Chuyên gia "mổ xẻ" 5 nguyên nhân gây sốt đất

5 yếu tố tác động giá đất tăng

Thời gian qua, đã có nhiều phản ánh về tình trạng sốt đất ảo, giá đất tăng mạnh do “cò đất” tung tin nhằm lôi kéo nhà đầu tư. Thế nhưng, vẫn còn nhiều nhà đầu tư bất chấp những cảnh báo, tiếp tục tham gia đầu tư dù biết rằng rủi ro rất lớn. Theo ông Nguyễn Hoàng, giá đất tăng có thể lý giải qua một số yếu tố tác động, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về tâm lý thị trường: Thông thường, sau mỗi dịp Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng khá sôi động. Các chủ đầu tư và môi giới đua nhau ra hàng, tăng cường các hoạt động quảng cáo, tiếp thị nên thị trường khá rôm rả. Người mua F0 hay Fn có tài chính tích lũy sau 1 năm, tìm mua bất động sản để biến tiền mặt thành tài sản. Đầu năm cũng là thời điểm các cơ chế chính sách có định hướng phát triển.

Thứ hai, về kinh tế vĩ mô: An toàn y tế, xã hội ổn định (dịch Covid-19 được kiểm soát tốt), kinh tế và các hoạt động kinh doanh đi vào ổn định, vốn FDI vẫn rất tích cực và tiềm năng, xuất khẩu vẫn tích cực và tỷ giá VND khá ổn định trong 3 - 4 năm qua.

Thứ ba, về chính sách - Đô thị: Quyết định phân loại đô thị của Thủ tướng Chính phủ, trong đó giai đoạn năm 2021 - 2025 và năm 2025 - 2030 sẽ nâng cấp một số đô thị, việc đề xuất các huyện lên quận tại TPHCM trong giai đoạn năm 2021 - 2025 và năm 2025 – 2030 (Ví dụ: Sự kiện Khu Đông TPHCM trở thành TP Thủ Đức).

Thứ tư, về hạ tầng giao thông: Nỗ lực thúc đẩy tiến độ một số dự án, công trình đang dở dang, chuẩn bị đầu tư một số dự án mới.

Thứ năm, về tài chính và thu nhập (Dòng tiền đang chuyển đổi): Thị trường chứng khoán đang phát triển trong thời gian qua và tiếp tục diễn biến tích cực, nhiều người đã chuyển lợi nhuận vào bất động sản. Từ giữa tháng 3/2021 trở về trước, lãi suất ngân hàng vẫn trong xu hướng ổn định và thấp hơn trước, đây chính là động lực để người mua tiếp tục tìm kiếm bất động sản.

Thủ tướng chỉ đạo nghiên cứu biện pháp hạn chế “sốt đất”

Trước phản ánh của báo chí về ý kiến “xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, Nhà nước mới kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản, đưa về đúng giá trị thực”, Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu, xử lý.

Theo quan điểm của lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tình trạng sốt ảo bất động sản phần lớn do nhiễu loạn thông tin. Khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng, đô thị, giới đầu cơ ngay lập tức lợi dụng để tung tin, thổi giá. Do đó, biện pháp để ngăn sốt đất là là có được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất.

Thủ tướng cũng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, đánh giá ý kiến không cần quá lo lắng về vấn đề mức giá mà nên có hành lang pháp lý để quản lý tài nguyên đất theo đúng yêu cầu thị trường.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam.

Nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Hoàng, việc đầu tư mua đi bán lại sẽ làm cho nhiều dự án, khu dân cư, đô thị bị bỏ trống. Đồng thời, nhiều khu dân cư cũ nát, ven kênh rạch chưa được cải tạo khiến bộ mặt đô thị nhếch nhác. 

Nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân chúng có thu nhập khiêm tốn vẫn rất lớn nhưng chưa đủ nguồn cung để đáp ứng. Công tác đền bù giải tỏa của Nhà nước cho các công trình/dự án xã hội gặp nhiều khó khăn. Thị trường và kinh tế lệch lạc khi cả xã hội cứ đua vào đầu tư, đầu cơ bất động sản.

Trong khi đó, các hoạt động kinh tế, sản xuất kinh doanh khác chưa nhận được sự đầu tư xứng đáng, đặc biệt là những ngành nghề sản xuất ra của cải vật chất.

Đối với thị trường bất động sản, việc đầu cơ bất động sản sẽ gây náo loạn, làm bất ổn định thị trường, giá đất tăng còn kéo theo nhiều hệ lụy như chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng. Ngoài ra, giá nhà đất tăng liên tục, khiến khả năng mua nhà ở của đại bộ phận dân cư có mức thu nhập khiêm tốn ngày càng khó.

Theo ông Nguyễn Hoàng, mua bán bất động sản là nhu cầu chính đáng, dù là mục đích ở hay đầu tư. Tuy nhiên, trước những diễn biến phức tạp của thị trường và nhiều thông tin nhiễu loạn, thật giả lẫn lộn, người mua phải hết sức thận trọng tìm hiểu kỹ nhiều vấn đề, khía cạnh.

Chẳng hạn như: Xác định rõ nhu cầu và năng lực tài chính thực tế, loại hình nhà đất phù hợp với nhu cầu: Đất nông nghiệp, đất thổ cư, căn hộ… Giấy tờ pháp lý, chủ quyền của bất động sản đó.

Đồng thời, nhà đầu tư cần theo dõi, cập nhật thường xuyên thông tin diễn biến thị trường, thận trọng những thông tin không rõ ràng, không có căn cứ chính xác, kiểm tra tính pháp lý ngay tại địa phương, không để ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông và nên tìm đến những dự án, chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới bán hàng có tên tuổi, uy tín và sự chuyên nghiệp để được tư vấn hợp lý.

Về trách nhiệm của chính quyền địa phương nơi xảy ra sốt đất "ảo", theo ông Hoàng, cần thông tin minh bạch, rõ ràng, kể cả định hướng quy hoạch của địa phương về sự có mặt của dự án. Hiện nay, nhiều chính quyền địa phương làm rất tích cực về vấn đề này. Kịp thời có sự phối hợp kiểm tra với cơ quan chức năng, kể cả chủ đầu tư và các bên liên quan.

Đối với những diễn biến có tính chất tiêu cực, vi phạm pháp luật, nên phối hợp với cơ quan công an để làm rõ vấn đề và có phương án xử lý mạnh mẽ, triệt để nhằm hạn chế rủi ro cho người dân.

Trong năm 2020 chịu tác động lớn của dịch Covid-19, kinh tế chỉ tăng trưởng được 2,91% (năm trước là 6,98%), giá đất đã tăng, càng về cuối năm càng tăng dữ dội. Sang năm 2021, giá đất còn tăng mạnh hơn. Theo Báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá bất động sản vẫn tăng, trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Thực tế, tại một số nơi, giá đất đã tăng 2 - 3 lần chỉ trong 1 - 2 tháng. Lợi ích đất tăng giá khiến ở nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.