Giá bất động sản và những ngộ nhận chính sách

800 triệu đồng/m2 là bình thường

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2021 của Bộ Xây dựng xác nhận đà tăng giá diễn ra ở hầu hết các phân khúc thị trường bất động sản chính. Dù lượng giao dịch bằng hoặc tăng nhẹ, thậm chí có phân khúc giảm, so với cuối năm 2020.

Đáng chú ý, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận có những dự án ở vị trí trung tâm tại Hà Nội và TPHCM đang có mức chào bán rất cao.

Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội và TPHCM một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao. Chẳng hạn như dự án One Central Saigon (quận 1) chào bán trong quãng khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2.

Hay dự án Spirit Of Saigon (Quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng/m2, Sunshine Venicia Thủ Thiêm giá khoảng 150 triệu đồng/m2, dự án The River Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) giá khoảng 110 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, dự án The Grand Hàng Bài (Hà Nội) lập kỷ lục với giá chào bán từ 570 - 700 triệu đồng/m2.

Bên cạnh sự tăng giá bất thường của phân khúc đất nền, Bộ Xây dựng cho biết, một số dự án chung cư có giá giao dịch tăng khoảng 5 - 7% so với quý trước. Chẳng hạn, tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng khoảng 5,9%, Xuân Mai Complex (+ 4,5%), Hòa Bình Green City (5,1%)... Trong khi tại TPHCM, dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier tăng khoảng 7,1%, Opal Riverside tăng khoảng 6,3%, New City Thủ Thiêm tăng khoảng 5,2%...

Bộ Xây dựng không đánh giá về sự xuất hiện của các dự án siêu sang, với mức giá gây sốc như đã nêu ở trên. Và càng không đánh giá về mối liên hệ giữa sự xuất hiện của những mức giá siêu cao tại dự án siêu sang này, với đà tăng giá tại hầu hết các phân khúc bất động sản chính đã nêu trong báo cáo của Bộ. Điều này là có lý do, nhưng sẽ nhắc tới ở phần dưới của bài viết này.

Điều có thể đánh giá, sự xuất hiện các mức giá ngày càng choáng váng tại các dự án siêu sang là khá… bình thường. Đáng ngạc nhiên, sản phẩm bất động sản cho giới siêu giàu tại Việt Nam hiện khá nghèo nàn. Mà phần lớn chỉ xuất hiện tại các dự án xa trung tâm kinh tế, các dự án nghỉ dưỡng…

Cũng giống như tại các quốc gia khác, số dự án siêu sang tại các khu vực trung tâm, đất vàng đô thị lớn của Việt Nam là hiếm hoi, khó định hình thành một phân khúc thị trường cụ thể. Và nếu khái niệm bất động sản siêu sang có thể định vị tiêu chuẩn cụ thể, sức hấp dẫn của phân khúc này sẽ không còn nữa, khi giới siêu giàu nhận thấy bị “khoanh” vào một tiêu chuẩn cụ thể, đặc biệt là về giá.

Ở giác độ quản lý, do đặc trưng ấy, cơ quan quản lý có lẽ không cần chú ý quá nhiều tới sự xuất hiện của những dự án có mức giá “trên trời” gắn mác siêu sang. Vì đó là điều bình thường của thị trường.

Nhưng nếu thế, thì cơ quan quản lý cần chú ý tới mảng nào của thị trường bất động sản?

Nhưng 25 triệu đồng/m2 là bất bình thường

Theo Bộ Xây dựng, thị trường nhà ở trong quý 2/2021 có xu hướng tăng nhẹ về giá so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp.

Tương ứng với đó, Bộ Xây dựng cho biết, các dự án nhà ở bình dân (từ 25 - 30 triệu đồng/m2) hầu như không còn, mà chỉ xuất hiện tại các khu vực xa trung tâm. Nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế trong khi nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều dẫn đến giá bán tiếp tục tăng.

Trong khi đó, căn hộ chung cư trung cấp (mức giá 30 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (trên 50 triệu đồng) vẫn là sản phẩm chủ đạo, chiếm phần lớn nguồn cung mới trong quý 2, nguồn cung nhà ở xã hội và giá thấp còn (tiếp tục) hạn chế.

Trong quý 2, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, có 29.949 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 118% so với quý trước và bằng khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Riêng tại Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công (bằng khoảng 20% so với quý trước), tại TPHCM có 3.002 giao dịch thành công (bằng khoảng 87% so với quý trước).

Cụ thể, tại miền Bắc có 6.384 giao dịch thành công, tại miền Trung có 7.300 giao dịch thành công và tại miền Nam có 16.265 giao dịch thành công. Nhìn chung, các giao dịch thành công vẫn tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và cao cấp.

Như vậy, giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh ở các đô thị lớn, mà chỉ tăng ở các địa phương… đã phản ánh hoạt động đầu cơ đang tăng và cho thấy sự thay đổi của người dân đã chuyển hóa tiền gửi nhàn rỗi (khi lãi suất tiết kiệm xuống thấp) sang đầu tư bất động sản.

Điều bất bình thường là ở chỗ, tiền nhàn rỗi trong dân đã đổ sang bất động sản. Nhưng trong dịch bệnh, người lao động có thu nhập ổn định tại các đô thị lớn – chủ yếu là tầng lớp trẻ và trung tuổi - tiếp tục gặp khó, không đủ tích lũy để mua nhà. Trong khi đó, đây mới là đối tượng đông nhất, nhu cầu về sở hữu nhà ở lớn nhất.

Tức là, từ giác độ quản lý, tiếp cận chính sách đã “quên” nhận diện phân khúc thị trường cho đối tượng này là chiến lược nhất, để tập trung khuyến khích phát triển. Sự thiếu này dẫn tới hệ quả thiếu cơ chế điều tiết giá cho phân khúc ấy. Và là nguyên nhân của thực tế kéo dài suốt nhiều năm, là giá chung cư quá cao so với thu nhập của người dân.

Khi cơ hội tiếp cận nhà ở bị hạn chế, đương nhiên lượng mua giảm, kéo nguồn cung phải giảm tương ứng. Có nghĩa, lượng mua vài chục nghìn căn mỗi quý mà Bộ Xây dựng nêu, với mức tăng hơn trước, vẫn là quá thấp so với nhu cầu thực tế. Tương ứng, số dự án mở bán cũng là thấp so với tiềm năng thị trường có thể khai thác.

Trong khi đó, thu nhập dù tăng đều qua hàng năm, nhưng người lao động ngày càng khó có khả năng mua nhà. Kéo theo hệ quả là sự bất ổn của thị trường bất động sản cũng khó có khả năng được hạn chế.

Đó là hệ quả nhìn thấy từ chính sách quản lý bất động sản hiện nay.