TPHCM đề xuất giải pháp “gỡ vướng” cải tạo nhà chung cư cũ

Vướng trình tự thủ tục

Mới đây, tại cuộc họp góp ý dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM thừa nhận, thời gian qua thành phố chủ yếu sửa chữa, nâng cấp các chung cư cũ; còn số lượng xây dựng mới rất ít. Theo ông Khiết, 5 năm qua TPHCM đã hoàn tất phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ. Trong số này 199 chung cư được sửa chữa, nâng cấp với tổng chi phí hơn 275 tỷ đồng. Thành phố đã di dời 19 chung cư với 885 hộ, trong đó đối với 15 chung cư cấp D di dời được 6 khu với 335 hộ... Về công tác tháo dỡ, thành phố đã tháo toàn bộ 10 chung cư với 14 lô diện tích hơn 120.000m2 sàn. Trong đó, với 15 chung cư cấp D đã tháo dỡ được 4, còn chung cư không phải cấp D tháo dỡ được 6 với khoảng 110.000m2 sàn.

Ông Khiết cho biết, việc chung cư cũ chậm được xây mới do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: đối với chung cư không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới chung cư cũ... Trong khi đó, ý kiến phản ánh từ nhiều doanh nghiệp bất động sản, cải tạo, xây dựng chung cư cũ được xem là miếng bánh béo bở cho doanh nghiệp tham gia, nhưng trên thực tế, “miếng bánh” này không dễ nuốt.

Theo các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản, rất khó có sự đồng thuận 100% từ các chủ sở hữu những căn hộ chung cư cũ. Do đó, việc cải tạo chung cư cũ ở nhiều nơi hiện nay còn gặp vướng mắc, làm tiến độ cải tạo trở nên ì ạch, bế tắc. Trong khi đó, tại Khoản 5, 6 Điều 7 Nghị định số 101/2015 quy định: “Thời hạn để cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư được toàn quyền quyết định lựa chọn nhà đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cụ thể là 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng. Quá thời gian nêu trên mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực hiện phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để xây dựng mới chung cư”.

Trên thực tế, hết thời gian cho phép nhưng người dân vẫn không thỏa thuận được phương thức bồi thường với nhà đầu tư. Ngoài ra, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư khó thống nhất về phương thức bồi thường cũng như giá trị bồi thường. Hoặc nếu có đồng thuận thì sau đó có trường hợp lại đề nghị thay đổi phương thức từ việc nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại, nên kéo dài thời gian thực hiện; chủ đầu tư chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả các chủ sở hữu nên rất bị động trong việc triển khai thực hiện, vừa phải chuẩn bị cả tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư, vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Đây là áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư và mất nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, việc tính toán giá trị bồi thường nhà ở cũ, giá trị nhà ở mới, giá trị chênh lệch vị trí giữa nhà ở cũ và nhà ở mới rất phức tạp. Hơn nữa, sau thời gian một đến hai năm nếu người dân vẫn chưa đồng thuận, giá cả thị trường có thay đổi, phải định giá lại, dẫn đến mất nhiều thời gian và công sức trong việc lập, rà soát lại phương án, cũng như thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Chung cư Ấn Quang, quận 10, TPHCM xuống cấp nghiêm trọng.

Đề xuất cưỡng chế khi 50% đồng ý

Trước những khó khăn nêu trên, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thứ nhất, quy định cụ thể chỉ thực hiện phương thức bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Thứ hai, vẫn quy định 2 phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ, nhưng bổ sung thêm quy định Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.

Bên cạnh đó, UBND TPHCM cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C (nguy hiểm cục bộ) là 80%. Mặt khác, UBND TPHCM cũng đề xuất phương án tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc có khả năng xảy ra khi thực hiện các dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt như Nhà nước tham gia hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng; đồng thời tiền sử dụng đất tính theo dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không được miễn mà phải đóng 50% tiền sử dụng đất.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất Thủ tướng Chính phủ một số cơ chế đặc thù cải tạo chung cư cũ nguy hiểm. Theo đó, để gỡ ách tắc trong cải tạo chung cư cũ, Bộ sẽ đề xuất với cấp có thẩm quyền sửa đổi Luật Nhà ở 2014, sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo hướng thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình xã hội hóa xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp tại nhiều đô thị hiện nay. Để đạt hiệu quả, Bộ Xây dựng cho biết sẽ chọn 1-2 khu chung cư cũ cần cải tạo để đề xuất Thủ tướng cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong thời gian nhất định.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cũng lưu ý về hệ số bồi thường tái định cư cho các hộ tầng 1 và từ tầng 2 trở lên áp dụng cho từng khu vực khác nhau. Khuyến khích các chủ đầu tư lập phương án giảm bớt chi phí xây dựng bằng cách không xây hầm để xe trong nhà chung cư, mà xây chỗ để xe tại địa điểm khác. Đồng thời, thống nhất thứ tự các bước thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ như lập quy hoạch chi tiết khu vực dự án, phê duyệt phương án bồi thường tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Thay vì để doanh nghiệp tự đàm phán, thỏa thuận về bồi thường giải phóng mặt bằng như trước đây, Bộ cũng đề xuất giao trách nhiệm này cho chính quyền cấp quận. Ngoài ra, cơ chế đặc thù được đề xuất cũng bao gồm việc cho phép thực hiện điều chỉnh quy hoạch khu vực nội đô để đảm bảo phù hợp với hiện trạng dân số hiện hữu tại khu vực dự án.