Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: Tưởng dễ, lại hóa khó!

Ưu đãi nhiều

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã xác định nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là các ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; chủ đầu tư được dành 20% quỹ nhà, đất để bán theo giá thị trường bù đắp chi phí, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội...

Bên cạnh đó là các chính sách về ưu đãi lãi suất, thời gian cho vay do Chính phủ, NHNN quy định và yêu cầu các ngân hàng thực hiện. Nhà đầu từ được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn. Các doanh nghiệp sử dụng lao động, nếu tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân và người lao động của mình, được hạch toán chi phí nhà ở vào giá thành sản xuất…

Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, theo đó dành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội, cho vay ưu đãi đối với các đối tượng thu nhập thấp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội…

TPHCM cũng coi việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhiệm vụ quan trọng. Cụ thể, trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025, TPHCM đặt mục tiêu gắn phát triển kinh tế với chỉnh trang phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, các đối tượng nghèo và các đối tượng chính sách.

Từ chủ trương đó, phân khúc bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp của TP.HCM đã được nhiều doanh nghiệp hưởng ứng tham gia. Chẳng hạn các doanh nghiệp như Công ty Lê Thành, Công ty Thiên Phát; Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Resco), Công ty CP bất động sản Đất Lành… Nhưng dần dà sau đó, các doanh nghiệp lại xa lánh loại hình dự án này. Và đến nay, các doanh nghiệp thậm chí không muốn tham gia phát triển ở phân khúc nhà ở giá thấp.

Vì đâu ?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM cho rằng, hiện vẫn còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong vấn đề phát triển, xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Trong đó, có ba yếu tố, gồm thiếu hụt nguồn vốn, không còn quỹ đất, và đặt biệt là những khó khăn trong thủ tục hành chính khiến cho phân khúc này không còn sức hấp dẫn doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã giải ngân hết vào cuối tháng 12/2016, hiện tại không có nguồn vốn ưu đãi để tiếp tục cho vay. Điều này đã khiến cho 206 dự án nhà ở xã hội với khoảng 168.700 căn hộ đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công, phía nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng để cho vay mua nhà ở xã hội cũng rất hạn chế.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính cũng còn chồng chéo, phức tạp dẫn đến cơ chế "xin-cho", tiêu cực. Công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, cùng với đó một số cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản vừa có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, "hành" doanh nghiệp. 

Theo một doanh nghiệp bất động sản (xin được không nêu tên) cho biết, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa được giải quyết. Sở TN-MT gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Đối với hồ sơ đã nhận thì bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất, UBND TP. 

Nỗi khổ lớn nhất là các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án. Nếu rơi vào trường hợp này, dự án sẽ bị ách tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất. Trên thực tế, phần đất công này thường có hình dạng bất định, nằm rải rác, không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc đất công phải thực hiện đấu giá. Do đó, chủ đầu tư không được giao đất để triển khai thực hiện dự án, làm cho thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm, kéo theo ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TPHCM, nhưng khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này, đang ngày càng trở nên khó khăn với khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, do quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm, cộng với giá đất tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của một dự án gia tăng. Thêm vào đó là các yếu tố như thủ tục hành chính cho một dự án kéo dài, chưa có sự ổn định việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng… đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã ngày càng khan hiếm hơn.

Một nhà đầu tư địa ốc tại quận 8, TPHCM cho biết: "Nhà giá rẻ hiện nay đã không còn rẻ nữa, bởi nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá bán căn hộ đang vượt tầm khả năng thanh toán của nhiều khách hàng. Đối với doanh nghiệp, khi mọi chi phí không thể cắt giảm, cách duy nhất để hạ giá bán là giảm diện tích căn hộ. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách và hành lang pháp lý".

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho rằng, sở dĩ doanh nghiệp không còn mặm mà đối với nhà ở giá thấp là bởi nhiều lí do: thứ nhất do lợi nhuận quá thấp, chỉ từ 1 đến 2 triệu đồng /m2. Nếu gặp biến cố về vật giá, tài chính ngân hàng thì doanh nghiệp sẽ phá sản vì thua lỗ. Thứ hai, doanh nghiệp làm nhà giá thấp cũng phải xin các thủ tục pháp lý như nhà bán cao giá, cũng phải mất rất nhiều thời gian. vì vậy mà doanh nghiệp lãng quên nhà giá thấp.