Novaland báo lãi “ngất ngưởng” và... kêu cứu

Lãi lớn nhờ "mua rẻ"

Theo báo cáo tài chính quý 4/2019, tổng tài sản của Novaland tại thời điểm 31/12/2019 lên đến 89.972 tỷ đồng, tăng rất mạnh so với 69.122 tỷ đồng cùng kỳ năm 2018. Về giá trị, sau một năm, tổng tài sản của Novaland tăng khoảng 20.850 tỷ đồng, tương đương gần 30%.

Trong đó, hàng tồn kho của Novaland chiếm giá trị lớn nhất, lên đến 57.197 tỷ đồng (chiếm tới 63% tổng tài sản). So với cùng kỳ năm trước, hàng tồn kho của Novaland đã tăng lên 26.000 tỷ đồng, bao gồm bất động sản được mua hoặc xây dựng với mục đích để bán.

Cần lưu ý, lượng hàng tồn kho có giá trị lớn trong quá trình hoạt động là điều bình thường với các doanh nghiệp ngành bất động sản. Thực tế năm vừa qua Novaland đã thực hiện một loạt thương vụ M&A và hợp nhất các công ty, nhóm công ty sở hữu các dự án bất động sản. Xét ở khía cạnh này, việc tăng hàng tồn kho của Novaland là bình thường.

Kết quả kinh doanh cho thấy, năm 2019, Novaland đạt doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 11.026 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 4.265 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3.382 tỷ đồng. Đáng lưu ý, trong đó, lợi nhuận khác chiếm tới 3.697 tỷ đồng, trong khi đó khoản này cùng kỳ năm ngoái là âm 3,261 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, lưu chuyển thuần từ hoạt động kinh doanh Novaland đạt trên 3.042 tỷ trong khi đó năm 2018 chỉ đạt trên 574 tỷ đồng.

Năm 2019, Novaland hoàn tất nhiều thương vụ mua lại doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản.

Đặc biệt, lãi từ “giao dịch mua rẻ” của Novaland tại thời điểm 31/12/2019 lên đến 3.684 tỷ đồng, trong khi đó cùng kỳ năm 2018 không ghi nhận giao dịch mua rẻ này. Lãi này là phần chênh lệch giữa sở hữu của Novaland trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được thấp hơn giá phí khoản đầu tư vào các doanh nghiệp đang sở hữu dự án bất động sản tại nhiều tỉnh phía Nam.

Và kêu cứu?

Ngày 8/1/2019 Novaland đã hoàn tất việc mua 99,97% lợi ích vốn chủ sở hữu Công ty CP đầu tư bất động sản Trường Tây với giá phí là 2.535 tỷ đồng, qua đó cũng đồng thời kiểm soát Công ty CP phát triển Đất Việt - chủ đầu tư dự án khu chung cư Cô Giang tại số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, Quận 1 từ năm 2017.

Ngày 28/5/2019, Novaland đã hoàn tất việc mua 69,87% vốn Công ty TNHH Thành phố Aqua với mức phí là 2.234 tỷ đồng. Công ty Aqua là chủ đầu tư dự án Aqua City có diện tích 110,5ha tại tỉnh Đồng Nai.

Ngày 17/6/2019, Novaland hoàn tất việc mua 99,98% vốn Công ty CP Huỳnh Gia Huy với mức phí là 385,5 tỷ đồng. Công ty Huỳnh Gia Huy là chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng Royal Ruby Villa Mũi Né có quy mô 40ha tại Phan Thiết.

Ngày 25/6/2019, Novaland hoàn tất việc mua 99,99% vốn của Công ty TNHH Thương mại đầu tư địa ốc 38 với mức phí là 1.625 tỷ đồng. Qua đó kiểm soát Công ty CP du lịch Hòa Thắng và Công ty CP đầu tư Thư Minh Nguyễn.

Du lịch Hoà Thắng và Thư Minh Nguyễn là chủ đầu tư 2 dự án nghỉ dưỡng sinh thái có diện tích lần lượt là 192,15ha và 127,48ha tại xã Hoà Thắng, huyện Bắc Bình, Bình Thuận.

Ngày 27/6/2019, Novaland mua xong 97,99% vốn Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản Khánh An với phí là 727,9 tỷ đồng, qua đó kiểm soát Công ty TNHH Carava Resort. Carava Resort là chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng Carava Resort  22,6ha tại Bắc Cam Ranh, Khánh Hoà.

