Condotel: Tiềm năng và rủi ro

Mua để kinh doanh

Condotel là viết tắt của cụm từ Condo & Hotel - khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. Chức năng của condotel là căn hộ nghỉ dưỡng hoạt động theo mô hình khách sạn. Với giá trị “kép” ấy, condotel đang là xu hướng đầu tư của bất động sản nghỉ dưỡng.

Với đường bờ biển dài, xen kẽ nhiều đồi núi, mỗi nơi lại có vẻ đẹp riêng biệt..., Việt Nam được đánh giá là một “mỏ vàng đầu tư nghỉ dưỡng”,  Do thế, không bất ngờ khi nhiều tập đoàn lớn chọn Việt Nam xây dựng khu nghỉ dưỡng. Và condotel trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn, với ưu điểm phát sinh lợi nhuận cao, kinh doanh an nhàn, và chủ động nghỉ dưỡng... 

Thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills cho thấy, condotel hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm “ngôi nhà thứ hai” tại Việt Nam. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung “ngôi nhà thứ hai” tại các thị trường ven biển chính như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm (Vũng Tàu), Hạ Long và Quảng Nam.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ: condotel là một trong những loại hàng hóa bất động sản mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp ở mức cao hơn mua nhà ở để cho thuê. Đồng thời, loại hàng hóa bất động sản này cũng đảm bảo được nhu cầu nghỉ ngơi của chủ sở hữu, trao đổi kỳ nghỉ ở những địa phương khác, kể cả nước ngoài. Hơn nữa, condotel có thời hạn sử dụng lâu dài, và là một loại tài sản có thể cho thừa kế, tạo yên tâm khi đầu tư... Loại hình condotel không hạn chế đối tượng mua, bán, người nước ngoài cũng được phép kí kết hợp đồng và sở hữu loại hình nhà ở này tại Việt Nam.

Bắt đầu bùng nổ tại Việt Nam từ khoảng năm 2016, phân khúc sản phẩm condotel đã quy tụ, hay thậm chí là làm nên các tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, như FLC, CEO... Các thành phố ven biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, được xem là những thị trường sôi động nhất.

Condotel có giá bán không hơn một căn hộ cao cấp là mấy. Hiện đã ghi nhận những dự án giá bán chỉ từ hơn 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, trước khi rót vốn vào loại hình này, nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ càng các tiêu chí nhằm đánh giá chính xác tiềm năng sinh lời và tránh những rủi ro tiềm ẩn của dự án. Hiện các cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia và giới đầu tư vẫn đang tranh luận về tính pháp lý đối với loại hình căn hộ Condotel.

“Soi” gì khi mua ?

Là loại hình sản phẩm cam kết sinh lời, mức cam kết lợi nhuận cho thuê condotel hiện nay tại Việt Nam phổ biến trong khoảng 10-12%/năm, thậm chí có nơi lên đến 14%. Chuyên gia bất động sản quốc tế cảnh báo, mức cam kết trên quá cao so với khu vực, nên hàm chứa nhiều rủi ro. Thái Lan và Bali - nơi thị trường du lịch phát triển mạnh mẽ - các chủ đầu tư cũng chỉ đưa ra mức 7%.

Thực tế, tại Việt Nam, không ít chủ đầu tư condotel chỉ tập trung vào việc “kiếm được tiền rồi chạy”. Một số chủ đầu tư chỉ tập trung huy động vốn, xây dựng và bàn giao cho đơn vị quản lý. Nhưng khi dự án vận hành thì không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Một số chủ đầu tư nợ, hoặc không trả lợi nhuận như cam kết. Cũng không thiếu chủ đầu tư khó khăn về dòng tiền, dư thừa sản phẩm do không nghiên cứu kỹ thị trường, khách hàng.

Để đánh giá được một dự án sinh lời tốt, khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng về địa phương đầu tư, chủ đầu tư, đơn vị khai thác dự án. Sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng nên đáp ứng được các tiêu chí sau: địa phương nơi có dự án phải có tiềm năng phát triển du lịch cao, định hướng vĩ mô tốt. Khách hàng nên nghiên cứu chọn thời điểm đầu tư hợp lý, vị trí dự án đẹp, chủ đầu tư uy tín, nhà quản lý chuyên nghiệp, mức giá hợp lý và khả năng khai thác cho thuê mang lại lợi nhuận ổn định. Cần lựa chọn những dự án được thẩm định, kiểm tra và bảo lãnh bởi các ngân hàng có uy tín để giảm thiểu rủi ro.

Hiện tại, loại hình condotel đang gặp khó với 2 vấn đề pháp lý, đó là sở hữu và kinh doanh. Chưa có thống nhất cuối cùng về định nghĩa pháp lý, quy định quản lý và mục đích sử dụng của condotel. Theo đó, nếu coi condotel là dạng bất động sản nhà ở thì được sở hữu lâu dài, còn nếu là dạng bất động sản kinh doanh thì phải có thời hạn sử dụng, khoảng 50 hoặc 70 năm. Tại Việt Nam, ban đầu có địa phương đã cấp “sổ đỏ” lâu dài cho condotel. Nhưng hiện các địa phương đều đã dừng cấp “sổ đỏ” lâu dài cho condotel, để chờ quyết định cuối cùng từ Chính phủ, quốc hội.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng nhận định, cơ sở pháp lý của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa có quy định rõ ràng. Theo Luật Đất đai, đã là đất ở thì được sử dụng lâu dài nhưng condotel thì không. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến một số tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua cũng như phát sinh thắc mắc của chủ đầu tư đối với cơ quan quản lý liên quan đến việc cấp sổ đỏ. Bộ Xây dựng đồng tình với việc hoàn thiện cơ sở pháp lý du lịch và bất động sản du lịch biển phát triển bền vững vì đây là nhu cầu tất yếu. Dự kiến những văn bản này được ban hành đầu năm 2019. 

Về kinh doanh, các sản phẩm condotel gồm nhiều đối tượng tham gia: chủ đầu tư dự án condotel, người mua - nhà đầu tư thứ cấp của dự án condotel và người quản lý condotel. Tại thời điểm hiện tại, khi Luật Kinh doanh Bất động sản chưa thể áp dụng thì giao dịch condotel là thỏa thuận dân sự giữa 3 bên: chủ đầu tư, nhà đầu tư và người quản lý. Cơ sở pháp lý việc mua bán condotel là quan hệ dân sự được thể hiện bằng hợp đồng. Mọi điều khoản thỏa thuận phải ghi đầy đủ vào hợp đồng và căn cứ vào hợp đồng dân sự để giải quyết các tranh chấp.

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), condotel là một loại hình mới và hiện chưa có dự án nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên hiện khung pháp lý đang được tiến hành hoàn thiện. Vì thế, kỳ vọng vào việc được nhận sổ đỏ cho condotel, thì vẫn phải chờ.