Thị trường đất nền: Hạ nhiệt, nhưng không hạ giá

Giá tăng từ 5 - 10%

Theo báo cáo quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn, sau khi đạt đỉnh trong tháng 3, từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đã sụt giảm, cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường tháng 4 giảm gần 18% so với tháng 3. Phân khúc đất nền giảm mạnh nhất, gần 21%. Các tỉnh thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%), đều là những khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I. Những điểm nóng ở khu vực phía Nam trong 3 tháng đầu năm như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng 4.

Dịch bệnh như một cú bồi khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng. Mức độ quan tâm đến phân khúc đất, đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh. Các tỉnh, thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%).

Tại TPHCM, đất và đất nền vốn là loại hình bất động sản "hot" cũng có lượt quan tâm giảm mạnh. Xu hướng tìm kiếm đất nền giảm mạnh ở các khu vực như TP Thủ Đức và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè và Hóc Môn. Tuy nhiên, giá đất nền tại TPHCM không có dấu hiệu giảm mà vẫn giữ xu hướng tăng. Cụ thể, một nền đất liền thổ có diện tích khoảng 50m2 tại khu vực phường Long Trường, TP Thủ Đức đang được chào bán với giá 2,2 tỷ đồng (tương đương 44 triệu đồng/m2), tăng 100 triệu đồng so với 3 tháng trước. Một số nơi tăng nhẹ 5 - 10% so với thời điểm trước khi TPHCM bùng phát dịch.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng. Phân khúc này dự báo tiếp tục khan hiếm và không có nhiều dự án mới mở bán. Trước tác động của dịch bệnh lên các hoạt động kinh tế và đời sống, sức cầu của thị trường nhìn chung suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, xét về dài hạn, tâm lý sở hữu đất nền vẫn còn khá lớn. Chính sự khan hiếm đã đẩy mức giá bán của loại hình này trên thị trường sơ cấp tăng lên. Mặc dù giao dịch giảm nhưng về mặt bằng chung, giá đất nền lại có chiều hướng tăng.

Cùng quan điểm, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh khiến cho giá nhà đất tăng cao. Đồng thời, khác với các thành phố lớn, người dân ở các địa phương cũng ít có sự lựa chọn các kênh đầu tư hơn. Khi có tiền, chủ yếu họ đều lựa chọn đầu tư bất động sản, trong đó đặc biệt ưa thích đất nền.

Giá đất một số nơi trên địa bàn TP Thủ Đức tăng nhẹ 5 - 10% so với thời điểm trước khi TPHCM bùng phát dịch.

Có dấu hiệu đẩy giá

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng, đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Do ảnh hưởng Covid-19, thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm.

Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái tức là nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên.

Phân tích nguyên nhân hiện tượng này, ông Đính cho rằng, do một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa. Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Tuy vậy, ông Đính cũng nhận định, giá bất động sản tăng là do bị đẩy giá.

Thực tế hiện nay, giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, nguyên nhân do nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố giá đất tăng cao. Cụ thể, giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao. Ngoài ra, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản) cũng tác động đến giá bất động sản.

Ông Đính cũng cho rằng, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao. Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, ông Đính khuyến nghị cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường. Kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản. Sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác. Qua đó, điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia.

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. Và tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn.