Phú Gia Thịnh xin cấp mới chủ trương đầu tư giữa bộn bề vướng mắc

Người dân liên tục yêu cầu Công ty Phú Gia Thịnh thực hiện Hợp đồng/Thỏa thuận để giao sổ đỏ

Thay đổi mục đích dự án chồng lấn quy hoạch cũ đã bán 531 lô đất

Sở KH&ĐT Đà Nẵng vừa có văn bản số 1292/SKHĐT-Ttra ngày 11/5/2023 thông tin cho 123 đơn của những người dân mua đất nền tại Dự án New Danang City về kiến nghị không cấp mới giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Phú Gia Thịnh (Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh) – chủ đầu tư dự án này.

Theo Sở KH&ĐT, ngày 24/01/2019, UBND TP Đà Nẵng đã có Quyết định 426/QĐ-UBND chấp thuận cho việc chuyển nhượng một phần Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư, đất ở đô thị đường Hoàng Văn Thái (Dự án New Danang City) từ Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành sang Công ty Phú Gia Thịnh, quy mô chuyển nhượng có diện tích 87.936m² (bao gồm khu đất 29.214m² và khu đất 58.722m²) đã có 24 sổ đỏ.

Sở KH&ĐT Đà Nẵng cho biết, Sở không tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Dự án một phần Khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư, đất ở đô thị đường Hoàng Văn Thái. Tuy nhiên, hiện Sở đã tiếp nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư cho Dự án này của Công ty Phú Gia Thịnh nộp ngày 5/4/2023.

Theo hồ sơ, Công ty Phú Gia Thịnh xin mục tiêu dự án là xây dựng khu dân cư với hệ thống hạ tầng đồng bộ để bán nhà ở thương mại, bảo đảm theo quy hoạch được phê duyệt. Quy mô dự án gồm nhà liền kề (xây sẵn) 417 căn; thương mại dịch vụ cao tầng kết hợp ở là 279 căn chung cư và 2 dãy shophouse (khoảng 17 căn), quy mô dân số 2.500 người với tổng diện tích đất thực hiện dự án là 87.372m². Tổng vốn đầu tư cho dự án hơn 1.805 tỷ đồng với thời gian đầu tư từ 2023 đến 2027, thời gian hoạt động dự án đề nghị 50 năm.

Theo Sở KH&ĐT, căn cứ các quy định của Luật Đầu tư 2020, Sở đã có Công văn 934/SKHĐT-DN ngày 10/4/2023 gửi các Sở, ngành, đơn vị liên quan có ý kiến thẩm định đối với hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án này.

Quy mô dự án 651 lô đất nền theo Quyết định 3748 ngày 11/6/2016 (trái) và quy mô dự án mới (phải) hơn 1.800 tỷ đang xin cấp chủ trương đầu tư và nhà đầu tư

Được biết, trước khi 2 công ty thực hiện chuyển nhượng 24 sổ đỏ có diện tích 87. 372m², Công ty Phú Gia Thịnh căn cứ vào quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt tại Quyết định 3748 ngày 11/6/2016 đã bán 531 lô đất cho người dân, thu hơn 404 tỷ đồng. Tại mục h khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng nguyên tắc số 01-07/HĐCN-2017 ngày 25/7/2017, Công ty Tân Cường Thành (bên A) và Công ty Phú Gia Thịnh (bên B) thỏa thuận: Trong trường hợp cơ quan chức năng chưa cho phép chuyển nhượng dự án thì bên A có trách nhiệm cùng bên B thực hiện thủ tục tách sổ theo Quyết định 1/500 đã được phê duyệt. Và bên A phải chuyển nhượng từng nền đất cho bên B hoặc bên thứ 3 do bên B chỉ định (những người ký Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng QSDĐ với bên B).

Tuy nhiên, sau khi UBND TP Đà Nẵng có Quyết định 426/QĐ-UBND ngày 24/01/2019 chấp thuận cho chuyển nhượng một phần dự án, Công ty Phú Gia Thịnh không thực hiện tách sổ, chuyển nhượng 531 lô đất cho người dân. Ngược lại, Công ty này lại có Công văn số 38/CV-PGT ngày 17/02/2020 đề nghị bãi bỏ quy hoạch đã được phê duyệt tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016, gạt bỏ quyền lợi của người dân gây nên bức xúc, phẫn nộ, đơn thư trong suốt thời gian qua.

Trao đổi với PV, khách hàng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian qua người dân mua đất chúng tôi liên tục kiến nghị xem xét sửa đổi/bổ sung/thu hồi Quyết định 1264/QĐ-UBND ngày 09/04/2020 bãi bỏ toàn bộ quy hoạch phê duyệt tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 vì thu hồi đất và bãi bỏ quy hoạch không đúng quy trình, quy định... Đây là vướng mắc lớn nhất của dự án, gây ảnh hưởng quá lớn đến quyền lợi của hơn 500 hộ dân mua đất dự án nhưng chưa được UBND TP và Sở Xây dựng TP Đà Nẵng xem xét giải quyết.

Nay, Công ty Phú Gia Thịnh trình hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án có quy mô hơn 1.800 tỷ đồng với hàng trăm căn nhà liền kề, chung cư, khu thương mại “chồng lên” quy hoạch 1/500 cũ đã bán cho dân 531 lô đất nền, liệu có đảm bảo đúng quy định của pháp luật hay tiếp tục gây xung đột quyền lợi với người dân, làm dự án thêm bế tắc?

