Nguồn cung giảm mạnh
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết: "BĐS TPHCM hiện đang rơi vào tình thế khó khăn khi bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở"
Trong đó, tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng. Số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Số lượng dự án nhà ở đã hoàn thành trên địa bàn thành phố đã sụt giảm mạnh, chỉ có 17 dự án, trong đó có 3 dự án nhà ở xã hội với 111 ha 43 và 12.453 căn nhà; 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83% và không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư. Sự sụt giảm này tiếp tục được ghi nhận qua báo cáo về về nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM trong 3 năm qua do Sở Xây dựng TPHCM gửi Bộ Xây dựng.
Nguyên nhân, theo ông Lê Hoàng Châu, là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Trong gần 3 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại tại thành phố bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai.
Trong đó, các Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật đất đai… còn thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, dẫn đến vướng mắc, xung đột, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng. Trong khi đó, các cơ quan chức năng chưa xem xét giải quyết kịp thời các khó khăn, vướng mắc, khiến các doanh nghiệp BĐS chưa thật sự “mặn mà” đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội…
Bên cạnh đó, đối với thị trường nhà liền thổ, nhiều sai phạm của các doanh nghiệp BĐS khiến khách hàng ngày càng dè dặt. Và qua đó ảnh hưởng tới các doanh nghiệp BĐS làm ăn nghiêm túc về bán hàng, và cả về triển khai thủ tục. Đồng thời, Sở Quy hoạch Kiến trúc ban hành công văn yêu cầu thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa trên địa bàn thành phố, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường này.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM thấp kỷ lục (năm 2019 chỉ khoảng 18.000 – 19.000 căn) đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. Dự kiến, nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ tiếp tục giảm mạnh.
 |
| Block A thuộc dự án Lavida Plus của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG) bị dừng huy động vốn. Ảnh: Hữu Thông |
Hi vọng gì trong năm mới ?
Ông Stephen Wyatt cho rằng, vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý, quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài, nên nhiều dự án bị đình trệ và kéo giảm nguồn cung toàn thị trường. Điều đó chắc chắn ảnh hưởng đến người tiêu dùng và người sử dụng BĐS. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, cơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấy phép tiếp tục diễn ra. Và tác động trước mắt là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang.
Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự “tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS tại TPHCM thời gian qua. Thứ nhất, là vấn đề kiểm soát xây dựng theo pháp luật, tuân thủ bán hàng ngày càng được kiểm soát chặt hơn.
Thứ hai, để bán được hàng thì sản phẩm phải có pháp lý. Nhưng tại TPHCM, có khá nhiều dự án liên quan đến đất công, hoặc đất cổ phần hóa, dẫn đến có thể vướng mắc pháp lý hay cố tình trái pháp luật, nên thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giấy phép cũng bị chậm theo.
Nhận định về thị trường năm 2020, TS Đinh Thế Hiển cho hay khả năng nguồn cung chậm lại, tương tự như năm 2019, kéo theo nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng.
“Xét về thị trường, khi 2 yếu tố trên hợp lại sẽ giúp cho giá BĐS không bị suy giảm, ngược lại cũng không tăng. Nếu khống chế nguồn cung mà cầu lại tăng thì chắc chắn giá tăng. Ngược lại, nguồn cung nhiều trong khi lượng mua giảm lại do hạn chế của ngân hàng, cũng như sức mua bị chậm lại thì sẽ làm suy giảm, gây khó khăn cho cả hệ thống ngân hàng, các công ty BĐS cũng gặp nhiều khó khăn” - TS. Đinh Thế Hiển nói.
Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, những hệ lụy của hoạt động kinh doanh không bền vững đã dẫn đến việc chính quyền đưa ra các biện pháp can thiệp như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án, siết chặt quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt cấp phép.
Hệ quả kéo theo là số dự án được triển khai đã “dậm chân tại chỗ”, làm thị trường đã sụt giảm trong vài quý vừa qua. Khả năng sự sụt giảm này sẽ có ảnh hưởng đến đầu năm 2020, nhưng việc phục hồi của trong năm 2020 vẫn có thể xảy ra.
Phân tích rõ hơn về điều này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền.
Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi, theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn còn mơ hồ, chồng chéo.
Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký, đồng thời các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng Luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại…
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, khó khăn trên thị trường BĐS TPHCM sẽ còn kéo dài trong năm 2020, bởi những vấn đề về pháp lý, về tín dụng, về an toàn dòng vốn... "Khó khăn hiện nay là khủng hoảng từ thừa (gian đoạn trước) chuyển sang thiếu hụt nguồn hàng, trong khi sức mua đang lớn, sự chú ý của dân, dòng tiền hướng vào thị trường BĐS rất nhiều" - ông Nam nói.
Cung ít trong khi cầu đang lớn sẽ kéo giá tăng, đó dường như cũng là hi vọng của thị trường BĐS TPHCM trong năm mới, đặc biệt khi nút thắt cơ chế chưa có hi vọng sẽ nới lỏng.
"Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay, tín dụng cho BĐS ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế... sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng. Tuy nhiên, khó khăn này sẽ khác với năm 2009 - 2010. Thời điểm đó, hàng hoá nhiều nhưng không có người mua, doanh nghiệp không có tiền, tồn kho lớn, dư nợ lên tới hơn 200.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống chỉ còn hơn 20.000 tỷ đồng - ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.
