Phân lô trên đất nông nghiệp
Vào giữa năm 2018, ăn theo cơn sốt đất nền, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đã đổ về Bà Rịa - Vũng Tàu gom đất, tiến hành phân lô bán cho khách hàng. Tuyến tỉnh lộ 44 thuộc địa bàn huyện Long Điền là một trong những điểm nóng. Trên tuyến đường này, nhiều bảng quảng cáo dự án nhà ở được dựng lên, rao bán nền đất phân lô, thậm chí có dự án được triển khai trên nền đất cũ là các ruộng muối trước đây.
Hầu hết các dự án này nằm ở khu vực vắng vẻ, thưa thớt nhà dân. Xung quanh dự án không có bất kỳ tiện ích đáng kể nào mà chỉ là những ruộng muối rộng đến ngút mắt. Bên trong nhiều dự án, hạ tầng chỉ mới được triển khai cơ bản, nhiều nền đất vẫn chưa được san lấp. Đặc biêt, dự án chỉ có những tấm biển quảng cáo nhưng không có bảng tên và thông tin về dự án. Những bảng tên này sau đó đã được chủ đầu tư cho thu gom và chất đống bên trong dự án, khi có thông tin chỉ đạo về việc siết chặt tình trạng phân lô bán nền tại đây của chính quyền địa phương.
Thời điểm đó Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đã phải ban hành công văn gửi các phòng chuyên môn, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã về việc ngưng thực hiện thủ tục tách thửa, phân lô bán nền. Động thài này nhằm chấn chỉnh tình trạng các dự án phân lô bán nền tràn lan gây nguy cơ vỡ quy hoạch.
Cụ thể, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu yêu cầu trưởng các phòng chuyên môn, giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thành phố, thị xã tạm ngưng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa, san lấp mặt bằng, phân lô bán nền trên địa bàn kể từ ngày 15/8/2018. Đối với các hồ sơ tiếp nhận trước ngày 15/8/2018, Chi nhánh thống kê, báo cáo danh sách cụ thể về Văn phòng tỉnh trước ngày 25/8/2018 và tiếp tục giải quyết theo quy định. Giám đốc các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chịu trách nhiệm trước Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu để xảy ra vi phạm.
Theo Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu, việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phân lô, chuyển nhượng đất đai là hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại nhưng không thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở theo quy định. Một số khu đất chỉ được UBND cấp huyện chấp thuận chủ trương bằng văn bản kèm bản vẽ tổng mặt bằng khu đất, việc tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi chưa được xem xét cấp giấy phép xây dựng là không đúng với quy định hiện hành.
Ngoài ra, các dự án này có hạ tầng kỹ thuật thi công chưa đảm bảo kết nối với khu vực (cao độ nền, cấp nước, thoát nước…); chất lượng công trình không giám sát, đảm bảo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn trước khi đưa vào sử dụng; các khu đất phân lô không được đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn, quy chuẩn (trường học, công viên, chợ…) gây quá tải cho hạ tầng xã hội hiện hữu, phá vỡ quy hoạch chung khu vực.
Chính quyền cảnh báo
Sự quyết liệt của chính quyền tỉnh BR-VT trong cuối năm 2018 tưởng đã ngăn chặn được tình trạng trên. Tuy nhiên, gần đây, tình hình này lại tái diễn và có phần phức tạp hơn trên khu vực khác của tỉnh.
Tại thị xã Phú Mỹ, dọc theo các tuyến đường nối liền giữa các xã Sông Xoài, Châu Pha, Suối Nghệ, Tóc Tiên, hàng chục mảnh đất được phân lô, không có bảng hiệu giới thiệu tên, chủ đầu tư cũng như quy mô dự án. Thay vào đó, hàng trăm tờ quảng cáo được gắn trên các cột điện với nội dung “Bán đất giá rẻ 300 triệu/nền” kèm theo số điện thoại của người bán. Theo tìm hiểu, thì hầu hết các “ dự án” này đều không có thật và đa số đều là đất nông nghiệp được các doanh nghiệp hoặc tư nhân tự ý phân lô chào bán.
Theo một lãnh đạo UBND thị xã Phú Mỹ, tình trạng nhiều nhà đầu tư bất động sản từ khắp nơi về thâu tóm đất nông nghiệp, phân lô bán nền diễn ra tràn lan đã gây nên cơn sốt đất ảo cho toàn thị xã Phú Mỹ. Không chỉ ra sức đồn thổi về những dự án “bánh vẽ”, họ còn liên tục tung những tin ảo về việc giá đất thay đổi, có chiều hướng tăng nhanh để thuyết phục người dân đầu tư mua đất, mặc dù tính pháp lý của những dự án này đều không rõ ràng.
Để hạn chế việc người dân mua bán đất tại những dự án không rõ ràng về tính pháp lý này, nhiều xã, phường tại thị xã Phú Mỹ đã treo các biển cảnh báo lớn, nêu rõ quan điểm của địa phương: “Khu vực này hiện không có bất kỳ dự án nhà ở nào được cấp phép thực hiện”.
Tuy nhiên việc làm này cũng chỉ hạn chế được phần nào, trên thực tế tại các trục lộ dẫn vào các xã Châu Pha, Tóc Tiên, Hội Bài... thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, mỗi ngày vẫn có nhiều đoàn khách được người môi giới đất đưa vào xem, giới thiệu về dự án lớn, có tầm ảnh hưởng, mang lại giá trị lợi nhuận lớn khi đầu tư.
Về vấn đề này, đa số các chuyên gia cho rằng, do thực trạng quỹ đất tại TPHCM ngày càng khan hiếm, việc phát triển các dự án ra vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu…lại là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, với chiến lược mở rộng sự phát triển ra vùng đô thị lân cận, những năm vừa qua TPHCM vẫn đang duy trì tốc độ phát triển về hạ tầng, đặc biệt trong việc mở rộng kết nối với các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... Nhiều công trình trọng điểm đã và đang được triển khai như: Đại lộ Phạm Văn Đồng, đại lộ Mỹ Phước Tân Vạn, mở rộng xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành Dầu Giây, tuyến Metro số 1…
Do đó, việc kết nối giữa TPHCM và các đô thị lân cận ngày càng nhanh chóng và mở rộng, đã thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính. Trong đó, Bà rịa - Vũng tàu đã trở thành một điểm đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư, không chỉ vì có vị trí thuận tiện cạnh TPHCM mà còn vì những lợi thế khác như cảng, biển… mà không phải khu vực nào cũng có được.