Dự án được Công ty Phú GIa Thịnh mở bán sôi động từ 2017

Bên cạnh đó, theo khoản c điểm 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về hồ sơ, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư có yêu cầu nhà đầu tư cung cấp tài liệu chứng minh năng lực tài chính gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: “báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư”.

Thực tế hiện nay, chỉ riêng dự án New Danang City, Công ty Phú Gia Thịnh thanh lý một số hợp đồng nhưng vẫn chưa trả tiền trả đất cho dân; 24 sổ đỏ dự án đã thế chấp Ngân hàng vay gần 400 tỷ đến nay đã rơi vào nợ quá hạn không có khả năng chi trả phải đưa ra Hội sở để lên kế hoạch thu hồi nợ xấu… Liệu rằng, Công ty Phú Gia Thịnh có đảm bảo được tài chính để triển khai dự án hơn 1.800 tỷ đồng trong khi vẫn chưa có hướng giải quyết đối với 531 lô đất nền đang chờ sổ đỏ?

Ý kiến của người dân và các đơn vị có liên quan

Tại buổi tiếp công dân của Sở KH&ĐT TP Đà Nẵng ngày 18/5/2023, những người dân mua đất tại dự án New Danang City đề nghị Sở dừng xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án này.

Theo ông Phan Anh Tuấn, ông Nguyễn Phan Anh, bà Đặng Thị Thu Thủy (đại diện người dân): tại Điều 4 Quyết định 426/QĐ-UBND ngày 24/01/2019 của UBND TP Đà Nẵng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng một phần dự án (theo khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản) là: "được kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao theo quyết định phê duyệt dự án; được tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ nội dung của dự án đã được phê duyệt, quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt (Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016)".

Thêm vào đó, tại Điều 5 Quyết định 426 cũng nêu rõ trách nhiệm của Sở KH&ĐT là "điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, điều chỉnh chủ đầu tư một phần dự án từ Công ty Tân Cường Thành sang Công ty Phú Gia Thịnh" chứ không phải cấp mới Chủ trương đầu tư cho dự án có quy mô hàng trăm căn hộ, shophouse chồng lên quy hoạch 531 lô đất nền.

Điều 4 Quyết định 426/QĐ-UBND ngày 24/01/2019 của UBND TP Đà Nẵng chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án New Danang City

Không những vậy, khoản 1 điều 77 của Luật đầu tư năm 2020 cũng quy định về chuyển tiếp. Theo đó, “Nhà đầu tư đã được cấp Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành được thực hiện dự án đầu tư theo Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp”. Trong khi đó, dự án New Danang City đã có Giấy chứng nhận đầu tư số số 32121000058 cấp ngày 29/12/2011 (chứng nhận lần đầu); Người dân đã nộp hơn 404 tỷ đồng để nhận quyền sử dụng 531 lô đất nền theo quy hoạch phân lô tại Quyết định 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016: thậm chí chủ đầu tư cũng đã tiến hành bàn giao đất thực tế có vị trí, số lô, diện tích cụ thể theo hợp đồng…

Hơn nữa, tại dự án này, việc bãi bỏ toàn bộ quy hoạch 1/500 này theo chủ ý của Công ty Phú Gia Thịnh khiến cho dự án “đứng bánh”, không ra được sổ đỏ cho người dân. Nay Công ty Phú Gia Thịnh đang thực hiện ý đồ chuyển mục đích dự án quy mô 1.800 tỷ, không hoàn thiện pháp lý dự án cũ để ra sổ ra đất cho người dân…

Do đó, người dân kiến nghị cơ quan chức năng không được thẩm định, phê duyệt quy hoạch mới với tổng đầu tư hơn 1.800 tỷ chồng lên quy hoạch đất nền đã bán cho người dân. Đồng thời, kiến nghị Sở KH&ĐT không cấp mới chủ trương đầu tư cho Công ty Phú Gia Thịnh.

Theo báo cáo số 72/BC-UBND ngày 12/4/2023 của UBND phường Hòa Minh, tại khu vực dự án New Danang City, hiện nay chủ đầu tư là Công ty Phú Gia Thịnh và các khách hàng, đối tác góp vốn với chủ đầu tư chưa có sự đồng thuận trong giải quyết vướng mắc của dự án dẫn đến có sự tranh chấp, kiến nghị kéo dài. Vì vậy, Phường chưa có cơ sở lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư về hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 Khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư, đất ở đô thị do Công ty Phú Gia Thịnh đề nghị.

Ngày 31/5/2023, UBND quận Liên Chiểu cho rằng, dự án này có nhiều nội dung phức tạp, chưa được quy định cụ thể do Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng một phần dự án trước đây đã được Sở Xây dựng thẩm định, trình UBND TP phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng không bao gồm phần thiết kế đô thị. Do đó, trong quá trình lập và hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh quy hoạch bổ sung phần thiết kế đô thị đối với dự án, chủ đầu tư có thể lấy ý kiến của các Sở chuyên ngành nhằm tránh các trường hợp sửa đổi nhiều lần, mất thời gian trong quá trình lập và điều chỉnh hồ sơ./.