Lo ngại về chu kỳ “bong bóng” bất động sản mới

“Sốt đất” khắp nơi

Trong vài năm gần đây, thị trường BĐS cả nước đã chứng kiến hàng loạt các cơn sốt đất, đa phần là sốt ảo. Cụ thể, tại Hà Nội, năm 2019 sốt đất ở Đông Anh, năm 2010 sốt đất ở Ba Vì, đặc biệt là trong 2 năm gần đây, tại Hòa Lạc, Hòa Bình, Ba Vì chứng kiến những cơn sốt đất nền cục bộ. Tại miền Trung, Đà Nẵng, Quảng Nam cũng có một thời gian dài trải qua các cung bậc, đất sốt nóng, sốt lạnh. Trong khi đó, tại khu vực các tỉnh miền Nam, năm ngoái có sốt đất ở Bình Ba (Bà Rịa - Vũng Tàu), năm 2019 có sốt đất ven biển Bình Thuận...

Mới đây nhất, sốt đất xuất hiện tại khu vực xung quanh sân bay Téc-ních rộng 500ha, nằm ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, “Cơn sốt đất” chỉ diễn ra vài ngày hồi cuối tháng 2 và đầu tháng 3/2021 vừa qua. Chỉ từ thông tin UBND tỉnh Bình Phước có chuyến khảo sát thực địa tại Hớn Quản vào ngày 19/2 làm cơ sở đề xuất Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Quốc phòng và Chính phủ giao lại sân bay quân sự Téc-ních để xây dựng sân bay lưỡng dụng (vừa phát triển kinh tế vừa thực hiện nhiệm vụ quốc phòng), rất nhiều người ở TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai và những địa phương khác đã đổ xô tìm đến Hớn Quản để mua bán đất.

Nhiều đối tượng đầu cơ, môi giới đất đai trong và ngoài tỉnh Bình Phước tụ tập đông người, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế, dẫn đến nhiều nguy cơ mất an ninh trật tự, lây nhiễm dịch Covid-19. Một số đối tượng còn lôi kéo, xúi giục người dân, nhất là đồng bào dân tộc thiểu số, bán đất, dẫn đến không còn đất sản xuất nông nghiệp, gây khó khăn cho công tác quản lý. Điều đáng nói là số nhà đầu tư có nhu cầu thực tế thì rất ít, đa số là những cò mồi đã tạo ra cơn "sốt đất ảo", đẩy giá đất lên gấp 3 - 4 lần so với giá thị trường.

Nhiều người đổ về các vùng ven đô để xem đất.

Những ngày tiếp theo, tại các tuyến đường lớn khu vực gần sân bay Téc-ních, ở đâu cũng treo bảng bán đất, nhất là các quán cà phê, nhà hàng, quán nhậu. Tuy nhiên, chỉ được một thời gian ngắn, hầu hết cò đất đều phải rút khỏi khu vực này vì trên thực tế, việc giao dịch mua bán đất không diễn ra.

Cũng lấy thông tin "sân bay Phan Thiết sắp khởi công" từ buổi làm việc giữa Bộ Quốc phòng với UBND tỉnh Bình Thuận vào đầu tháng 3/2021, hàng loạt ô tô từ khắp nơi đã ùn ùn kéo về xã Thiện Nghiệp, TP Phan Thiết - nơi quy hoạch xây dựng sân bay, để tìm mua đất khiến nhịp sống thường ngày của người dân đảo lộn.

Trước đó, đất xung quanh khu vực sân bay Phan Thiết đã có rất nhiều đợt sốt kể từ khi động thổ sân bay này hồi tháng 1/2015. Nếu như trước đây, mỗi sào đất trên trục đường vào sân bay chỉ có giá trên dưới 200 triệu đồng thì khi các cơn sốt đất xuất hiện, giá đã tăng phi mã, lên 1 tỷ đồng. Đặc biệt, thời gian cơn sốt lên đỉnh điểm, giá đất nhảy múa từng ngày, thậm chí từng giờ, mỗi sào đất đường ĐT 715 có lúc lên đến 4 tỷ đồng - gấp 20 lần so với trước đó.

Lại có “bong bóng” BĐS?

Mới đây, Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã công bố thông tin thị trường BĐS năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, trong đó có thông tin giá BĐS vẫn tăng, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau. Cụ thể, khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh;… do giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính... Ngoài ra, việc giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo.

Cũng theo đơn vị này, đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành BĐS rất khác nhau đối với mỗi dự án: Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).

Trong vài năm gần đây, thị trường BĐS cả nước đã chứng kiến hàng loạt các cơn sốt đất, đa phần là sốt ảo.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, dù giá tăng nhưng không cần lo lắng về việc sẽ xảy ra “bong bóng” BĐS: “Chúng tôi không tin vào giả thuyết về bong bóng BĐS. Chúng tôi tự tin rằng thị trường BĐS Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. “Bong bóng” BĐS được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng. Chúng tôi cho rằng sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn trong vùng an toàn”.

Ở góc độ giá nhà và giá đất, ông Matthew Powell cho rằng, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Bởi vậy, rất cần các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận các sản phẩm nhà ở bình dân và dành cho người có thu nhập thấp. “Để có thể điều chỉnh giá nhà thì chúng ta cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở, đây là việc rất khó có thể thực hiện”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.