Đầu tư farmstay: Cẩn trọng rủi ro vì khoảng trống pháp lý

Cam kết tỷ suất sinh lời cao?

Một số môi giới BĐS đã chào mời nhà đầu tư thứ cấp cho các dự án farmstay tại Đăk Lăk, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TPHCM… Theo quảng cáo, khi sở hữu farmstay nhà đầu tư sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như số đêm nghỉ tại dự án cùng cam kết tỷ suất sinh lời cao… Cụ thể, sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch, số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận từ 15 - 20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…

Ông Tuấn Kiệt, một nhà đầu tư BĐS lâu năm cho biết, farmstay là mô hình trang trại nghỉ dưỡng mới xuất hiện trên thị trường vài năm trở lại đây. Mô hình này được giới đầu tư BĐS giải nghĩa là sự kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất vườn rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thế nhưng gần đây, farmstay lại biến hình theo hướng nhiều doanh nghiệp BĐS thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời.

Ông Kiệt ví dụ, chủ đầu tư bỏ tiền ra mua một lô đất vườn khoảng 5.000m2, giá xấp xỉ 5 tỷ đồng, chia ra là 1 triệu đồng/m2. Sau đó chủ đầu tư này tự vẽ dự án farmstay, chia lô, bán nền với giá 400 - 450 triệu đồng/nền 150m2. Như vậy, lợi nhuận đã gấp 2 - 3 lần.

“Đa số các dự án này chào bán kiểu góp vốn đầu tư, trả lợi nhuận cho thuê hằng năm hấp dẫn để dẫn dụ khách đầu tư. Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều làm trên đất nông nghiệp, không thể tách sổ riêng, lợi nhuận cũng chẳng biết bao giờ được chủ đầu tư trả” - ông Kiệt nói.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trong vài năm gần đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh "cơ sở lưu trú du lịch" theo mô hình "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay". HoREA cho rằng nếu là dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều hình thức mới. (Ảnh minh họa: booking.vn)

Khoảng trống pháp lý, rủi ro cho người mua

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, giống như các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận, thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

“Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó” - ông Hiếu cảnh báo.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho biết, mô hình farmstay mới xuất hiện trên thị trường gần đây. Đây là sản phẩm ăn theo trào lưu BĐS nghỉ dưỡng sinh thái và pháp lý cho phân khúc này chưa rõ ràng. Vì là sản phẩm rất mới nên farmstay chưa được kiểm chứng về cách thức vận hành, tỉ suất sinh lời cũng là một dấu hỏi lớn.

“Đầu tư farmstay mang tính hưởng thụ cảm giác hơn là mua để đầu tư. Hiện nay tính pháp lý đất vườn lại không rõ ràng, khách hàng cần phải thận trọng” - ông Quang tư vấn.

GS Đặng Hùng Võ nhận định, farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ giống như Condotel, tính pháp lý chưa rõ ràng. Sổ đỏ cho farmstay chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý.

“Tôi không thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng là có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực hay không, lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì… Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại” - ông Võ nói.

Lãnh đạo một công ty bất động sản ở TPHCM cho rằng, khó có thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không. Việc cam kết thu nhập giúp người mua có thu nhập thụ động nhưng cần lưu ý năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư về việc nông nghiệp kỹ thuật cao, về tính pháp lý của dự án. Tuy nhiên, cam kết lợi nhuận cao cũng là ẩn số của người mua vì thị trường nông nghiệp rất khác biệt với so với căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel).

"Đây là sản phẩm còn mới nên chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Điều mà chủ đầu tư cam kết cũng chưa thể có bằng chứng kiểm nghiệm vì mô hình này là bất động sản nghỉ dưỡng, mà lại nằm trên đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nên chưa thể khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ hay không?" - vị này lưu ý.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Theo đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ: Văn hóa, Thể thao và Du lịch, TNMT, NNPTNT, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp đối với mô hình này.