Ngày 20/9/2019, Novaland hoàn tất việc mua thêm 48,99% cổ phần của Công ty CP đầu tư phát triển địa ốc Vạn Phát với giá 324,934 tỷ đồng. Thông qua giao dịch này Novaland đã nâng tỷ lệ sở hữu vốn tại Vạn Phát lên 97,99%. Đồng thời, Novaland cũng kiểm soát Công ty TNHH The Forest City do Vạn Phát nắm giữ 99,9% vốn Forest City.  Đây là doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án có tên gọi Novaword Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu, có diện tích khoảng 100ha.

Ngày 28/11/2019, Novaland hoàn tất việc mua 99,99% lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty CP đầu tư và bất động sản Ngọc Uyên với giá phí 3.949 tỷ đồng. Thông qua giao dịch này Novaland đã đồng thời sở hữu Công ty TNHH bất động sản Bảo Phúc, Công ty CP bất động sản Nova Lexington, Công ty TNHH Tập đoàn đầu tư KM và Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận. Delta - Valley Bình Thuận sở hữu dự án Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương quy mô 1.000ha tại Phan Thiết, Bình Thuận sau này được đổi tên thành Nova World Phan Thiết.

Ngày 24/12/2019, Novaland hoàn tất việc mua 99,99% lợi ích vốn chủ sở hữu Công ty CP đầu tư bất động sản Trường Thạnh với giá 350 tỷ đồng, qua đó đồng thời kiểm soát Công ty TNHH tư vấn Long Hưng Phát và Công ty TNHH đầu tư bất động sản Long Hưng Phát. Nhóm chủ này sở hữu khu đất 76,75ha đất thuộc Khu 1, 2 và 4 trong dự án Aqua Dona.

Ngày 25/12/2019, công ty cũng hoàn tất việc mua 99,98% lợi ích lợi ích vốn chủ sở hữu của Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát với giá phí là 760 tỷ đồng. Thông qua giao dịch này, Novaland đồng thời kiểm soát Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Cửu Long. Bất động sản Cửu Long là chủ đầu tư 2 dự án tại Quận 9 (TPHCM) là Dự án Khu dân cư đô thị tại phường Long Trường và Trường Thạnh có quy mô 19,2ha, và Dự án Khu nhà ở (giai đoạn 1) tại phường Long Trường.

Novaland là một doanh nghiệp địa ốc lớn tại Việt Nam, với 74 công ty con và 5 công ty liên kết. Có thể thấy năm 2019 qua hàng loạt hoạt động mua lại các doanh nghiệp bất động sản với “giao dịch mua rẻ” Novaland đã đạt mức lãi từ giao dịch này 3.684 tỷ đồng, qua đó lợi nhuận sau thuế đạt con số ấn tượng 3.382 tỷ đồng.

Một cách dễ hiểu, theo giải trình, lãi từ “giao dịch mua rẻ” của Novaland được hiểu là việc đánh giá lại giá trị tài sản các doanh nghiệp mà Novaland đã thâu tóm. Giá trị các doanh nghiệp này luôn cao hơn khoản đầu tư mà Novaland đã bỏ ra để thâu tóm. Và phần chênh lệch đó được ghi nhận là lãi. Tuy nhiên, dù rất ấn tượng, nhưng đây là lãi ghi nhận, chứ không phải là "tiền thật".

Trong số các doanh nghiệp được Novaland mua lại trong năm 2019, có khá nhiều doanh nghiệp có cổ đông liên quan tới cổ đông, lãnh đạo Novaland, hoặc do Novaland trực tiếp sở hữu vốn. Điều đó có nghĩa, việc mua lại các doanh nghiệp trong năm 2019 chủ yếu là hoạt động cơ cấu tài sản của doanh nghiệp này phục vụ hoạt động kinh doanh trong thời gian tới. 

Mới đây, xuất hiện thông tin Chủ tịch HĐQT Tập đoàn địa ốc Novaland Bùi Thành Nhơn đã gửi thư cầu cứu Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà xin cho triển khai dự án 32ha tại quận 2, TPHCM. Nếu không triển khai dự án này, Novaland sẽ bị mất thanh khoản, và dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Nhưng ngoài sự oái oăm khi vừa báo lãi lớn đã lập tức phải "kêu cầu" được cứu, thì còn lý do nào khiến Novaland lo "mất thanh khoản" với dự án 32ha tại quận 2 này?