Phân hóa ở các phân khúc
Theo các nghiên cứu BĐS mới đây, thị trường nhà ở xuất hiện lực cầu ảo, nhất là những khu vực TP Thủ Đức (thuộc TPHCM). Riêng thị trường căn hộ để bán của Hà Nội cơ bản đi ngang, mức tăng giá chỉ từ 3 - 5%, nên việc đầu tư để sinh lời là khó và NĐT cơ bản ít tham gia vào thị trường này, mà chỉ cho khách hàng có nhu cầu thực. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp bế tắc về pháp lý và dịch bệnh nên ít khách hàng tham gia. Đặc biệt, dịch bệnh khiến du lịch đình trệ, tỷ lệ huỷ đơn của các đoàn khách từ hơn 60%, có nơi lên tới 80%, nên hoạt động lưu trú giảm rõ rệt.
Tại Đà Nẵng, đại diện Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS cho biết, năm 2021, phân khúc căn hộ để ở, giá cả mua bán có mức giảm từ 10 - 25% tùy nơi so với đỉnh điểm năm 2019 và số lượng giao dịch vẫn hạn chế. Thị trường sơ cấp hầu như không có bất cứ chủ đầu tư nào triển khai chào bán sản phẩm mới. Giao dịch chủ yếu vẫn là mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp. Phân khúc dịch vụ BĐS năm 2020 chứng kiến sự suy giảm, đóng cửa, giảm quy mô của hàng loạt sàn giao dịch, văn phòng và trung tâm giao dịch bất động sản. Phân khúc căn hộ du lịch, từ sau khi dự án Cocobay tuyên bố “vỡ trận” (khoảng cuối tháng 11/2019), đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, suy giảm về cả tính thanh khoản lẫn giá cả giao dịch.
Phân khúc khách sạn, giá cả bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ sau khi xuất hiện dịch Covid-19, hiện đang trong giai đoạn tiếp tục điều chỉnh do các nhà đầu tư bị ảnh hưởng nhiều về dòng tiền và áp lực lãi vay ngân hàng. Du lịch chưa phục hồi khiến cho các nhà đầu tư mất hẳn nguồn thu. Riêng thị trường cho thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh, giá cả cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cũng suy giảm nghiêm trọng. Các tuyến phố sầm uất trước đây giờ có nơi giá cho thuê giảm hơn 50% so với đỉnh điểm năm 2019. Tình hình vẫn chưa được cải thiện và đang tiếp tục điều chỉnh do nhu cầu thuê mặt bằng chưa tăng trở lại.
Tuy nhiên, bà Lê Thu Hà, Tổng Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản THM Land nhận định, thị trường BĐS vẫn còn nhiều tiềm năng, vẫn là kênh được nhiều người hướng đến.
“Giá vàng lên xuống thất thường, không nhiều người dám đầu tư; lãi suất giảm thấp... mọi người sẽ bỏ tiền vào đất, đầu tư vào đất như là của để dành. Vì thế, thời điểm sau Tết, công ty sẽ tuyển thêm nhiều sale làm việc tại một số nơi như Hà Nội, Hạ Long và các tỉnh khác”, bà Hà cho hay. Cũng theo đánh giá của bà Hà, 6 tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản sẽ vẫn tốt, còn nhiều tiềm năng cho những nhà đầu tư kinh doanh BĐS.
 |
| Năm 2021 là thời điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư BĐS có tiềm lực và người dân có nhu cầu mua để ở. |
Không dành cho nhà đầu tư "lướt sóng"
Đánh giá về thị trường BĐS năm 2021 và khả năng đầu tư vào thị trường này, ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) cho biết, sau khi dịch bệnh được kiểm soát thì thị trường bất động sản trong quý 2 và 3 sẽ tương đồng với giai đoạn sau dịch tháng 4/2020, tức là sẽ phục hồi trở lại.
Hiện, các phân khúc BĐS đều có sự phân hoá rõ rệt. Đơn cử như phân khúc nhà ở thực tại các thành phố lớn, các sản phẩm đầu tư trung dài hạn như đất nền, nhà phố sở hữu vĩnh viễn vẫn là phân khúc ưu tiên của khách hàng.
Phân khúc đất nền các tỉnh ven đô cũng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi khả năng sinh lời cao, nhưng cần phải có độ trễ và dài hạn. Nguyên nhân là bởi, các dự án ở những khu vực này cơ bản chưa được lấp đầy, tỷ lệ người về sinh sống chưa cao, mà chỉ là hoạt động mua đi bán lại của các khách hàng.
Trong khi đó, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn sẽ gặp khó khăn trong năm 2021, với hàng loạt dự án ra hàng nhưng khả năng tiêu thụ chậm do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhất là việc mất niềm tin với căn hộ nghỉ dưỡng (condotel).
Ông Giang cho rằng, thời điểm này, đối với nhà đầu tư nên tính tới bài toán đầu tư an toàn, đầu tư trung hạn và dài hạn. Cần chú ý đầu tư những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, sản phẩm ở thị trường có tiềm năng về công nghiệp hay dịch vụ du lịch... xác định điểm rơi có thể là 2 - 3 năm tới, tránh đầu tư theo phong trào.
Thực tế, bài học từ các cơn sốt đất ở giai đoạn trước như Ba Vì, Vân Đồn, Phú Quốc, Đông Anh, Khánh Hòa, Bà Rịa-Vũng Tàu… người mua sau chấp nhận giá cao hơn người hôm trước và chỉ trong khoảng một tháng thì mặt bằng giá mới được thiết lập. Có những khu vực trải qua cơn sốt đất hàng chục năm trở lại đây, nhưng hiện tại vẫn chỉ là bãi đất trống.
Ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, hiện nay, những NĐT nào “mắc cạn” trong đợt dịch bệnh vừa qua phải cố gắng gồng gánh trả lãi. Nếu những NĐT này không trụ lại được, trong 6 - 12 tháng nữa điểm rơi của đáy thị trường BĐS sẽ xuất hiện. Nguyên nhân là ngân hàng bắt buộc phải thu hồi nợ để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay có khả năng trở thành nợ xấu. Song, cơ hội với người mua để ở sẽ đến nếu họ chuẩn bị tài chính tốt nhằm săn tìm BĐS đúng tiêu chí với giá hợp lý. Riêng những người mua để đầu tư, trong 6 - 12 tháng tới cũng là “thời điểm vàng” để nắm bắt cơ hội mua vào với giá tốt.
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại Đà Nẵng cho rằng, thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay, hầu như không còn nhà đầu tư “lướt ván” (nhà đầu tư ngắn hạn). Vì vậy, năm 2021 là thời điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư BĐS đầu tư. Tuy nhiên, việc đầu tư này chỉ dành cho các nhà đầu tư có tiềm lực, hoặc người dân có nhu cầu mua nhà để ở.
Giải thích nguyên nhân trên, lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, ở thời điểm đỉnh điểm của thị trường BĐS Đà Nẵng (cuối năm 2018 - đầu năm 2019), nhà đầu tư chỉ cần vay ngân hàng, cộng với nguồn vốn đã có là có thể thực hiện việc mua bán. Sau khi đầu tư, nhà đầu tư sẽ tính đến phương án bán trở lại với giá chênh lệch để hưởng lợi nhuận và trả lại tiền gốc cho ngân hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm dịch bệnh, nhu cầu mua bán BĐS bị đóng băng, nhà đầu tư “lướt ván” vay vốn phải chịu áp lực từ việc trả lãi ngân hàng. Do đó, họ sẽ không mạo hiểm để đầu tư “lướt ván”.
