Novaland: Phác thảo về một “ông lớn” kín tiếng

“Hàng tốt”

Diễn biến đi xuống của cổ phiếu NVL tháng 1/2019 có nguyên nhân chính từ ảnh hưởng của các mệnh lệnh hành chính đối với dự án của doanh nghiệp này. Nhưng bị làm trầm trọng hơn, khi đây cũng là gian đoạn chỉ số VN-Index liên tục thể hiện sự giằng co, đặc biệt là tại các cổ phiếu nhóm ngành chứng khoán và bất động sản. Trong nửa đầu tháng 1/2019, VN-Index vật lộn trong quãng 890 điểm, tới khi chạm mốc 900 điểm thì cũng không giữ được. Ngày 14/1, VN-Index mất mốc 900 điểm do áp lực bán tăng, trong đó có NVL.

Nhắc lại diễn biến chỉ số VN-Index trong thời điểm xảy ra sự cố về pháp lý liên quan tới Novaland, để thấy cổ phiếu NVL giảm điểm có cả nguyên nhân từ thị trường chung. Tuy nhiên, sau thời gian Novaland tăng trưởng nóng vài năm trước, cổ phiếu của doanh nghiệp này cũng cần thời gian để ổn định trở lại, tương ứng với sự ổn định trong phát triển của doanh nghiệp. Sự cố pháp lý và trạng thái thị trường giằng co chỉ là hai nguyên nhân ngoài tầm kiểm soát của Novaland trong nỗ lực ổn định giá cổ phiếu doanh nghiệp.

Vấn đề nội tại tác động đến Novaland trong hiện tại và tương lai, là thông tin liên quan của doanh nghiệp này trong vụ án Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”). Một ví dụ là việc Công ty CP Xây dựng Bắc Nam 79 và Novaland góp vốn thành lập Công ty TNHH Madison và Công ty CP Novahome Madison để thâu tóm và khai thác khu đất 2.300m2 tại số 15 Thi Sách (TP.HCM).

Liên danh này đã xây dựng công trình 18 tầng trên khu đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây cũng chỉ là một trong những dự án thực hiện theo chiến lược M&A mà Novaland lựa chọn, và đóng vai trò quan trọng nhất trong hình thành quỹ đất của doanh nghiệp này.

Tất nhiên, như mọi doanh nghiệp bất động sản phát triển quá nhanh về quy mô, nguồn vốn, quỹ đất, tốc độ phát triển của Novaland cũng luôn đi kèm với những đồn đoán về các quan hệ cấp cao của chủ doanh nghiệp này với một số quan chức. Hiện, chỉ có liên quan của Novaland trong một số dự án với Vũ “nhôm” là được xác thực, nhưng (về nguyên tắc) chưa tác động lớn tới hoạt động của doanh nghiệp này.  

Chiến lược mua lại các dự án ở vị trí tốt, thâu tóm các doanh nghiệp có quỹ đất lớn giúp Novaland cũng nằm trong số ít doanh nghiệp bất động sản có sản phẩm đa dạng (gồm căn hộ, nhà phố và biệt thự, chung cư). Tiềm lực quỹ đất (lên tới vài chục dự án) dường như là giải thích “dễ tin” cho thực tế Novaland thu hút được vốn đầu tư từ nguồn trong nước và nước ngoài. Nhưng, giống như phương pháp thâu tóm hình thành quỹ đất, hoạt động huy động vốn của Novaland cũng kín đáo.

Bên cạnh nguồn vay nợ từ ngân hàng, hoạt động tăng vốn và phát hành trái phiếu cũng là kênh thu hút vốn khá hiệu quả với Novaland – một doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nóng luôn có nhu vầu rất cao về vốn. Doanh nghiệp này có cổ đông lớn là GIC – Quỹ đầu tư chính phủ Singapore, và cũng có sự tham gia mua cổ phần của một số nhà đầu tư trong nước. Cổ phần ưu đãi, hay trái phiếu Novalad chào bán… bất kể ở quy mô bao nhiêu, thường gắn với yếu tố cho phép chuyển đổi thành cổ phần.    

Năm 2018 thắng lớn

Novaland lên sàn từ năm 2016 với giá 50.000 đồng/cổ phiếu lập tức tăng giá. Cuối năm 2017 và đầu năm 2018, cổ phiếu NVL của doanh nghiệp này đã lập kỷ lục tăng giá liên tục 16 phiên, Đến giữa tháng 1/2018, NVL đạt mức 78.000 VND/cổ phiếu, tương ứng tăng 27%, vốn hóa vượt ngưỡng 50.000 tỷ đồng, nắm giữ vị trí doanh nghiệp bất động sản lớn thứ 2 trên sàn chứng khoán.

Trên thị trường, dù có những sự cố tác động, và (về lý thuyết) bị ảnh hưởng bởi việc phát hành trái phiếu (chuyển đổi), cổ phiếu NVL vẫn duy trì được tính hấp dẫn. Cho đến nay, nhiều thời điểm bị giảm giá, nhưng về tổng thể NVL vẫn là cổ phiếu ổn định và tăng trưởng về giá. Năm 2018, Novaland đã phát hành trái phiếu tại Singapore – một địa chỉ quen thuộc trong phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Một đặc trưng trong phát hành trái phiếu của Novaland thường là trái phiếu chuyển đổi, tức là cho phép chuyển đổi thành cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. Nói cách khác, qua hoạt động ủy thác đầu tư, hay đầu tư tự thân… nguồn tiền của nhà đầu tư có thể trở thành cổ phần hợp pháp của Novaland. Về nguyên tắc, hoạt động phát hành trái phiếu không chịu nhiều áp lực giám sát như với vay vốn, hay phát hành thêm cổ phiếu.

Báo cáo tài chính Quý II/2018 của Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.383 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế gần 617 tỷ đồng, tăng trưởng 42,6% so với cùng kỳ. Điểm đáng chú ý trong giai đoạn này là Novaland đã huy động được 310 triệu USD trái phiếu trên thị trường quốc tế. Trong đó có tới 160 triệu USD từ hoạt động phát hành trái phiếu chuyển đổi niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore với mức giá 74.750VND/trái phiếu, cao hơn gần 30% so với giá cổ phiếu NVL tại thời điểm tháng 5/2018. Sau khi công bố thông tin này, cổ phiếu NVL trong nước đã giảm tới 40%, tương ứng mỗi cổ phiếu giảm tới 35.700 đồng, vốn hóa thị trường của cổ phiếu NVL giảm khoảng 30.000 tỷ đồng.

Trong Quý III/2018, Novaland ghi nhận doanh thu thuần là 2.443 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 667 tỷ đồng, tăng trưởng 33% so với cùng kỳ. Cổ phiếu NVL trở lại đà tăng trưởng trong suốt Quý III, từ 50.000VND/cổ phiếu trong phiên đầu tháng 7/2018 lên mức 66.500VND vào cuối tháng 9/2018. Cổ phiếu NVL tăng lên đỉnh điểm vào cuối tháng 10/2018 với giá 74.500 đồng/cổ phiếu, vốn hóa của Novaland lên tới 66.335 tỷ đồng. Tới tháng 12/2018, CEO Novaland – ông Bùi Xuân Huy - chi hơn 2.300 tỷ đồng mua 36 triệu cổ phiếu NVL với giá dao động từ 65.000VND – 68.500VND, tương đương hơn 3,9% vốn Novaland. Việc mua vào này có ý nghĩa hỗ trợ ngăn đà giảm giá của cổ phiếu NVL, hơn là nhu cầu đầu tư của ông Bùi Xuân Huy.  

Kết năm 2018, Novaland đạt doanh thu hợp nhất 15.635 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3.280 tỷ đồng, tăng lần lượt 33% và 59% so với năm trước. Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) năm 2018 đạt 3.547 đồng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đánh giá kết quả này do đây là giai đoạn Novaland bán sản phẩm những dự án đã đầu tư trong thời gian trước. Có nghĩa năm 2019 sẽ là chu kỳ tiếp tục đầu tư, khiến doanh thu của Novaland chưa chắc đạt tăng trưởng như 2018.