận định về thị trường bất động sản nhà ở TPHCM trong quý 1/2019, đại diện DKRA Viet Nam cho biết, thị trường bất động sản nhà ở TPHCM có những biến động không ngừng về nguồn cung và lượng tiêu thụ, trong tất cả các phân khúc. Bên cạnh đó, vẫn có những điểm đáng chú ý, hàm chứa nhiều cơ hội lợi ích, và cả những rủi ro, thách thức.
Cụ thể, ở phân khúc đất nền, thị trường đã giảm nhiệt và nguồn cung mới cũng giảm. Theo ghi nhận của DKRA, có khoảng 2 dự án đất nền mới được mở bán trong quý 1/2019, cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, chỉ bằng 24% so với nguồn cung của quý 4/2018. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng khoảng bằng 25% so với quý 4/2018. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở quận 9 và huyện Củ Chi, TPHCM.
Đáng chú ý, ở phân khúc căn hộ, trong 3 tháng đầu năm 2019, thị trường ghi nhận nguồn cung giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây. Sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ cũng giảm mạnh trong quý 1/2019, đây là mức thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay. Nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý 4/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý 4/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng B dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, không có dự án mới căn hộ hạng C mở bán, căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.
Điểm sáng của thị trường nhà ở TPHCM trong quý 1/2019 phân khúc nhà phố, biệt thự và condotel. Phân khúc này có sự tăng trưởng nhẹ ở cả cung và cầu so với quý trước. Theo ghi nhận, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố, biệt thự được mở bán trong quý 1/2019 (1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới, bằng 34% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở quận 9 và quận 2, giá bán không có nhiều biến động và có xu hướng đi ngang…
Dự báo thị trường quý 2/2019, DKRA Vietnam nhận định, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường thời gian gần đây có xu hướng giảm. Phân khúc đất nền quý 2/2019 có thể sẽ tăng mạnh so với quý 1/2019, đặc biệt đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TPHCM như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai.
Về nguồn cung căn hộ trên thị trường, mức dao động căn hộ được dự báo có thể sẽ lên đến mức 5.000 – 7.000 căn, nguồn cung và sức cầu của thị trường có thể tăng hơn so với quý 1, trong đó, khu Đông và khu Nam TPHCM chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Phân khúc căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường.
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung không có nhiều biến động và dao động ở mức 200 - 300 căn, trong đó, khu Đông và khu Nam TPHCM chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và sức cầu phân khúc này có thể sẽ duy trì xu hướng đi ngang.
“Nóng” ở các tỉnh giáp ranh
Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam cho biết, những năm qua, đặc biệt từ năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TPHCM như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu… và xa hơn là đến Bình Thuận, chỉ ghi nhận sự sôi động ở phân khúc đất nền. Tuy nhiên, từ giữa năm 2018, sự chững lại của thị trưởng bất động sản TPHCM đã góp phần dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự… tại các tỉnh giáp ranh có sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Sự tăng trưởng này đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh với TPHCM và những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông lên một cấp độ phát triển mới, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm “nóng” bất động sản đáng chú ý. Như Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu), Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận)…
“Lợi thế phát triển hạ tầng giao thông có tính liên kết vùng cũng như những dự án của địa phương đã, đang và sẽ tiếp tục được Nhà nước đầu tư, sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản các khu vực nêu trên không chỉ là sự đón đầu mà còn được nhận định như một luồng gió mới trong việc đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa, giải tỏa bớt áp lực cho thị trường bất động sản TPHCM cả về dân số, nhà ở…, góp phần hiện thực vùng đô thị tại TPHCM” – ông Phạm Lâm nói.
Mặt khác, việc hình thành những điểm “nóng” bất động sản mới xung quanh TPHCM cũng tạo ra nhiều thách thức trong việc hoàn thiện hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng. Do đó, TPHCM, cũng như các địa phương, phải có một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích phục vụ và thu hút các nhà đầu tư tiềm năng.
Bên cạnh đó, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường bất động sản rơi vào trạng thái thiếu ổn định. Ngược lại, sự tăng tốc của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh với TPHCM và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư, thu hút dòng tiền từ TPHCM, tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.
