Quy định thời hạn để làm gì?
Hiện nay, một số thành phố lớn đang tiến hành điều tra cải tạo xây dựng lại chung cư cũ hết hạn, hư hỏng xuống cấp. Những người ở trong khu chung cư này thường là người nghèo, thu nhập thấp. Dù có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hay chưa đầy đủ giấy tờ, không ít người trong chung cư cũ hết hạn vẫn lo lắng nguy cơ “trắng tay” vì cải tạo chung cư?
Theo Phòng Thông tin và thống kê, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, đây chỉ là hiểu lầm của người dân. Người mua nhà đang hiểu nhầm giữa thời hạn sở hữu nhà với niên hạn sử dụng của khu chung cư hay các dự án bất động sản. Thực tế, việc bỏ tiền ra mua chung cư là đã mua sở hữu căn hộ và cả quyền sở hữu đất.
Phần lớn các chung cư trên thế giới trong đó có Việt Nam đều được quy định về thời hạn sử dụng và sở hữu nhằm đảm bảo cân bằng quỹ đất, đa dạng hóa các loại hình nhà ở và đảm bảo sự an toàn cho đời sống dân cư. Ở Việt Nam, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa theo căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2014 và một số Thông tư, Nghị định khác có liên quan.
Tại khoản 1 điều 98, luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”. Việc phân hạng chung cư nhằm tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Theo đó, nhà chung cư được phân thành nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn tùy thuộc vào phân loại công trình, chất lượng công trình và được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc chủ đầu tư được giao đất 50 năm là thời gian quy định triển khai dự án. Luật Đất đai 2015 quy định, doanh nghiệp trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm nhằm phòng ngừa việc chủ đầu tư chây ỳ không triển khai xây dựng làm lãng phí quỹ đất. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Người mua chung cư đã đóng hết tiền sử dụng đất nên được sở hữu ổn định, lâu dài. Chung cư cũ cũng tương tự.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, Nghị định 01/2017 NĐ-CP về quyền sử dụng bất động sản quy định, đất xây chung cư, người mua có quyền sở hữu lâu dài. Về quyền sử dụng căn hộ, mỗi chung cư có một tuổi thọ khác nhau, người mua sẽ được sử dụng trong niên hạn đó (có thể là 30 năm, 50 năm hay 70 năm). Hết thời hạn nêu trên, nếu chung cư vẫn đảm bảo chất lượng, có thể kiểm định an toàn và cho phép sử dụng tiếp. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, bỏ tiền ra xây dựng mới.
Quyền sở hữu không khác đất ở
Một dự báo về xu hướng tương lai ước tính, sẽ có 70% dân số toàn cầu ở chung cư. Về cơ bản, sở hữu chung cư và sở hữu nhà mặt đất không khác nhau. Việc sửa chữa chung cư và nhà mặt đất cũng vậy. Sau một thời gian sinh sống, nhà xuống cấp thì phải sửa. Nhưng vì chung cư sở hữu chung các tiện ích đồng bộ, một căn hộ liên quan đến nhiều gia đình nên về nguyên tắc, cộng đồng người dân trong chung cư cùng bàn bạc xây dựng chung cư mới. Khu nghèo, Nhà nước sẽ đứng ra bảo hộ mời gọi chủ đầu tư đến tham gia cùng cải tạo lại.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, quyền sở hữu căn hộ chung cư được Nhà nước bảo hộ. Chung cư xuống cấp, sập đổ, Nhà nước đứng ra chịu trách nhiệm. Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 101 của Chính phủ, cũng như Thông tư của Bộ Xây dựng, bất cứ tác động nào tới chung cư, Nhà nước đều có trách nhiệm cùng với người dân xây lại chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Khoản 2, điều 99, Luật Nhà ở 2014 có quy định, nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
Theo phòng Thông tin và thống kê, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, người dân không phải lo lắng về niên hạn sử dụng nhà chung cư. Không có chuyện “trắng tay” khi hết hạn sử dụng hay cải tạo xây mới chung cư. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản hoặc giấy tờ hợp pháp được thừa nhận một căn hộ chung cư là bao gồm sở hữu về đất đai và sở hữu căn hộ. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu và sử dụng theo Luật. Khi hết niên hạn sử dụng, việc cải tạo chung cư cũ phải làm sao để doanh nghiệp có lãi và người dân cũng có lợi thì mới thúc đẩy được tiến độ cải tạo, thay đổi bộ mặt đô thị.
Mặc dù thành phố Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì doanh nghiệp không có lời. Trong khi đó, người dân muốn đền bù gấp đôi, gấp đôi, gấp 3... Vì vậy, các doanh nghiệp vẫn chưa triển khai cải tạo chung cư cũ được.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
