Phiên đấu giá 70 lô đất ở thuộc dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đấu giá đất ở tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình đang thu hút sự chú ý từ dư luận. Bởi có đến 11 lô đất trúng đấu giá cao bất thường từ 850 triệu đồng - 1,468 tỷ đồng/m², trong khi giá khởi điểm chỉ từ 7,9 đến 9,6 triệu đồng/m².

Sau phiên đấu giá, một số khách hàng có đơn đề nghị, cho biết đã nhầm lẫn giữa mức giá trả cho mỗi mét vuông và giá của cả lô đất, đồng thời đề nghị được trả lại tiền đặt cọc. UBND xã Lý Nhân đã báo cáo cấp tỉnh và xin ý kiến hướng dẫn xử lý.

Giá đất phải được xác định trên cơ sở giá trị kinh tế

Thực tế thời gian qua, những bất cập trong đấu giá đất không phải chuyện mới. Từ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Thanh Oai, Mê Linh… nay là Ninh Bình, thị trường liên tục xuất hiện những phiên đấu giá có mức giá gây nhiều tranh luận.

Tôi cho rằng, hiện tượng trên cũng cho thấy, nếu thiếu cơ chế kiểm soát, đấu giá đất có thể bị lợi dụng để đẩy giá, tạo mặt bằng giá ảo thay vì phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực.

Do đó, cần cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết 21 về giá đất bằng những cơ chế quản lý phù hợp. Trong đó, đấu giá đất không nên chỉ dựa trên nguyên tắc ai trả cao nhất thì người đó trúng, mà cần có giới hạn hợp lý về giá.

Bên cạnh giá khởi điểm, cần nghiên cứu thiết lập cả giá sàn và giá trần đối với đất đưa ra đấu giá. Giá trần không phải là mức giá cứng áp dụng cho mọi khu đất, mà là công cụ hạn chế tình trạng trả giá vượt xa giá trị kinh tế thực.

Như trường hợp đấu giá đất tại Thanh Oai (Hà Nội). Có lô đất giá khởi điểm 12,5 triệu đồng/m2 nhưng được trả lên tới 100,5 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng 8 lần. Đáng lo ngại hơn, có thể xuất hiện tình trạng người sở hữu quỹ đất lớn ở khu vực lân cận tham gia đấu giá, cố tình đẩy giá một vài lô đất lên cao để tạo mặt bằng giá mới. Khi giá đấu được công bố, giá trị những khu đất xung quanh cũng có thể tăng theo, đem lại lợi ích cho người đang nắm giữ đất.

Giá đất phải được xác định trên cơ sở giá trị kinh tế, khả năng tạo ra thu nhập, dòng tiền và các chi phí đầu tư. Không thể chỉ nhìn vào mức giá được trả trong một phiên đấu giá để coi đó là giá trị thực của đất.

Cần đánh giá cả những tác động của mức giá mới đối với thị trường

Một phiên đấu giá thu về khoản tiền lớn chưa đủ để khẳng định đó là kết quả tích cực. Cần đánh giá cả những tác động của mức giá mới đối với thị trường và nền kinh tế. Giá đất tăng kéo theo chi phí mặt bằng, đầu tư và giá thành sản phẩm tăng. Doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai để sản xuất, kinh doanh; người dân cũng chịu áp lực lớn hơn khi tìm mua nhà ở.

Đặc biệt, giá đất bị đẩy lên cao có thể tác động trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng. Khi mặt bằng giá mới hình thành, chi phí bồi thường, hỗ trợ có thể tăng theo, khiến nhiều dự án công cộng và dự án phát triển kinh tế đội vốn, kéo dài tiến độ.

Không thể chỉ nhìn vào việc một phiên đấu giá thu về bao nhiêu tiền mà đánh giá hiệu quả. Nếu giá đất tăng quá cao, doanh nghiệp không thể tiếp cận đất, người dân không mua nổi nhà, dự án đình trệ thì nền kinh tế phải gánh chi phí rất lớn.

Nguồn thu từ đấu giá đất chỉ bền vững khi đi cùng khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất, duy trì thị trường bất động sản lành mạnh và bảo đảm cơ hội tiếp cận đất đai cho người dân, doanh nghiệp. Ngược lại, nếu giá bị đẩy lên quá cao, giao dịch có thể chững lại, thị trường đóng băng. Khi đó, khoản thu lớn trong một phiên đấu giá chưa chắc bù đắp được những hệ lụy dài hạn.

Các đề xuất tăng mức tiền đặt trước và hạn chế người bỏ cọc tham gia đấu giá lại chỉ là biện pháp xử lý phần ngọn. Người có tiềm lực tài chính vẫn có thể tìm cách tham gia thông qua người khác hoặc tổ chức thành nhóm để trả giá. Điều quan trọng hơn là phải kiểm soát mục đích tham gia đấu giá, năng lực tài chính và trách nhiệm sử dụng đất sau khi trúng.

Người tham gia cần làm rõ nhu cầu mua đất để ở hay đầu tư, đồng thời chứng minh nguồn tiền. Với trường hợp mua nhiều lô, cơ quan quản lý cần theo dõi nghĩa vụ tài chính, thuế và tiến độ đưa đất vào sử dụng. Nếu trúng đấu giá đất ở để xây nhà, cần có thời hạn thực hiện cụ thể, tránh tình trạng gom đất rồi bỏ hoang, chờ tăng giá.

Ví dụ một phiên đấu giá tại Hà Tĩnh vào đầu tháng 11. Sau hai lần tổ chức không thành công, một khu đất ở nông thôn được đưa ra đấu giá lần thứ ba và có một cá nhân trúng 9 lô, tổng giá trị hơn 20 tỷ đồng.

Kiểm soát chặt nguồn tiền và giám sát các giao dịch liên quan

Việc một người mua nhiều lô không mặc nhiên là sai phạm. Tuy nhiên, những trường hợp như vậy cần được theo dõi để xác định mục đích sử dụng, khả năng tài chính và việc thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá.

Từ những vụ việc trên cho thấy nguy cơ một số phiên đấu giá có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa dòng tiền không rõ nguồn gốc. Vì vậy, cần kiểm soát chặt nguồn tiền và giám sát các giao dịch liên quan.

Trước ý kiến đề xuất tạm dừng đấu giá đất để rà soát, hoàn thiện cơ chế quản lý, tôi cho rằng, có thể cân nhắc tạm dừng tại những nơi chưa đủ dữ liệu xác định giá đất, xuất hiện dấu hiệu lợi dụng đấu giá để đầu cơ, trục lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo. Tuy nhiên, không nên vì một số trường hợp bất thường mà phủ nhận vai trò của phương thức đấu giá.

Về lâu dài, đấu giá vẫn là công cụ quan trọng để phân bổ nguồn lực đất đai, tăng tính công khai và tạo nguồn thu cho ngân sách. Vấn đề là phải xây dựng hệ thống dữ liệu giá đáng tin cậy, phương pháp định giá sát với giá trị kinh tế và cơ chế giám sát đủ mạnh.

Giá đất đưa ra đấu giá cần tính đến đặc điểm từng khu vực, khả năng sinh lợi, hạ tầng, nhu cầu sử dụng và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó là giới hạn giá hợp lý để ngăn tình trạng trả giá vượt xa giá trị thực. Đấu giá đất không chỉ nhằm thu được số tiền cao nhất trong một phiên. Điều quan trọng là đất phải được sử dụng hiệu quả, thị trường phát triển lành mạnh và người dân, doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận đất đai.

>>> Mời độc giả xem thêm video Lời khai Hoàng Mèo, Tấn Bo khi bị bắt: