Món cocktail mua chung bất động sản và công nghệ, "uống khéo" kẻo say

Mô hình “đầu tư bất động sản” 4.0

RealStake là một startup từ Singapore với tham vọng số hóa ngành đầu tư bất động sản. Đây là một sàn giao dịch mà ở đó người mua và người bán có thể trao đổi với nhau những phần nhỏ của một bất động sản thực, mà không cần thiết phải gặp trực tiếp.

Quỹ 500 Startups mới đây đã công bố đầu tư vòng hạt giống vào nền tảng đầu tư bất động sản RealStake của nhà đầu tư IDG Ventures.

Ngoài quỹ 500 Startups, startup RealStake còn nhận được sự hỗ trợ của các nhà đầu tư thiên thần như ông Neil MacGregor - CEO Savills Việt Nam, ông Đinh Anh Huân - nhà sáng lập Seedcom, ông Bá Hạ Trực - Giám đốc Văn phòng Đại diện Ngân hàng Qatar National Bank tại Việt Nam...

Thành lập năm 2019, RealStake ra đời với mục tiêu số hóa hoạt động đầu tư của người dùng cá nhân khu vực Đông Nam Á, tập trung chủ yếu vào thị trường Việt Nam. Hai nhà sáng lập RealStake là ông James Vương và ông Calvin Lam đều là những doanh nhân giàu kinh nghiệm.

Là startup công nghệ thuộc lĩnh vực proptech - bất động sản và fintech - tài chính, nền tảng RealStake hướng đến việc phát triển mô hình mua chung bất động sản với số tiền từ 20 - 200 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần của dự án. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và được bán đi, lợi nhuận sẽ chia về cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ họ đã tham gia. Có thể kể tới một số sản phẩm bất động sản đang được “mua chung” trên nền tảng RealStake như Akari City (chủ đầu tư Nam Long), Lovera Vista (chủ đầu tư Khang Điền)...

Một số sản phẩm bất động sản đang được “mua chung” trên nền tảng RealStake.

Được biết, mức cam kết lợi nhuận tối thiểu của RealStake đối với nhà đầu tư là 6%/năm, phụ thuộc vào từng dự án nhất định. Cũng theo đơn vị này, các bất động sản đang trong tiến độ xây dựng, mới mở bán bởi chủ đầu tư sẽ là kênh đầu tư mang lại mức lợi nhuận cao hơn, ước tính lên tới 25%/năm.

Theo quảng cáo trên website RealStake.net, mô hình mua chung bất động sản qua nền tảng Realstake có nhiều ưu điểm so với loại hình đầu tư bất động sản truyền thống. Như: vốn ít (chỉ từ 20 triệu đồng), tính thanh khoản cao (RealStake cam kết mua lại bất cứ lúc nào trong 2 năm đầu).

Khách hàng sẽ ký kết hợp đồng với RealStake. 100% giá trị trong hợp đồng sẽ được ngân hàng Bản Việt (VietCapital Bank) phát bảo lãnh. Trong trường hợp RealStake không thực hiện cam kết của mình, ngân hàng sẽ đại diện để hoàn trả khoản đầu tư của khách hàng. Tuy nhiên, có thực sự mô hình đầu tư mới này chỉ toàn “màu hồng”?

Theo đó, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỷ đồng, tuỳ vào năng lực tài chính của mình.

RealStake đưa ra ví dụ một căn hộ có giá 5 tỷ đồng, bạn góp 50 triệu đồng để mua căn hộ đó. Nếu căn hộ lên giá 6 tỷ đồng thì phần đầu tư của bạn có giá trị tương đương là 60 triệu đồng và bạn có thể bán ra. Nếu căn hộ được cho thuê thì bạn sẽ được hưởng tiền cho thuê theo tỷ lệ đóng góp của bạn sau khi trừ các khoản thuế, phí.

Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần của dự án. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và bán đi, sẽ chia lợi nhuận về cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ họ đã tham gia.

Ngoài ra, khi tiến hành đầu tư tại RealStake, ngoài khoản phí thường niên 1,5% (khi mua bất động sản), nhà đầu tư sẽ phải trả các khoản phí sang nhượng, cho thuê 1% phí môi giới nếu bán, 1 tháng tiền nhà nếu cho thuê.

Khách hàng dễ rủi ro

Mặc dù đưa ra nhiều cam kết về lợi nhuận, thậm chí có doanh nghiệp còn khẳng định nhà đầu tư luôn có lãi khi mua chung bất động sản, song thực tế, thị trường vẫn đang khá dè dặt với hình thức đầu tư mới này.

Theo các chuyên gia tài chính, hình thức đầu tư bất động sản mới có những tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Theo đó, hình thức mua chung bất động sản này gọi là "đầu tư bất động sản", nhưng thực chất không phải, vì khách hàng không sở hữu đối với bất động sản đó. 

Thư bảo lãnh của Ngân hàng TMCP Bản Việt

Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư, đây là một loại hình đầu tư mới, chưa có trải nghiệm thực tế trên thị trường, đang tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho khách hàng.Về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp. Họ coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính để hút tiền từ thị trường bên cạnh các kênh huy động vốn trước đây như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu hay hợp đồng góp vốn mua bất động sản với khách hàng. Lợi ích của kênh huy động vốn này là các chủ đầu tư sẽ có được dòng vốn trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện tại, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Trước hết, đối với bất kỳ một hình thức đầu tư nào, lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro. Có thể thấy danh sách sản phẩm mua chung bất động sản trên hệ thống của RealStake đa phần là các căn hộ chung cư đang trong giai đoạn thi công. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, khi cả trăm dự án chung cư trong tình trạng chậm hoặc không thể bàn giao, khách hàng thường xuyên treo băng rôn biểu tình vì chủ đầu tư vi phạm cam kết, không có gì đảm bảo các sản phẩm chung cư được “mua chung” trên RealStake sẽ sinh ra lợi nhuận như kỳ vọng.

Thứ hai, theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận. Khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này khiến rủi ro sẽ nằm ở phía khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, hiện nay mô hình mua chung bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản cũng không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Vì vậy, theo ông Châu, các nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng khi bỏ tiền vào hình thức này. Nhất là đối với vấn đề cam kết lợi nhuận. Giống như câu chuyện của condotel, nhiều doanh nghiệp đang dùng cam kết lợi nhuận cao để hấp dẫn khách hàng. Song thực tế, việc trả cam kết đến đâu còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư.