TPHCM: Tại sao khó cải tạo chung cư cũ?

Vướng mắc ở nhiều khâu

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, từ khi chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ của Thành ủy TPHCM (2016) đến nay, mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư theo kế hoạch. Hai chung cư cũ được xây mới ở số 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 và lô B chung cư Nguyễn Kim, quận 10, TPHCM, với 876 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng 90.000m2. Ngoài ra, 3 chung cư đang thi công dang dở có quy mô khoảng 260.000m2 sàn, với hơn 2.000 căn hộ, gồm chung cư 231 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình), chung cư 289 Trần Hưng Đạo và chung cư Cô Giang (quận 1). Trong khi đó, theo mục tiêu đề ra, đến năm 2020, thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới.

Mới đây, tại cuộc họp góp ý dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thừa nhận thời gian qua thành phố chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ; còn số lượng xây dựng mới rất ít. Theo ông Khiết, 5 năm qua TPHCM đã hoàn tất phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ. Trong số này 199 chung cư được sửa chữa, nâng cấp với tổng chi phí hơn 275 tỷ đồng. Thành phố đã di dời 19 chung cư với 885 hộ, trong đó đối với 15 chung cư cấp D di dời được 6 khu với 335 hộ... Về công tác tháo dỡ, thành phố đã tháo toàn bộ 10 chung cư với 14 lô diện tích hơn 120.000m2 sàn. Trong đó, với 15 chung cư cấp D đã tháo dỡ được 4, còn chung cư không phải cấp D tháo dỡ được 6 với khoảng 110.000m2 sàn.

Ông Khiết cho biết, việc chung cư cũ chậm được xây mới do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: đối với chung cư không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ... Trong khi đó, ý kiến phản ánh từ nhiều doanh nghiệp bất động sản, cải tạo, xây dựng chung cư cũ được xem là miếng bánh béo bở cho doanh nghiệp tham gia, nhưng trên thực tế, “miếng bánh” này không dễ nuốt.

Chung cư Ấn Quang, quận 10, TPHCM xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn chưa được sửa chữa.

Cần có cơ chế thông thoáng

Nguyên nhân từ thực tế ỳ ạch trong quản lý cải tạo chung cư cũ có nhiều. Trong đó, theo phản ánh từ chính quyền quận huyện, việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ trước khi tìm ra chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân. Dù UBND quận, huyện đã được giao quyền tự quyết những vướng mắc nhiều khâu, đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký hoặc chỉ một doanh nghiệp tham gia với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, trở ngại pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư (không phải cấp D) để xây dựng lại phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua hội nghị nhà chung cư. Quy định này không sát với thực tiễn và không khả thi. Lẽ ra, chỉ nên quy định “đa số tuyệt đối” ở mức cao, khoảng 75% hoặc 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì hợp lý hơn. Luật Nhà ở 2005 cũng chỉ quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu đồng ý là quyết định có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Hiện Chính phủ đang sửa đổi Nghị định 101/2015, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới, đối với nhà chung cư không hư hỏng nặng cấp D. Khi đó quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi. Đối với người dân, ông Châu đề xuất tái định cư tại chỗ và nếu có nhà ở tầng trệt phải được nhận diện tích tái định cư gấp đôi so với diện tích cũ, từ tầng 1 trở lên phải được mua diện tích gấp 1,5 lần.

Nếu người dân muốn mua thêm nhà chỉ phải thanh toán tiền mua theo giá vốn cộng với lợi nhuận định mức 10%. Đối với chủ đầu tư, cần có chính sách ưu đãi về quy hoạch khi áp dụng chỉ tiêu quy hoạch tăng thêm 1,5 lần so với các dự án thương mại, đồng thời quy định rõ và tăng chỉ tiêu dân số. Những chung cư vị trí đẹp đưa ra kêu gọi nhà đầu tư phải kèm với những chung cư vị trí xấu theo hướng “bia kèm lạc”.

“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, nhằm góp phần chỉnh trang đô thị”, ông Châu nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Nghị định 101/2015 đã có hướng dẫn quy định cụ thể nhưng quá trình thực hiện gặp nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến cải tạo chung cư cũ đạt kết quả rất thấp. Vì thế, vừa qua Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi.

"Cả nước hiện có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TPHCM. Ước tính đến cuối năm nay, số lượng chung cư được cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1% do vướng mắc về chính sách", ông Sinh nói.