Hiện nay, trên nhiều diễn đàn bất động sản có nhiều thông tin thu hút tạo sự chú ý cho người đang muốn mua nhà, như “do ảnh hưởng của dịch, cần tiền bán gấp”, hay “cắt lỗ chung cư”, “bán cắt lỗ gấp”. Gõ tìm kiếm Google cụm từ "bán căn hộ cắt lỗ", sau 0,52 giây đã cho ra hơn 2,6 triệu kết quả liên quan. Vậy thực hư thông tin này thế nào?
Chiêu trò câu chữ
Theo ông Cao Hữu Phi, Tổng Giám đốc Công ty COPiHOME, thông tin cắt lỗ là phi lý. So với cuối năm 2020, hiện nay giá vật liệu xây dựng đã tăng 20 - 50%, chưa nói đến giá nhân công, tiền sử dụng đất tăng, cùng với tâm lý sở hữu nhà vẫn khá phổ biến trong quan niệm của đa phần người dân.
“Chi phí đầu vào tăng, buộc chủ đầu tư dự án phải tăng giá bán, vô hình trung đẩy giá thị trường tăng, thiết lập một mặt bằng giá mới. Nhưng cũng không loại trừ khả năng người bán cần tiền gấp nên cần thoát hàng nhanh. Do vậy, với những sản phẩm được rao bán cắt lỗ thì nhà đầu tư cần cân nhắc và kiểm chứng kỹ thông tin trước khi xuống tiền” - ông Phi khuyến cáo.
Đồng quan điểm, bà Trần Thùy Linh, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng địa ốc Đức Linh (Đức Linh Real) cho biết, nhiều tin rao cắt lỗ ảo từ môi giới có mục đích thu thập dữ liệu khách hàng.
“Nhiều khách hàng của Đức Linh Real là nạn nhân của chiêu trò này, khi liên hệ những số điện thoại rao bán trên thì được báo là sản phẩm đã bán rồi. Sau đó khách bị “tra tấn” bởi những cuộc gọi mời chào mua sản phẩm ở dự án khác” - bà Linh nói.
Bà Linh cho biết thêm, hiện trên thị trường có trường hợp bán cắt lỗ thật và bán cắt lỗ ảo. Trong đó, dự án đang tranh chấp, vướng pháp lý, bán cắt lỗ để tránh ôm hàng. Hoặc một vài người khó khăn đột xuất về tài chính cần bán gấp. Lỗ ảo thực chất là giảm bớt lãi chênh lệch giữa lần mở bán đầu với lần mở bán sau. Người mua sản phẩm đợt đầu có thể lời từ 15 - 20% so với người mua những đợt sau, vì vậy dù có bán lỗ 5 - 10% thì họ vẫn còn lợi nhuận.
Ông Lê Bình Minh - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm - cho biết, 2 tháng nay, ông dành nhiều thời gian thăm dò thị trường thông qua đội ngũ môi giới. "Tôi dự tính sẽ tiếp tục ôm thêm hàng, đặc biệt là sản phẩm đẹp, cắt lỗ. Nhưng hiện tại chỉ có lượng ít nhà đầu tư rao bán. Giá sản phẩm giảm khoảng 20% so với lúc sốt nóng, chưa thực sự giảm sâu. Nếu so với giai đoạn năm 2017, 2018 thì giá bất động sản còn cao. Tức là nếu nhà đầu tư ôm hàng từ giai đoạn này mà bán hạ giá 20% thì họ vẫn có lời. Đối với hàng đẹp, mức giá giảm rất hiếm", ông Minh nói.
Cần kiểm chứng kỹ thông tin
Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển cho rằng, dù áp lực dịch bệnh kéo dài, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lên tới 70 - 80%, nhưng thị trường địa ốc Việt Nam khó xảy ra tình trạng đổ vỡ.
Tuy nhiên, ở Việt Nam lại không có những công cụ phái sinh trong đầu tư bất động sản và ngân hàng lại thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay. Ngoài ra, đối với khoản nợ quá hạn, để được đưa vào diện quản lý và phát mãi là một quy trình vài tháng.
Thêm nữa, thị trường bất động sản Việt Nam có đặc trưng riêng về tính thanh khoản. Ngay cả lúc giao dịch mua bán rất khó thì bất động sản không rớt giá. Về phía ngân hàng, họ cũng không dễ dàng bán được tài sản phát mãi dù đã chấp nhận giảm giá. Đó là lý do ngân hàng lựa chọn làm việc với chủ đầu tư, tức người vay vốn, để cùng tìm cách bán. Do vậy, ông Hiển nhận định, dù khó khăn trong vấn đề trả nợ nhưng vẫn không có sự đổ vỡ trên thị trường.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia này nhận xét, tình trạng giảm giá 20 - 30% đối với phân khúc thiên về nghỉ dưỡng đã xuất hiện trên thị trường, nhưng lại không diễn ra công khai. Trái lại, các cuộc mua bán lại diễn ra khá âm thầm giữa 2 bên, dựa trên cơ sở thỏa thuận, tìm đối tác ưng ý.
Người mua cảnh giác đừng để bị “dụ dỗ” bởi chiêu bán cắt lỗ.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, tình trạng cắt lỗ, bán tháo đã xảy ra nhưng rất ít và không phổ biến. Vì vậy, một số lượng ít như vậy sẽ không thể đại diện cho toàn thị trường vì đó chỉ là một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn và không có khoản dự phòng để chi trả khoản vay khi thu nhập bị gián đoạn vì dịch bệnh.
"Bên cạnh đó, thông tin rao bán giảm giá, cắt lỗ có thể chỉ giảm chút ít, thậm chí chỉ giảm lợi nhuận kỳ vọng, chứ chưa phải tình trạng bán tháo. Thêm nữa, việc mua bán/chuyển nhượng đất nền thường được thực hiện khi người mua biết rõ vị trí khu đất và các giấy tờ pháp lý liên quan. Nhưng trong tình hình giãn cách hiện nay, người mua không thể đi xem đất/dự án nên các giao dịch cũng rất hiếm, có thể nói thị trường thứ cấp gần như đứng yên. Mặt khác, không loại trừ một số môi giới dùng chiêu trò câu chữ trong quảng cáo rao bán để thu hút người mua" - ông Nguyễn Hoàng nói.
Dự báo thị trường trong dịp cuối năm, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp cũng đang thích ứng dần với tình hình dịch bệnh và đã có những định hướng, tính toán cụ thể khi môi trường thay đổi.
Bên cạnh đó, nguồn cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn vẫn rất cao. Theo ông Chiến, phân khúc chung cư trung cấp, thậm chí là cao cấp sẽ chiếm ưu thế và được quan tâm.
Từ góc độ là doanh nghiệp trực tiếp tham gia thị trường, ông Cao Hữu Phi nhấn mạnh, bất động sản vẫn là kênh mà nhiều nhà đầu tư ưa thích. Khi mua bất động sản thì chủ sở hữu có thể dễ dàng dùng thế chấp để lấy tiền phục vụ nhu cầu đầu tư khác, hoặc sử dụng để kinh doanh sinh lời. Vì vậy, bất chấp những ảnh hưởng từ dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn lựa chọn đây là kênh đầu tư an toàn.
