Dự án “trăn trở” với đất xen kẹt đã có lối thoát

Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 2/2021.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 14a về giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, trong đó đã đưa ra 5 tiêu chí để được giao hoặc cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.

Đồng thời, việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý trước hết phải đảm bảo nguyên tắc: "Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề". Trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp thì thực hiện đấu giá.

Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.

Hàng trăm dự án “trăn trở” với đất xen kẹt tìm được lối thoát từ tháng 2/2021.

Theo đó, các thửa đất này phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, các thửa đất phải không thuộc khu vực đất thực hiện dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai; đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm, nếu có thì đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nghị định 148 cũng ưu tiên sử dụng các thửa đất này vào mục đích công cộng, nếu không thì phải thực hiện việc giao đất có thu tiền và ưu tiên cho người sử dụng đất liền kề. Trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên, việc giao đất sẽ được thực hiện thông qua hình thức đấu giá.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá khởi điểm để đấu giá sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Thời hạn sử dụng đất được thống nhất theo nhu cầu của người sử dụng đất liền kề, trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định của Luật Đất đai.

Nghị định mới cũng bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. Việc cho phép giao, cho thuê đối với các thửa đất công nhỏ hẹp được kỳ vọng sẽ tháo gỡ ngay các vướng mắc của rất nhiều dự án đầu tư, trong đó có hàng trăm dự án nhà ở hiện nay.

Hàng trăm dự án “trăn trở” với đất xen kẹt

Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đã có nhiều văn bản đề xuất các giải pháp trình Chính phủ về phương án để xử lý đối với đất xen kẹt.

Theo HoREA, chỉ tính riêng tại TPHCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018 có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Các dự án này chậm tiến độ do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong các dự án.

Quỹ đất công xen kẹt nằm rải rác, bất định hình chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án bao gồm đất có nguồn gốc từ rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và đất lưu không… là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Có những dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp nhưng mặc dù chỉ vướng 1m2 đất công vẫn phải dừng cả dự án.

Trên thực tế, khi chưa xử lý xong thủ tục đối với những mảnh đất công này, chủ đầu tư không thể triển khai dự án khiến cho nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn bị đình trệ, không thể thi công đúng hạn theo kế hoạch. Chủ đầu tư cũng không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để trả sổ đỏ cho người mua nhà.

Khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP được ban hành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tin rằng, Nghị định 148 của Chính phủ sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc pháp lý đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Các dự án này hầu hết đang bị ngừng triển khai, có thể tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước trong thời gian tới.

Được biết, 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TPHCM tất cả các dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500".