Vì sao doanh nghiệp bất động sản cần hỗ trợ cơ chế hơn vốn?

Lý do của sự khẩn cấp này, theo HoREA, là quy trình 4 bước mà Sở Xây dựng TPHCM vừa hoàn thiện vẫn khiến một dự án mất quá nhiều thời gian để có thể triển khai.

Quy trình thủ tục gian nan

Đơn cử một dự án nhà ở thương mại điển hình là dự án nhóm A, có công trình cấp 1, quy mô dự án dưới 20ha, tổng vốn đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của UBND TPHCM (loại dự án này chiếm đa số trong các dự án nhà ở), áp dụng theo trình tự thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất, thì thời gian thực hiện các thủ tục hành chính hết sức gian nan - HoREA khẳng định.

Cụ thể, lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư mất 35 ngày, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mất 75 ngày; lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (chưa đề xuất thời gian); xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa đề xuất thời gian; công nhận chủ đầu tư dự án mất 22 ngày; chấp thuận đầu tư dự án, đối với dự án có quy mô dưới 20ha mất 45 ngày; thẩm định thiết kế cơ sở dự án nhóm A mất 30 ngày; thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình cấp I hết 40 ngày. Tính tổng cộng thời gian (ngày làm việc) mất 247 ngày.

“Như vậy, thời gian thực hiện trình tự thủ tục theo Sở Xây dựng đề xuất (với điều kiện phải trả hồ sơ đúng hạn) phải mất tổng cộng 247 ngày làm việc, tương đương 50 tuần, tương đương 1 năm chưa tính 14 ngày nghỉ lễ, Tết” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh. Theo ông Châu, tổng thời gian nêu trên, lại chưa bao gồm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Sở TN&MT, Sở Tài chính và Cục Thuế TPHCM, do các cơ quan này chưa đề xuất thời gian. Trong khi đó, đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng, của Thủ tướng... đây là thời gian Sở Xây dựng chưa đưa ra được trong quy trình.

Cần tạo cơ chế thông thoáng cho thị trường bất động sản phát triển. Ảnh: Hữu Thông

Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, Sở đang xây dựng một quy trình thủ tục hành chính các bước cấp giấy phép dự án cho doanh nghiệp.

"Qua rà soát thực tế chúng tôi thấy có những quy định chồng chéo, nếu không tháo gỡ được thì dự án sẽ bị triển khai chậm. Quy trình này sẽ giao trách nhiệm cho từng sở ngành cũng như quy định về thời gian cấp phép. Hiện quy trình đang được lấy ý kiến và sau đó UBND TPHCM sẽ nghe ý kiến đóng góp của các ban ngành về quy trình này. Đồng thời, đối với dự án bất động sản trung và cao cấp có dấu hiệu tồn kho, chúng tôi cũng đang có biện pháp chuyển sang bình dân hay nhà ở xã hội” - ông Kiên cho biết.

Thủ tục làm dự án đội vốn, giá nhà tăng cao

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là gồm 3 vấn đề chính gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Bản thân ông và Savills hàng ngày, hàng tuần đều tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý... Điều này khiến việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào bất động sản rất khó. 

Từ đầu năm 2020, các ngân hàng thắt chặt tín dụng vào bất động sản nhưng các doanh nghiệp vẫn làm được. Vấn đề là không cấp phép xây dựng làm sao đi vay? Không cấp phép xây dựng làm sao thực hiện dự án để bán cho người dân? Nguồn vốn để phát triển bất động sản nhà ở là từ người mua trả tiền trước, từ việc đi vay ngân hàng nhưng giờ ách tắc ngay chỗ cấp phép xây dựng, rất nhiêu khê.

Ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp cũng là một lý do, nhưng một phần khác là có vẻ cơ quan nhà nước còn bỡ ngỡ.

Mới đây, TPHCM đã trình Chính phủ 63 dự án liên quan đến việc cần tháo gỡ khó khăn. "Vấn đề là tôi chưa biết giải quyết đến đâu. Nếu kéo dài thì sản phẩm bất động sản dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2 sẽ phải bán lên 35 triệu đồng/m2. Hay nếu doanh nghiệp dự kiến giá 1.000 USD/m2 thì sau khi chạy lòng vòng các nơi phải đưa giá lên 1.500USD/m2 mới có lời... Còn câu chuyện bất động sản nhà ở, đã thanh toán xong chỉ còn 5% nhưng muốn cầm cố gì cũng khó vì chờ hoài không có sổ hồng. Chuyện này đã xảy ra 7 - 8 năm trước, đến nay vẫn không khác nhiều", TS Sử Ngọc Khương nói.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, để một dự án đắp chiếu lâu năm thì đương nhiên giá bất động sản sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc doanh nghiệp phải cộng vào. 6 tháng đầu năm nay, nếu bi quan thì sẽ nói là đóng băng toàn bộ vì dịch Covid-19 nhưng mỗi doanh nghiệp sẽ có giải pháp tự vượt qua khó khăn. Chẳng hạn Công ty Hưng Thịnh thực hiện rà soát lại tất cả hoạt động, tái cấu trúc lại tập đoàn và chia sẻ khó khăn với khách hàng như giảm giá 5% khi đóng tiền mua sản phẩm theo hợp đồng; giảm giá 7 - 10% cho đội ngũ y bác sĩ khi mua sản phẩm của công ty... Quan trọng nhất, theo ông Dũng, là làm sao giải quyết được việc kích cầu thị trường bất động sản và sau đó sẽ kéo theo nhu cầu của nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian tới là Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp bởi hiện nay đang lệch pha, bất động sản cao cấp nhiều, nhà giá thấp ít. Cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ, không chỉ của Bộ Xây dựng mà còn liên quan các bên như Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành khác để đẩy mạnh phân khúc nhà giá thấp.

Cụ thể như hỗ trợ về đất đai như thế nào để kéo giảm giá xuống? Có thể cho doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất hay thậm chí giảm tiền thuế cho phân khúc này? Hay thậm chí có giải pháp hỗ trợ về vốn khi doanh nghiệp tham gia. Hay rất nhiều thủ tục liên quan trong hoạt động xây dựng thì được ưu đãi, ưu tiên gì để thực hiện phát triển nhà giá thấp...