Hụt thu ngân sách từ đất: Vướng kỹ thuật, pháp lý hay cán bộ “chùn tay”?

Hụt thu lớn

Theo thống kê của Sở TN&MT TPHCM, hiện nay trên địa bàn thành phố còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất (TSDĐ), nhưng chưa được giải quyết. Nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chủ đầu tư chưa được nộp TSDĐ, thì số lượng còn lớn hơn.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở TN&MT cấp sổ hồng, vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định TSDĐ. Ôg Dũng cho biết, theo Luật Đất đai 2003 trước đây, khâu TSDĐ do Sở Tài chính phụ trách. Nhưng sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44, công tác này được giao Sở TN&MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất thì “tắc” ở đây.

Đáng nói, nếu với các dự án bất động sản thực hiện ngoài TPHCM, trung bình chỉ mất 3 – 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính TSDĐ thì tại TPHCM, hầu hết hồ sơ tính TSDĐ kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Quá trình thẩm định giá đất, xác định TSDĐ mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được TSDĐ, thậm chí nếu nộp TSDĐ trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5 - 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.

Việc chậm trễ thẩm định giá đất, xác định TSDĐ dẫn đến việc chưa cấp sổ hồng được cho cư dân là lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề. Đó là sự “bội tín” bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu đã gầy dựng trên thị trường, vướng các tranh chấp, kiện tụng không đáng có…

Cuộc khủng hoảng pháp lý hiện nay do thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... bộc lộ nhiều bất cập. Hàng trăm dự án bế tắc hoặc tiến trình triển khai các thủ tục đầu tư, xây dựng bị kéo dài do doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Nhìn chung, cả Nhà nước, chủ đầu tư và khách hàng mua nhà đều bị thiệt hại. Vì chưa được cấp sổ hồng nên doanh nghiệp không thu được 5% giá trị hợp đồng mua bán với khách hàng, người mua nhà ở không thể thực hiện được các quyền của mình, nhà nước không có nguồn thu ngân sách.

Điều này được minh chứng bằng con số thống kê cho thấy số thu TSDĐ bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Điển hình như năm 2018 chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2% so với năm 2017; năm 2019 chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước và từ tháng 1 - 8/2020 chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019. Đáng chú ý là tỷ trọng TSDĐ trong tổng thu ngân sách của TPHCM 5 năm vừa qua chỉ chiếm 3 - 5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (từ 9 - 10%).

Dự án Lavita Garden, Thủ Đức chưa có kết quả thẩm định giá đất dù hồ sơ nộp từ năm 2015.

Vì sao?

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, tập đoàn đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TPHCM. Trong quá trình phát triển, công ty gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Mặc dù phía doanh nghiệp (DN) không ngừng theo đuổi, nỗ lực phối hợp các sở ban ngành, hoàn thành các thủ tục pháp lý theo yêu cầu nhưng vẫn không thể tìm thấy lối ra. Trong số các dự án hiện đang “tắc”, có 11 dự án, tương đương 6.118 căn hộ mà chủ đầu tư đã tạm nộp 50% TSDĐ theo chấp thuận của UBND TPHCM nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số TSDĐ phải nộp, để nộp bổ sung nếu còn thiếu hoặc được hoàn trả nếu dư. Đa số các dự án này đều đã được bàn giao, người dân sinh sống 2 - 3 năm vẫn mòn mỏi chờ sổ. Một số dự án như số 146 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám, dự án 39 - 39B Bến Vân Đồn... Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% TSDĐ và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người dân nhưng hiện hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở TN&MT.

Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở TN&MT TPHCM thừa nhận, so với thực tế,việc giải quyết các vướng mắc liên quan đến vấn đề này vẫn rất chậm. Trong 5 năm qua, thành phố chỉ thu được 3 - 5% TSDĐ tại các dự án. Hiện còn hơn 100 hồ sơ của DN chưa được giải quyết. Theo thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2020, đơn vị này đã tính giá đất được cho 38 dự án, sắp tới sẽ trình UBND TPHCM thông qua thêm 49 dự án.

Ông Thạch nhận định quy trình tính TSDĐ không khó, chủ yếu vướng về mặt kỹ thuật, pháp lý. Đặc biệt, đối với các dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, trong quá trình triển khai có rất nhiều luật, quy định thay đổi, điều chỉnh nên vướng nhiều pháp lý. Khó khăn đôi khi từ cấp trung ương nên cơ quan địa phương khi vận dụng luật để làm cũng khó. Bên cạnh đó, cơ quan kiểm tra, kiểm toán qua từng thời kỳ có nhiều trường hợp tham mưu không chuẩn, dẫn đến sai phạm nên thực tế đang có sự trùng lặp, thận trọng, chậm hơn. Hiện chưa có bộ nguyên tắc tiêu chí kiểm tra, thẩm định giá đất; việc thu thập thông tin, phương pháp định giá cũng còn nhiều bất cập...

"Không phải cơ quan chức năng làm khó mà đi sâu vào từng dự án có rất nhiều vấn đề, nhiều khó khăn về pháp lý. Phải xét từng dự án và nương theo các bộ luật điều chỉnh theo từng dự án. Nói chung, về mặt pháp lý còn rất nhiều vướng mắc mà đơn vị tham mưu như Sở TN&MT cũng rất khó giải quyết. Sở đang tập hợp, phân loại các dự án vướng mắc, báo cáo UBND TPHCM để kiến nghị lên các Bộ có những cơ chế gỡ vướng cho doanh nghiệp, cho người dân", vị này nói.

Theo Hiệp hội Bât động sản TPHCM (HoREA), việc chậm cấp sổ hồng do nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do các chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến "tắc sổ hồng" cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như đánh đố, làm cho cán bộ công chức lúng túng.