Thái Bình khó xử lý vi phạm “bán lúa non” tại dự án Era Central City?

Mập mờ xử lý sai phạm?

Như Khoa học và Đời sống số 9 ra ngày 28/2/2022 có bài viết “Dự án Era Central City: Khách hàng cần thận trọng gì trước khi xuống tiền?” đề cập về dự án phát triển nhà ở thương mại Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh (dự án Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh), tại thị trấn Diêm Điền, huyện Thái Thụy, Thái Bình. Dự án này do liên danh Công ty CP sản xuất xuất nhập khẩu Phú Hưng và Công ty CP Lam Sơn Thái Bình làm chủ đầu tư.

Theo đó, dự án Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh được UBND tỉnh Thái Bình chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 13/3/2019. Hiện, dù đang san lấp mặt bằng, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, nhưng dự án đã được quảng cáo, chào bán rầm rộ trên các website và sàn giao dịch bằng hình thức hợp đồng vay vốn, đặt chỗ, đặt cọc tiền để mua đất.

Đặc biệt, tại trang website: corerealty.vn còn khẳng định, hiện trạng dự án đã thi công xong hạ tầng, đã có sổ đỏ từng lô?

Liên hệ qua số điện thoại, một nữ nhân viên giới thiệu bán hàng dự án cho biết: “Dự án đã được mở bán ngày 10/1/2022 với tổng 75 căn, hiện giờ đã hết hàng nên phải đợi đến khi có thông tin mở bán đợt tới. Nếu anh (PV) quan tâm em đưa anh đi xem thực địa khu đất dự án và vị trí lô đất của bên em”.

Khi hỏi về giá bán, nhân viên này cho biết tùy vào vị trí từng lô đất sẽ có giá bán dao động từ 24 - 30 triệu đồng/m2.

Đáng nói, trước đó, ngày 19/9/2019, Thanh tra Chính phủ đã kết luận những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại dự án này. Trong đó, có nội dung về việc UBND huyện Thái Thụy đã phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và đã chi trả một phần tiền cho người dân, nhưng không ban hành quyết định thu hồi đất đến từng cá nhân, hộ gia đình năm 2005, dẫn đến khiếu nại của một số hộ dân, là vi phạm trình tự thu hồi đất quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

Dự án bị chậm tiến độ kéo dài nhiều năm do vướng mắc về giải phóng mặt bằng và UBND huyện Thái Thụy không bố trí được tài chính để thực hiện dự án.

Thanh tra Chính phủ nêu rõ, việc UBND tỉnh Thái Bình có Văn bản số 2788/UBND-CTXDGT ngày 3/6/2016 giao liên danh này làm chủ đầu tư dự án, trong khi chưa xử lý việc đã giao UBND huyện Thái Thụy làm chủ đầu tư trước đây, là chưa tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trách nhiệm để xảy ra sai phạm thuộc UBND huyện Thái Thụy, các Sở KH&ĐT, Xây dựng, TN&MT, trách nhiệm chung thuộc UBND tỉnh Thái Bình.

Phóng viên Khoa học và Đời sống đã liên hệ làm việc với UBND tỉnh Thái Bình về các vấn đề liên quan tới dự án. Theo ông Nguyễn Giang Thanh (Chánh Thanh tra) và ông Đinh Nho Liêm (Trưởng phòng Hạ tầng) - đại diện Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình, dự án Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh chưa được phép mở bán. Và việc các sàn giao dịch bất động sản rao bán dự án rất khó kiểm soát.

Theo thông báo ngày 13/12/2021 của Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình, dự án mới chỉ đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong đó nêu rõ, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để thực hiện dự án chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở, hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Thực trạng là vậy, nhưng ngoài việc thông tin tới phóng viên về việc dự án Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh chưa đủ điều kiện mở bán bất động sản theo quy định. Cho đến nay, các cơ quan chức năng tỉnh Thái Bình dường như chưa có biện pháp ngăn chặn những biến tướng, hay xử lý việc rao bán nhà ở, biệt thự khi chưa đủ điều kiện. Hoặc cảnh báo tới những khách hàng, nhà đầu tư về hoạt động vi phạm nêu trên?

Khách hàng đối diện những rủi ro

Theo Luật sư Trần Văn Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sa, việc các sàn giao dịch bất động sản rao bán sản phẩm tại dự án Khu dân cư Nguyễn Đức Cảnh khi chưa được cơ quan chức năng cho phép là vi phạm quy định pháp luật. Người mua dễ “tiền mất tật mang”, “tiền đã nộp nhưng nhà thì không biết đến bao giờ mới được nhận”.

Bởi theo quy định, việc mua bán đất nền dự án, nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo đúng và đầy đủ các điều kiện nhất định thì chủ đầu tư mới được quyền rao bán. Trong đó, việc được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận là một trong những điều kiện bắt buộc.

Với đất nền, chủ đầu tư chỉ được mở bán khi có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được UBND cấp tỉnh nghiệm thu và chấp thuận. Còn đối với bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài việc tuân thủ quy định tại Luật Nhà ở, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, để đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thiện xong phần móng và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc bất động sản đủ điều kiện được bán.

Luật sư Trần Văn Đức cảnh báo, khi khách hàng mua các bất động sản chưa đảm bảo hồ sơ pháp lý thì khách hàng đang tự đẩy mình vào thế bị động. Nếu những khách hàng, nhà đầu tư không tìm hiểu rõ, cả tin vào thông tin quảng cáo, mở bán đã “xuống tiền” đặt cọc, giữ chỗ mua các sản phẩm tại dự án, có thể phát sinh những hệ lụy không đáng có như tranh chấp, mất tiền oan, biến động thị trường, sự thay đổi của chính sách pháp lý, cơ sở hạ tầng xuống cấp…