Rủi ro đến từ đạo đức
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong khoảng 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam, hiện chỉ có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ, 8.000 người đã có chứng chỉ hành nghề theo luật mới. Nhà môi giới tại Việt Nam nhìn chung thường bỏ qua những quy định của pháp luật khi hành nghề. Khi rào cản pháp luật vô hình chung không có nhiều “giá trị” với những người làm nghề môi giới, thì cũng khó trông đợi các nhà môi giới tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, đóng góp cho sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, phần lớn môi giới bất động sản hiện nay còn yếu về chuyên môn, xem nhẹ trách nhiệm đạo đức, coi thường các quy định quản lý. Thực tế cho thấy, trên 90% tin rao bán bất động sản nhà ở riêng lẻ thiếu chính xác, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch, bị thổi phồng giá để trục lợi, tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, khiến giá nhà đất lên cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.
Rất nhiều người dân gặp phải rủi ro khi giao dịch bất động sản thông qua môi giới bất động sản không chuyên nghiệp, dẫn đến thiệt hại tài sản. Ngoài vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản họ còn vi phạm pháp luật về thuế gây thiệt hại cho người tiêu dùng, thiệt hại quyền lợi nhà nước …Hình ảnh nghề môi giới bất động sản vì thế không tạo được sự thiện cảm mà phải chịu ấn tượng xấu trong xã hội.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Việc quá nhiều môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề nhưng đã vội vã tham gia thị trường đã tạo ra nhiều hệ lụy bất cập, khiến các cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm. Bởi lẽ, việc thiếu nghiêm túc trong hoạt động môi giới, chạy theo hoa hồng, phó mặc quyền lợi khách hàng, thậm chí thổi giá, lừa đảo chính là nguy cơ và mầm mống dẫn đến những biến động bất thường của thị trường như giai đoạn trước đây. Hệ quả là hình ảnh của rất nhiều môi giới chuyên nghiệp cũng bị sai lệch trong con mắt của người dân, trở thành các “cò đất”.
Còn bất cập trong công tác quản lý
Ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay nhiều công ty môi giới bất động sản đã tạo dựng được uy tín, phát triển theo hệ thống, hoạt động chuyên nghiệp, bài bản. Vì vậy, môi giới bất động sản trở thành kênh phân phối, đối tác quan trọng không thể thiếu của các nhà phát triển bất động sản, nhà ở trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản đan xen giữa hoạt động chuyên nghiệp và các hoạt động tự phát, nghiệp dư, hỗn độn, phức tạp. Việc hành nghề chui, vi phạm pháp luật, chưa được quản lý, kiểm soát. Bên cạnh sự phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng của nghề môi giới bất động sản vẫn còn không ít những hạn chế xuất phát từ bất cập trong công tác thực thi quản lý hoạt động hành nghề, chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng của nghề.
Nhà nước chưa đánh giá và quan tâm đủ về tầm quan trọng của nghề môi giới bất động sản dẫn đến việc tổ chức quản lý, thực thi pháp luật đối với các hoạt động môi giới bất động sản còn lỏng lẻo, không nghiêm minh. Người làm sai chưa bị chế tài, người làm đúng chưa được bảo vệ dẫn tới xu hướng xem thường pháp luật và chạy theo lợi ích ngắn hạn.
Bên cạnh đó, hệ thống đào tạo, huấn luyện nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam còn thiếu giáo trình hoàn chỉnh chung cho công tác đào tạo, hầu hết người làm nghề tự mày mò, tự học hỏi. Trong khi yêu cầu của một người làm môi giới bất động sản chuyên nghiệp thực sự phải là một chuyên gia bất động sản, có năng lực phân tích, nhận diện bất động sản nhưng con số này còn khá khiêm tốn. Bản thân những người làm nghề môi giới bất động sản cũng chưa coi trọng việc tham gia các khóa đào tạo, chứng chỉ hành nghề, chưa cảm thấy tự hào, vinh dự khi có chứng chỉ mà thực sự chỉ có tác dụng trong việc đăng ký thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Điển hình tại Đà Nẵng, theo Sở Xây dựng thành phố, tính đến hết tháng 3/2019, trên địa bàn có 23 sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, 870 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đã được cấp. Con số này chiếm chưa đến 30% so với con số thực tế. Do đó, việc quản lý các sàn và người hành nghề môi giới gặp rất nhiều khó khăn.
Bà Mai Thị Thùy Linh, Trưởng phòng quản lý bất động sản, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết, hiện các sàn giao dịch bất động sản đang “lách luật” giữa khái niệm sàn giao dịch bất động sản và hoạt động tư vấn để không bị điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định của Nhà nước có liên quan, gây khó khăn trong quá trình kiểm tra, xử lý các sai phạm.
“Việc cấp các chứng chỉ hành nghề môi giới thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, nhưng việc người môi giới có đăng ký để thi và được cấp chứng chỉ hay không thì đến thời điểm hiện tại chưa có bất kỳ một biện pháp chế tài nào để xử lý những sai phạm củả người môi giới. Điều này cũng làm ảnh hưởng rất lớn đến sự lành mạnh của giao dịch bất động sản và người làm nghề môi giới bất động sản chân chính”, bà Linh nói.
Từ năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký mã số thuế, nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đốivới một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định. Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới bất động sản không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.
