Cam kết lợi nhuận “khủng”
Thị trường BĐS mới đây xuất hiện mô hình chào hàng hợp tác cho thuê phòng trọ. Theo lời giới thiệu của môi giới, nhà đầu tư chỉ cần góp vốn khoảng 40 triệu đồng để nhận lợi nhuận hằng tháng 1,2 triệu đồng trong 30 tháng. Sau khi kết thúc hợp đồng sẽ hoàn vốn.
Một hình thức kêu gọi đầu tư khá mới khác là mua chung BĐS. Một doanh nghiệp BĐS mới đây đã tung ra chương trình tri ân đặc biệt. Khách hàng có thể chọn tham gia gói 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng, 2 tỷ đồng hoặc 3 tỷ đồng. Với mỗi gói, khách hàng sẽ được nhận lãi 35% trong 24 tháng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc BĐS có giá trị tương đương, cộng thêm nhiều ưu đãi với giá trị tăng dần theo mức vốn bỏ ra...
Hay một mô hình khác là đầu tư chung sau khi chia dự án thành nhiều phần. Cụ thể, Công ty Revex giới thiệu là mô hình công nghệ đầu tư chung BĐS. Theo đó, một dự án BĐS sẽ được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỷ đồng, tùy vào năng lực tài chính. Chẳng hạn như 1 căn hộ chung cư Eurowindow River Park có giá niêm yết hơn 1,87 tỷ đồng sẽ được chia thành 1.800 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), nhà đầu tư có thể chọn mua từ 1 hoặc nhiều đơn vị trở lên. Công ty Revex sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng trong thời hạn 18 tháng.
Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng phần BĐS đó cho người khác và Revex sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Sau thời gian 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng thì công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu BĐS được công ty bán thì tiền lời sẽ chia đều theo số đơn vị mỗi nhà đầu tư tham gia.
Một đơn vị khác là Công ty CP RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư chung BĐS với số tiền từ 20 triệu đồng. Mỗi BĐS sẽ được chia thành từ 80 - 150 phần như nhau. Số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi BĐS. Ví dụ, căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia thành 84 phần, mỗi phần 20 triệu đồng. Còn căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu đồng.
Tùy theo dự án, RealStake cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6 - 9%. Những BĐS đã hoàn thiện sẽ được cho thuê và lợi nhuận sẽ chia đều cho khách đầu tư. Có 4 hình thức chốt lời là thông qua sàn giao dịch mua bán, bán trực tiếp cho bạn bè, người quen, bán nguyên căn hoặc bán lại cho RealStake với lợi nhuận được cam kết và được ngân hàng bảo lãnh…
 |
| Người góp vốn cần tỉnh táo khi tham gia các mô hình đầu tư BĐS. |
Nhà đầu tư phải "tỉnh" bằng cách nào?
Ông Lê Văn Chinh (quận 10, TPHCM), một nhà đầu tư BĐS cho biết ông đã dò hỏi những công ty thông báo huy động vốn lãi suất cao này. Điểm chung của các dự án huy động vốn với lãi “khủng” là để dẫn dụ những nhà đầu tư tham lợi. Các dự án được huy động vốn đều chưa hình thành, chưa đủ pháp lý, chưa được cấp phép để triển khai mở bán, nên đây cũng là một hình thức lách luật của doanh nghiệp (DN). “Rủi ro rất cao khi ký các hợp đồng hợp tác, góp vốn lời ăn, lỗ chịu. Nếu có rủi ro nào thì nhà đầu tư cũng sẽ chịu thiệt” - ông Chinh nói.
Các chuyên gia cũng cho rằng huy động vốn bằng trái phiếu, hợp tác kinh doanh… thực chất là một phương thức đầu tư tài chính, ẩn chứa nhiều rủi ro. Về bản chất, hình thức huy động vốn nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn. Mọi ràng buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành, nên không có gì đảm bảo.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, khuyến cáo những kênh có mức sinh lời trên 10% thì độ rủi ro sẽ càng lớn. Nhà đầu tư trái phiếu phải lưu ý đến uy tín của DN. Thứ hai là đơn vị phát hành, thứ ba là ngân hàng liên kết với DN phát hành trái phiếu. Hiện DN muốn phát hành trái phiếu đều phải thông qua một đơn vị kiểm toán và đơn vị tư vấn. Những đơn vị này sẽ kiểm tra DN, kiểm tra về tính minh bạch, khả năng sinh lợi dự án, kế hoạch quản lý sử dụng nguồn vốn huy động đó. “Còn đối với các hình thức góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh thì nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, sản phẩm BĐS và thông tin về DN đó. Lãi suất càng cao, rủi ro càng lớn” - ông Quang cảnh báo.
Về hợp tác cho thuê phòng trọ, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, lợi nhuận 36% là mức không tưởng. Cơ chế của các doanh nghiệp áp dụng mô hình này có thể là lấy vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau. “Không có dự án nhà cho thuê nào có thể đạt tỷ lệ lấp đầy thuận lợi 50 - 70% thời gian đầu đưa vào khai thác, càng khó đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 100% trong lúc thị trường bình thường, chưa kể đến dịch bệnh như hiện nay” - ông Hoàng nói.
Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu trên theo mô hình Fintech P2P (Person to Person) là sai về pháp lý và rủi ro cao. Nhà đầu tư dù bỏ tiền tham gia thì cũng chỉ sở hữu ảo như mua “vịt trời”. Trường hợp doanh nghiệp mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS thì vi phạm luật chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong khi đó, các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do thì chỉ còn giữ được mẩu giấy vụn...
Các luật sư nói rằng, do hành lang pháp lý của mô hình này chưa có nên người tham gia đứng trước một số rủi ro có thể xảy ra như những hình thức mô hình kinh doanh khác.
"Khi đa số người muốn bán mà chỉ vài người không bán cũng không thực hiện được. Nhà đầu tư không nên chạy theo cam kết lợi nhuận vì điều đó còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư", vị luật sư cảnh báo.
