Thận trọng với mô hình “nhà đổi nhà”

Đổi nhà nhưng không cần vốn?

Mới đây, chính sách “Nhà đổi nhà” mua nhà mà không cần vốn vừa được chủ đầu tư Masterise Homes tung ra thu hút nhiều sự quan tâm của giới bất động sản cũng như nhiều tranh luận. Theo chính sách của Masterise Homes - chủ đầu tư với định vị thương hiệu nhà phát triển sở hữu nhiều dự án bất động sản hàng hiệu, giải pháp “Nhà đổi nhà - Home for Home” được thực hiện phối hợp cùng ngân hàng Techcombank. Chủ đầu tư cho rằng, đây chính là giải pháp đầu tiên tại thị trường giúp người Việt “đổi nhà” không cần vốn.

Ý tưởng của giải pháp là giúp các gia đình Việt có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam, mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TPHCM. Theo chủ đầu tư, điểm độc đáo nhất của giải pháp chính là “công thức Win-Win-Win” (ba bên cùng có lợi), mang đến lợi ích toàn diện đối với thị trường, nhà phát triển và trên hết là chủ sở hữu cuối cùng bất động sản.

Ngay sau khi chính sách được tung ra, cộng đồng người mua nhà đã chỉ ra thông điệp truyền tải không rõ ràng về bản chất chương trình và thực tế thực hiện.

Theo các thành viên của Group Cộng đồng Bất động sản phân tích, bình thường theo pháp luật hiện hành, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay khoảng 70% giá trị, 30% giá trị người mua nhà phải có sẵn đối ứng. Thay vì 30% có sẵn thì người mua nhà phải đưa bất động sản là căn nhà đang có để không phải nộp khoản ban đầu này. Về bản chất, đây là hình thức sử dụng “siêu đòn bẩy tài chính” lên đến 100% khi mua căn hộ tại các dự án của Masteri Homes nên không có chuyện nhà đổi nhà như chính sách công bố.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong chương trình “nhà đổi nhà”, người tham gia phải đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp. Được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án bất động sản mới mà không cần trong tay khoản tiền nào. Chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ vào để làm thủ tục nhận nhà mới.

Theo ông Đính, khi nghe ai cũng tưởng chính sách nhân văn, hợp lý cho người mua nhà. Tuy nhiên, cần làm rõ một số phần đề phản biện nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà: Thứ nhất, người mua nhà buộc bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng, như vậy giá bán do thoả thuận hay phải thẩm định? Thứ hai, khi bắt đầu được nhận 30% ban đầu, nhà đầu tư có phải bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng hay không, nếu là ký bán thì có phải vừa mất quyền định đoạt căn nhà vừa mất lãi suất trả ngân hàng khoản này hay không? Thứ ba, nếu thời gian giao nhà mới kéo dài vì lý do nào đó, thì ngân hàng có tính lãi thời gian quá hạn hay không, hoặc trong điều kiện người mua nhà không trả được 30% thì có bị siết nhà phát mãi vì vi phạm thời hạn thanh toán hay không? Thứ tư, trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó, vướng mắc không giao được nhà mới thì có hoàn trả nhà cũ cho khách hàng không? Và cuối cùng là người mua nhà có mất thêm các khoản chi phí như phí thẩm định, phí bảo hiểm (giá trị sẽ rất lớn vì tính theo giá trị bất động sản) hay không?

“Giải pháp nào cũng có ưu điểm nhưng kèm theo nhiều băn khoăn liên quan đến lợi ích khách hàng và người mua nhà. Làm rõ được những điều trên sẽ đảm bảo thúc đẩy thị trường giao dịch lành mạnh tránh những hệ luỵ kéo dài sau này không đáng có cho tất cả các bên” – ông Nguyễn Văn Đính nói.

Chưa có cơ sở pháp lý?

Đánh giá về mô hình này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án và phía ngân hàng.

“Chủ đầu tư được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong “sổ hồng”. Đồng thời, lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng. Phương thức này cũng có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo)”, ông Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, khách hàng mua nhà kiểu này cũng được hưởng lợi, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới. Tuy nhiên, cần nhận thấy việc mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ.

Nếu khách hàng mua nhà theo phương thức “mới” của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà - PV). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Ngoài ra, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường mà thôi.

Luật sư Mai Thảo, Phó Giám đốc Công ty TAT Law firm cho biết, theo pháp luật Việt Nam, hình thức “trao đổi nhà ở” được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2020 và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Luật Nhà ở quy định, với giao dịch trao đổi nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện quy định. Một trong các điều kiện là nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nhưng, nhà ở hình thành trong tương lai không thể thỏa mãn điều kiện này. Do vậy, pháp luật Việt Nam không cho phép trao đổi nhà ở hình thành trong tương lai.

Cũng theo luật sư Thảo, đối với hình thức này, người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Điều này sẽ bất lợi cho phía khách hàng vì tài sản thế chấp được ngân hàng định giá có thể sẽ không được đảm bảo đúng giá trị như giá thị trường.

Ngoài ra, nếu dự án chậm tiến độ hoặc dự án bị treo thì khách hàng sẽ lâm vào tình trạng "tiến thoái lưỡng nan" khi vừa không có nhà ở, vừa phải trả nợ ngân hàng. Vì vậy, giữa lúc thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19, người mua nhà cần có sự tỉnh táo để đưa ra quyết định tránh các rủi ro về tài chính.